김원석 리얼티월드 Capero 부동산

차압, 파산, 숏세일, 유학생, 외국인, 인컴 보고 미비등 여러 이유에서 융자를 얻기 어려웠던 집 구매 희망자들에게 융자 가이드라인의완화가되어 희소식이 되고있다.

이전에는 차압이나 숏세일 이후에는 2년에서 4년을기다려야 융자를 얻어 다시구매할 기회가 주어졌으나이제는 680점이상의 크레딧점수를 보유하고 20% 다운을 할경우 Conventional융자를 사용하여 차압이나 숏세일 이후 바로 구매할 수 있게 되었다.

FHA로는 1년후면 3.5%의다운을 하여 구매가 가능하나 차압이나 숏세일 이전 2년간 경제적 어려움을 겪고있었다는 것을증명할 수 있어야 한다.

아직도 숏세일 대상인 집을 소유하고있는 홈오너에게는 희소식이또 있다. 숏세일 중 연체한몰게지 페이먼트가 없을 경우 FHA를 사용하여 3.5%다운으로 숏세일이 끝나고 바고 집을 구매할 수도 있다.

페이먼트가 늦지 않았기에 크레딧도 보존하고 새집을 시가에 구매하여 집값보다 높은 융자를 소유하지 않아도 되기때문이다. 또한 페이먼트가 늦지 않은 상태에서 새로 구입 할 집에20%다운을 할 수 있다면 숏세일 대상의 집을 소유한 상태에서도 다른 집을 구매할수 있다.

파산을 한 경우에도 FHA로는 2년후, Conventional 융자로는 3년 후에는 융자를얻을 수 있다.

유학생과 외국인도 40%이상 다운을 할 경우 집을구매할 수 있는 프로그램이선을 보이고 있으며 인컴보고가 미비한 경우에는 20%다운을 할경우 집을 구매할수 있게 되었다.

2006년도에는 인컴을 고려하지 않고도 다운페이 없이 집을 구매하여 많은 문제가 되었다.

이제는 인컴을 고려하지 않는 프로그램은 최소20% 다운을 요구하고 있다. 다운페이를 거의 하지않는 FHA경우는 세금 보고 서류를 IRS와 대조하여지불 능력이 없는 구매자에게 억지로 큰집을 떠넘기는 문제를 미연에 방지하고있다.

지난 2개월간 남가주의중간 판매 가격이 385,000달러로 가격의 변동이 없었으며 급격한 가격상승으로또 한번의 가격 거품을 우려하고 있던 부동산 시장이안정세를 찾고 있다.

2012년 8월에 비 하 면24.6%의 상승을 보일 정도로 큰차이가 있지만 이자율이오르고 현금으로 집을 무작위로 구매하던 투자자들이 줄어들면서 평행선을 유지할 것이다. 가격의 하락이 있더라도 이전처럼 차압이나 숏세일 매물이 많이 나오지는 않을 것으로보이며 건강한 부동산 마켓이 회복세를 보이고 있다.

인컴의 증명이 확실하거나 다운을 넉넉히하게 하여 집을 쉽게 포기할수 없는 구매자에게 좋은 집 구매의 기회를 제공하기에구매의 적기가 아닐까 생각해 본다.

(213)369-9087