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주택의 거주용도에 관하여

2013-09-12 (목)

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▶ 스티브 양의 융자 이야기

얼마 전 한 언론매체에서 읽은 내용이다.

주 거주용도(owner’ s primary residence)로 주택융자를 받은 후 얼마 있다가 세를 놓을 수있는가 라는 질문에 부동산 종사자 한 분이최소한 6개월은 살다가 세를 놓는 것이 좋다고 답해 주는 것을 보았다. 만약에 독자들이그 전문가의 말처럼 6개월 후에 바로 세를 놓을 경우에는 사기죄에 해당될 수 있다.

주 거주용으로 융자를 받을 경우에 손님은 ‘owner occupancy affidavit’ (주인 거주서약서)라는 서류에 사인을 하는데 이 서류에는 융자를 받은 후 주인이 적어도 12개월이상은 살도록 명시되어 있기 때문이다. 주거주용 융자는 투자용 융자보다 이자율이일반적으로 더 싸다. 따라서 렌더와 2차 시장의 모기지 노트 투자자들은 1년도 안 돼서 세 줄 집을 주 거주용의 싼 이자율로 융자를 받는 것을 옳지 않다고 생각한다.

주인이 거주하겠다는 서약서에는 렌더가필요할 경우에는 손님의 직장, 세금보고서,유권자 등록, 각종 보험, 주·카운티·시 단위의 각종 고지서, 우체국, 신용보고회사 등의자료를 통하거나, 심지어는 직접 주택을 방문하여 주인 거주 여부를 확인할 수도 있도록 되어 있다.

더욱이 연방 정부의 보증을 받는 FHA 융자의 경우에는 연방법에 따라 처벌 받을 수있는데 최고 100만달러의 벌금과 최장 30년의 형을 살 수 있다는 무시무시한 내용이 들어 있다.

주택을 구입하기 위해 융자를 신청할 경우그 대상주택의 거주 용도(occupancy type)는반드시 세 가지 중의 하나가 되어야 한다. 주인이 들어가 살면서 주로 생활하는 주 거주용(primary residence), 투자용(rental house), 별장용(second home)이 그 세 가지이다. 투자용은 당연히 구입하여 세를 놓는 집을 말한다.

현재 집을 소유하고 있는 사람이 인접한동네에 또 하나의 집을 사면서 주 거주용으로 융자를 신청하면 렌더는 곱지 않은 시선으로 쳐다본다. 왜냐하면 렌더의 입장에서리스크가 늘어나기 때문이다.

손님은 새로 사는 집으로 이사를 들어가고 현재 집은 나중에 팔든 세를 놓을 작정이지만 렌더는 이러한 행위 자체를 리스크가늘어나는 행위로 간주하여 더 철저하게 서류를 살핀다.

현재 집을 보유한 사람이 추가로 주택을구입하여 이사 들어간다고 주 거주용으로융자를 신청할 경우 다음과 같은 경우에는스티브 양의 융자 이야기주택의 거주용도에 관하여렌더가 큰 반대 없이 동의한다. 주택의 크기가 늘어나거나, 직장에서 많이 가까워지거나,학군이 좋은 동네이거나, 방의 개수가 늘어나는 등의 경우가 대표적이다.

예를 하나 들어보자. 어바인에 주택을 보유하고 살면서 다운타운에서 비즈니스를 하는 사람이 한인타운에 콘도를 하나 구입할경우를 생각해 보자. 이때 이 콘도는 세 가지용도 가운데 하나로 융자를 받을 수 있다.

첫째, 세놓을 목적으로 구입하는 경우의투자용 융자, 둘째, 출퇴근 교통이 불편하여주중에 지낼 목적으로 구입하는 경우의 세컨홈 융자, 셋째 어바인 집을 세놓고 한인타운 콘도로 이사를 하는 경우의 주거주용 융자 등이 그것이다.

먼저 투자용으로 융자를 신청하는 경우에는 거주용도 자체를 두고 렌더가 시비를 하지 않는다. 왜냐하면 투자용 융자의 조건이손님한테 제일 불리하기 때문이다. 융자금액과 상품에 따라 달라지지만 최소한 25~30%는 다운을 해야 하고 이자율도 약간 높게 나오고 수 개월치 페이먼트에 해당하는 자금을 추가로 보유하고 있어야 되기 때문이다.

다음으로 세컨 홈의 경우 렌더는 거주용도, 즉 세컨 홈 융자 자체가 말이 되는지를여러 각도로 심사한다. 실세로는 투자용으로구입하면서 싼 이자율을 받기 위해 세컨 홈으로 융자를 신청하는 것이 아닌지를 유심히 살핀다.

이 경우는 다운타운 쪽에 비즈니스를 보유하고 있어 출퇴근 때 교통체증을 피할 수있고 사업상 잦은 손님접대, 한인타운의 식당 등 한국 문화의 밀집 등을 이유로 주중에사용할 세컨 홈(별장용 집)의 필요성을 강조할 경우 승인이 날 가능성이 높다. 다만 주거주용과 세컨 홈 둘의 페이먼트를 다 부담해야 하므로 DTI에 문제가 없을 만큼 수입이 충분하고 사업체의 규모도 어느 정도 되어야 한다.

마지막으로 현재 사는 어바인 집을 세를놓고 한인타운 집으로 이사를 들어가겠다고주 거주용으로 융자를 신청하는 경우이다.

이 경우에 렌더는 가장 의심스런 눈으로 쳐다본다. 손님이 이자율을 싸게 받기 위해서거짓말을 하는 것은 아닌지 의심하기 때문이다. 만약 어바인 집이 3,000스퀘어피트에중·고등학교에 다니는 아이들이 있는데 한인타운의 2,000스퀘어피트 콘도로 식구들이이사를 가겠다는 경우는 승인이 안 날 것이불을 보듯 뻔하다.

하지만 아이들이 진학이나 결혼으로 출가를 한 경우에는 얘기가 달라질 수 있다. 더이상 넓은 집이 필요 없고 출퇴근도 고통스러워 직장에도 가깝고 한국 문화도 접하기쉬운 한인타운으로 이사를 들어간다고 설명할 경우 승인이 날 가능성이 아주 높아진다.

이처럼 집을 한 채 보유한 사람이 추가로하나를 더 구입할 경우에는 따져야 하는 내용이 많으므로 유의하여야 한다. 하지만 상식적으로 납득할 만한 설명을 제공할 경우에는 원하는 대로 융자 승인을 받을 확률이높아진다.

웰스파고은행 한인 융자담당.

문의: (714) 808-2491, (213)393-6334