아파트는 렌트 인컴이 비교적 안전하다는 장점이 있는가 하면 입주자들을 관리하는 것이 상가건물에 비하여 좀 까다로운 점이 있으므로 이를 관리하는데 유의할사항을 알아둘 필요가 있다.

특별히 LA시에 있는 아파트는 렌트 컨트롤이 적용되는건물들이 대부분이기 때문에 이에 대한 규정을 알아둘 필요가 있다.

이 렌트 컨트롤은 그 적용범위가 2가구 이상의 다세대 주택으로 1978년 10월1일 이전에 건축된 건물이면 모두 적용된다. 다만 1978년 이전에 지어진 아파트라할지라도 LA시의 허가를 받아서 고급 아파트로 보수하였다면 이 법의 규정에서예외로 한다는 규정이 있다.

이 렌트 컨트롤을 받는 규정 중에서 제일 민감한 부분은 매년 렌트 인상에 관한 규정이다. LA시에서 규정한 매년 렌트 인상폭은 매년 7월1일부터 그 다음해6월30일까지의 물가 상승률을 감안하여3~8%까지 인상하도록 규정하고 있다. 그러므로 매년 7월1일 이후에 새로운 인상금액이 결정되는 것이다.

아파트 중에는 유틸리티를 건물 소유주가 전기비 및 개스비를 모두 지불하는아파트가 있는데 이러한 경우에는 추가로 각각 1%씩 모두 2%를 인상 할 수 있도록 규정하고 있다. 이렇게 렌트가 인상된다는 통보는 각 입주자들에게 30일 이전에 서면으로 통보하여야 한다.

또한 기존의 입주자 이외에 추가로 세입자가 생긴다면 새로운 세입자가 생길 때마다 한 명당 10%의 렌트비를 인상할 수 있다. 이 때 주의하여야 할 사항은 새로운 세입자가 들어와서 살게 된지 이미 60일이경과하도록 이러한 사항을 통보하지 않았다면 추가로 렌트비를 인상할 수 없다는것이다. 물론 입주자가 이러한 사실을 아파트 주인에게 보고하지 않고 친척이나 다른 식구를 들어오게 하여 입주할 경우에도 마찬가지이다.

그 이유는 16유닛 이상의 아파트라면 아파트 내에 상주하는 매니저가 있어서 아파트를 항상 규정에 따라서 관리하여야 하고만약 16유닛 미만인 아파트라 할지라도 건물주인이나 건물주를 대신할 수 있는 대리인이 수시로 건물을 방문하여건물과 그 건물에 입주해 있는 입주자를 바르게 관리하여야 할 의무가 있기 때문이다.

이러한 규정이 단독주택인 경우에는 해당이 되지 않으나 만약차고를 개조하여 입주시킨 경우라면 이런 입주자에게는 렌트 컨트롤법이 적용된다.

불법으로 개조된 유닛에 입주된 입주자도 보호를 받아야 할 권리가 있기 때문이다. 그리고 30일 이상 하숙집에 입주하여 살고 있는 입주자 일지라도 이 렌트컨트롤법의 적용을 받게 된다.

이렇게 렌트 컨트롤법이 입주자들을보호하는 차원에서 이 법을 규정하고 있다고 할지라도 다음과 같은 경우에는 합법적으로 입주자를 내 보낼 수 있도록 규정하고 있다. 만약 입주자가 렌트를 정한날에 지불하지 않으면 건물주는 1차 경고 즉 3 days notice를 발행할 수 있다. 이3일은 주말이나 공휴일을 포함한 날짜이나 마지막 날짜가 주말이나 공휴일일 경우에는 그 다음 날짜로 연장된다. 이 3일안에 렌트를 지불하지 않으면 바로 퇴거수속을 시작할 수 있다.

그 다음은 입주자가 같은 건물에 입주한 다른 입주자들에게 불편을 준다거나계약에 금지된 애완 동물을 기른다거나건물 안에서 법으로 금지된 행위를 하는경우에도 퇴거시킬 수 있는 것이다.

입주자의 잘못이 없어도 건물 주인이나 주인의 직계가족이 입주하는 경우 또는 건물의 많은 부분을 수리 또는 기존의건물을 허물고 새로 건축할 경우에는 엘에이 주택국의 허가를 받아서 퇴거시킬수 있는데 이러한 경우에는 입주자의 입주 기간, 또 입주자의 여러 상황에 따라서 법이 규정한 이사 비용을 지불하게 되는 것이다.

(213)272-6726www.newstarcommercial.com