지난 몇 달간 주택가격이많이 상승했다.
그 동안 때를 기다리던일반 바이어들은 물론이고투자자들이 부동산 시장에몰려 좋은 가격의 매물을낮은 이자로 구입을 서둘렀기 때문이다.
그래서인지 7- 8월 부터는 팔려고 마켙에 내놓은주택매물의 수가 빠른 속도로 늘고있다. 그 동안 주택경기 회복의 장애요인으로 지적되던 매물부족 현상이 해소되고 있는 것이다. 한편으로는 모게지 론의 이자율과주택가격이 동시에 올라가고 있어 바이어들의 발걸음이 주춤하고 있어 몇달간 보여오던 과열현상이 가라앉는 것으로 보인다.
주택의 수요와 공급이 균형을 이루게 될 것이라는 전망이 차츰 현실화 되어가고있는 것으로 보인다.
그리고 앞으로는 집값이올라도 그 폭이 아주 적을것으로 보인다. 집을 팔 생각이 있는 주택소유주들은이자율이 좋아 집을 사려는바이어가 많고, 현재 살고있는 집을 팔고 새로 집을사기에도 지금이 적당한 시기이다.
바이어들한테도 역시 낮은 이자율 때문에 지금이집장만하기에 좋은 때이다.
그런데 집을 사려면 우선 융자조건을 갖추어야 하므로자신의 소득에 대비하여 매달 내어야 하는 융자납부액을 알아야 한다.
한편으로는 그 동안 새로운 매물이 나오지않던숏세일 리스팅이 조금씩 늘고 있다.
숏세일이란 서브프라임사태이후 폭락한 집값 때문에집을 팔아도 융자금을 모두 갚을수 없을때 은행의 허락아래 현재의 시세로 집을파는 것을 말한다.
집값이 많이 올랐다고는하나 아직은 지난 2000년대 중반 부동산 호경기의가격에는 미치지 못하기때문이다.
그리고 현재의 시세가 융자금액보다 많아도 다음과같은 경우에는 숏세일을 할수 있는 자격이 주어진다.?우선 재정적인 면에서 직장을 잃었거나 사업부진으로 수입이 줄었을 때나 변동이자로 집을 산 후 3년 혹은5년이 지나 페이먼트가 많이 올랐을 때 그리고 경제적인 어려움이 없어도 배우자가 사망했거나 이혼으로 혼자 되었을때, 질병이나 사고로 인하여 장기간 병원에 입원하게되는 경우, 새로운 직장을 따라 먼 곳으로 이사를 가야 할때는 숏세일이가능하다.
이렇게 숏세일을 해야 할때 몇가지 궁금한 점이 생긴다. 먼저 숏세일을 하려면 발생되는 비용은 누가부담하는가, 즉 홈오너인셀러가 얼마를 내야 하는가 인데 숏세일 셀러는 일체 비용을 내지않고, 대신융자해준 은행에서 집을파는데 들어가는 모든 비용을 내게된다.
그러나 일반적으로 연체된 HOA등 특별한 몇가지Lien 과 같은 것은 은행이지불을 거절할 수도 있어홈오너 책임이 된다. 하지만 숏세일 리스팅부터 판매과정에서 지불되는 비용을 모두 은행이 지불하게된다.
그리고 숏세일 셀러는 은행에 따라 숏세일이 끝나고 이사비용을 받을 수도있다.
그 다음 숏세일 후 모자라는 금액은 어떻게 되는가에 대하여 많은 주택소유주들이 우려를 하게 되는데 융자 금액이 집을 구입할때 빌렸던 것이라면이것을 Purchase Miney라고 하는데, California 에서는 숏세일 후에 은행이 모든 비용을 제하고 모자라는 금액에 대해 주택소유주는 은행에서 빌렸던 채무에 대하여 아무 책임이없어지게 된다.
그러면 숏세일이 가능한 부동산은 어떤 것이 있을까? 물론 상업용부동산도페이먼트가 어려울 경우 숏세일이 가능하지만 일반적인 경우 주택의 숏세일은 콘도나 타운홈을 비롯한 한가구주택을 포함하여 2-4유닛까지 렌트용이라도 모두숏세일이 가능하다.
숏세일을 시작하기 전에먼저, 숏세일 끝난 후에 발생하는 세금문제나, 크레딧교정, 그리고 이사는 어떻게해야하고 숏세일이 끝나고2년후면 집을 다시 구입할수 있는 이런 모든 것들에대하여 구체적인 계획이 필요하다.
(213)505-5594
