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아파트 이야기

2013-10-03 (목)

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▶ 현장에서

조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>

필자가 아파트와 인연을 맺게된 것은 미국에 이주하여 온 후부터라고 기억이 된다. 이주하여온 사람은 대부분 모든 것이 불안정한 상태라고 볼 수 있다. 안정된 일자라가 없어서 불안정하고 그 지역의 생활환경에 익숙하지 못해서 불안정한 것이다.

이렇게 불안정한 상황에서 안정된 상태가 될 때까지 거처 가는 곳이 아파트라고 볼 수 있다.

아파트가 우리들의 생활공간을제공하는 역할을 하기도 하지만 아파트가 부를 형성하는데 중요한 역할을 담당하고 있는투자 대상으로 관심의 대상이 되고 있다.

이야기는 약 34년 전으로 거슬러 올라간다.

그 당시에도 아파트에 투자하는 고객들이 많았다. 그 당시에 아파트를 소유한 분들이 아직까지도 그 때 소유하였던 아파트를 그대로 가지고 있는 고객들을 보면 우리에게 많은 교훈을 남기신 것으로 생각이 된다.

그 당시에도 요즈음과 같이 아파트를 투자로매입하는 고객들은 매입 가격의 30%를 현금으로 다운하고 70% 정도를 은행에서 융자를 받는것이 통상적인 매매 형태였다. 아파트 가격도 지역에 따라서 차이가 있기는 하지만 아파트 가격을 결정하는 기준치인 GRM(Gross Multiply) 이 10정도인 것은 큰 차이가 없었다고 본다. 그러나현재와 다른 것이 있다면 은행 이자가 연 10%정도가 되어서 아파트에 투자하는 고객이 현재와 같이 은행융자를 지불하고 남는 순이익(cashflow)을 기대할 수 없는 상황이었다,대부분 아파트에 투자하는 고객들이 유행어처럼 하는 질문은 아파트에서 발생하는 수입에서 지출을 제하고 나면 부족하지 않느냐는말이었다. 다시 말해서 매입가격의 30%에 해당하는 현금을 투입하고 그 현금을 은행에 예치하였을 때 발생하는 이자수입 만큼도 기대할 수도 없는 상태에서 아파트를 매입하였다는 말이 된다. 이 고객들은 먼 30년 후를 예측하셨던 분들이 된 셈이다. 이것은 긴 여정이었을 수도 있다. 많은 고객들이 팔고사고를 거듭하는 기간에 한 번 매입한 아파트를 아직도 소유하고 있는 끈기를 보여주시는 고객들이다.

이 기간에 팔고사기를 끊임없이 번복한 고객들이 잘된 고객들은 더 많은 부를 형성할 수도 있었지만 불행하게도 투자하였던 현금을 모두 잃은 고객도 존재하는 기간이었다. 1976년 오일쇼크 이후로 은행 이자가 천정부지로 올라간 적이 있었다. 연 16%까지 치솟은 적이 있었다면 믿지못할 것이다. 이때에도 아파트 매매는 이루어졌었다.

이때 유행하였던 매매방법은 AITD(All Inclusive TrustDeed) 매매방법이었다. 이렇게 높은 은행이자로는아파트를 팔고사고를 할수가 없었기 때문이다.

이 방법은 아파트 매입자가 매입가격의30%를 현금으로 다운하고 아파트를 팔고자하는 고객이 이미 융자를 받았던 기존 융자금액과 자신의 에퀴티(equity)를 포함하여 융자를하여 주는 매매형태를 말하는 것이다. 이때 적용되던 이자는 그 당시 은행 융자가 16% 정도로 높았지만 기존 융자가 가지고 있었던 낮은이자(그 당시 10% 정도)를 적용하게 되어서 아파트 매입자의 요구에 부응하는 매매방법이었다. 이 세상은 어떠한 형태로든 변하고 있다.

이렇게 변하고 있는 세상에서 아파트 투자도 시대에 부응하는 방법으로 이루어지고 있는 것이다. 매입한 아파트에서 나오는 순이익이없는 시기임에도 불구하고 매입한 아파트가1985년도 이후 은행 이자도 다시 10% 정도로낮아지고 매매가 활발해져 아파트 가격이 그후 5년 동안 계속하여 상승한 적이 있었다. 이때 앞에서 말한 GRM이 LA 지역에서 13 정도로 높았었다.

정말로 자고 나면 아파트 가격이 올라가는느낌이 들 정도였다. 아파트 가격이 올라가게 되니 자연스럽게 아파트 신축도 증가하게 되어서1990년께에는 아파트의 렌탈 유닛이 과잉상태에 이르게 되었다. 설상가상으로 1992년도 LA폭동으로 경제가 나빠져서 많은 사람들이 캘리포니아를 떠나는 현상이 두드러지게 나타나서아파트 입주자들을 많이 잃게 되는 현상으로 아파트 소유주들이 투자하였던 아파트를 은행에넘기는 고통도 경험한 시기가 있었다.

이러한 변화가 이루어졌지만 아파트 가격은적어도 30년 동안에 4배 정도는 상승된 것이다.

그리고 현재처럼 은행 저이자 시대에 살고 있는 우리는 아파트 투자가 현금투자 수익률도 연5%정도로 안정된 투자대상이 되는 것이다.

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