‘연방준비제도이사회’(Fed)의 양적완화 유지 결정으로 주택시장 향방에 관심이 쏠리고 있다. 18일 연준은 시장의 예상과 달리 양적완화 축소시기를 연기할 것으로 결정했다.

이에 따라 현행처럼 매달 약 850달러의 자금이 채권 매입의 형태로 시장에 풀리며 유동성을 제공하게 된다.

이로 인해 주택시장에서는 상승세를 탄 모기지 금리가 다시 하락할 전망이다. 이어 주택 구입 수요과 재융자 수요 등이 다시 늘어나며 식어가던 주택시장에 활기를 불어 넣어 줄 것으로 기대된다.


■제한적인 주택구입 기회연준의 양적완화 유지 결정 발표가 있은 직후 집계된 모기지 금리는 바로 하락세로 돌아섰다. 국영 모기지기관 프레디맥이 19일 오전 발표한 30년 만기 고정 금리는 약 4.5%로 5주 최저치를 기록했다. 15년 만기 고정 금리 역시 전주 약 3.59%에서 3.54%로 떨어져 하락세로 돌아섰다. 그러나 모기지 금리 하락은 연준의 발표에 직접적인 영향을 받은 것으로 볼 수 없다.

연준의 발표가 있기 전인 월~수요일의 시중금리를 집계해 발표한 것으로 연준의 양적완화 유지 발표는 목요일에 있었기 때문이다. 시중 대출은행들이 계절적으로 신규 대출 및 재융자 수요가 감소하는 시기임을 감안, 자체적으로 금리 인하를 유도했던 것으로 볼 수 있다.

따라서 연준의 발표가 영향을 미칠 것으로 여겨지는 향후의 모기지 금리 변동이 시장 최대 관심사다. 단기간에 그칠 것이라는 전망이 우세하지만 일단 양적완화 축소가 보류되면서 모기지 금리는 당분간 하락을 이어갈 것으로 보인다. 시중 금리 집계 웹사이트인 뱅크레이트닷컴에 따르면 연준 발표 일주일 뒤인 9월25일 30년 만기 고정 금리는 평균 약 4.32%로 이미 하락세를 나타냈다.

모기지 정보업체 HSH의 키스 검빙어 부대표는 “모기지 금리가 적어도 수주간 더 떨어질 것으로 전망한다”며 “최근 모기지 금리 급등으로 주택 구입 기회를 잃었던 바이어들에게 ‘제한적인’ 주택 구입 기회가 다시 제공될 것”이라고 블룸버그와의 인터뷰에서 밝혔다. 검빙어 대표의 전망을 풀어보면 모기지 금리가 단기간 동안 떨어지겠지만 다시 오를 수도 있다는 의미로 받아들일 수 있다.


■수요 진작 효과부동산 중개인들 사이에서는 8월로 접어들면서 여름철 특수도 사라지고 모기지 금리까지 오르면서 다시 혹한기로 돌아설 것이라는 우려가 많았다. 지난 5월 벤 버냉키 연준 의장이 이르면 9월 중 양적완화 축소를 단행할 것이라고 시사하면서 당시 사상 최저 수준(약 3.35%)이던 30년 만기 고정 금리는 4.75%까지 치솟았다.

모기지 금리가 오르자 주택 구입 능력은 반대로 떨어져 주택 구입 기회를 잃은 바이어들이 주택시장을 하나, 둘씩 떠나던 중이었다. 업계에서는 모기지 금리 급등으로 대출비용이 오르면서 약 25% 정도의 바이어가 주택 구입 능력을 잃은 것으로 추산한다. 그러나 연준의 양적완화 유지 결정과 함께 모기지 금리가 다시 떨어질 전망으로 주택 구입에 나서는 바이어가 늘어날 전망이다.

바이어들이 주택 구입 결정 기준으로 삼는 것 중 하나가 바로 임대 대비 주택 구입비용이다. 모기지 금리가 5월 대비 약 1%포인트 올랐지만 여전히 주택 구입이 임대보다 유리하고 금리가 지금보다 더 떨어지면 주택 구입 능력은 더욱 올라가게 된다. 주택 구입이 임대보다 ‘저렴’하다고 판단되면 이에 주택 구입 심리가 더욱 자극 받아 수요가 늘어날 전망이다.

인터넷 부동산 업체 트룰리아닷컴의 19일 발표에 따르면 최근 모기지 이자율 상승에도 불구하고 전국적으로 주택 구입비용이 임대비용보다 여전히 약 35% 저렴한 것으로 조사됐다.

지난해 주택 가격과 모기지 금리가 사상 최저 수준이었을 때는 두 비용 간의 격차가 약 45%까지 벌어졌으나 올 들어 집값이 가파르게 오르고 금리 역시 상승세로 주택 구입비용이 소폭 올랐다. 주택가격이 비교적 비싼 가주 오렌지카운티 뉴욕, 샌디에고도 현 시세 기준 주택 구입비용이 임대비용보다 약 20%나 낮아 주택 구입이 여전히 유리한 편이다.


■계절적 수요 감소 막아줄까8월 중 재판매 주택 거래량이 6년반 만에 최고치를 나타냈다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 8월 재판매 주택거래는 당초 시장의 예상치를 크게 웃도는 약 548만채(연율 환산)로 집계되며 2007년 2월 이후 가장 높은 수치를 기록했다.

블룸버그가 경제전문가 약 80명을 대상으로 실시한 설문조사에서는 8월 재판매 주택거래량이 약 525만채를 기록할 것으로 예상됐다. 그러나 집계는 6월과 7월 중 체결된 주택 구매 계약이 완료된 것으로 업계에서는 이미 8월 들어 주택 경기가 한산해진 것으로 체감중이다.

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “모기지 금리가 상승 움직임을 나타내자 이에 자극받은 구매자들이 일시에 주택 구매에 나선 것”이라고 분석했다.

윤 이코노미스트는 한산해진 주택 경기를 반영해 향후 주택 거래가 감소할 것으로도 전망했다. 윤 이코노미스트에 따르면 부동산 에이전트들이 집을 보여줄 때 사용하는 ‘락 박스’(lock box) 기록을 통해서도 이미 집을 보러 다니는 바이어들이 감소하고 있는 것이 감지돼 주택 수요 감소가 예상된다.

그렇지만 연준의 양적완화 유지 결정 후 모기지 금리가 하락할 것으로 예상돼 계절적인 주택 수요 감소현상을 막아줄 것으로 기대된다. 6월과 7월 중 주택 구입에 나선 구매자들은 당시 모기지 금리가 더 오르기 전에 집을 구입해 놓자는 수요가 대부분이었다.

이후 금리 상승폭이 높아지자 주택시장을 떠나는 수요가 늘었으나 금리가 다시 하락세로 돌아서면 시장을 떠난 수요가 다시 돌아올 것으로 기대된다.


<준 최 객원기자>