부동산 거래시에 발생하는에피소드도 가지 각색이다. 특히나 부동산을 팔고 사는 문제는우리가 소중히 여기는 물질이개입된 거래이기 때문에 어떤문제가 발생 할 경우에는 물질적인 손실이 뒤따르기 마련이어서 거래에 개입된 모두가 세심한 주의를 필요로 하는 것이다.
부동산 중에서도 상업용 부동산을 매매하는 경우에는 부동산을 팔때에 소득이 발생하는 경우가 대부분이어서 이 소득에 대한 세금을 잘 관리하는 것이 필요하다. 따라서 이를 해결하는 하나의 방안으로 RIS 1031규정에서 허용 되는 부동산 교환 방법을 이용하는 고객들이 많다는 것은 주지의 사실이다.
이 규정이 요구하는 것 중에서 중요한 것은이 규정이 정한 기간내에 부동산 거래가 이루어저야 하는 것이다.
다음은 이 시간에 쫒기고 있는 한 고객이경험한 에피소드이다.
“Lis Pendens” 이말은 법적인 소송이 계류중인 것을 뜻한다. 즉 부동산을 소유하고 있는부동산 소유주가 현재 소송에 연류되어 있어서 원고가 소유주인 피고의 건물을 상대로소송을 제기한 상태를 의미하는 것이다. 물론이는 소송을 제기한 원고가 법원의 승인을 받아서 소송이 진행 중임을 알리는 내용을 등기설정한 것임으로 이 소송이 해결 되기 전에는해당된 부동산을 부동산 소유주라 하더라도본인의 부동산을 매매하거나 재산권을 행사하지 못하도록 하는 의도에서 만들어진 제도이다. 소송에 대한 판결이 나오기 까지는 예측 할 수 없는 시간이 필요하기 때문에 이 LisPendens을 걸어 놓음으로 차후 법원의 판결에 따라서 원고의 손실을 회복하려는 것이다. 부동산을 매입하려는 매입자에게는 이러한 문제가 연류된 부동산을 기피하려는 것은당연한 일로 여겨진다. 따라서 아주 특별한경우를 제외하고는 이 Lis Pendens가 걸려 있는 부동산은 소송이 종결되기 전에는 부동산거래가 어렵다고 보아야 한다. 만약 그래도 LisPendens가 걸려있는 부동산을 매입하기를 원한다면 먼저 Lis Pendens 를 해제시키기 위하여 소송 당사자인 원고의 동의를 받거나 법원의 판결에 따라서 이 Lis Pendens를 삭제시켜야 한다. 이 모든 절차를진행하기 위하여서는 시간이 필요한 것이다.
그렇다면 이러한 사실을 어떻게 미리 알수 있을가? 이는 부동산 소유주의 소유권을 입증하는 Title report 을 통하여알 수 있다.
위에서 말한 고객은에스크로 초기에 이title report 를 살펴보는과정을 등한이 한데서발생한 경우이다. 물론 에스크로는 에스크로대로 이 서류를 에스크로 초기에 매입자에게전달하는 것을 등한이 하였고 이 매매에 개입되어 있었던 브로커는 브로커 대로 이를 확인 점검하는 시기를 놓친 결과 였으며, 셀어는셀어대로 자신의 이혼문제가 모두 원만하게정리 된 것으로 오판하고있어서 전 배우자가 아직도 재산분활 문제에 만족하지 않고 불만이 있어서 소유하고있는 부동산에 Lis Pendens 를 걸어 놓은 사실을 모르고 있었던 것이다. IRS 1031 규정에 따라서 이 부동산을 매입하려던 바이어는 시간에 쫓기는 입장이다. 매입하려는 부동산에걸려 있는 Lis Pendens를 뒤 늦게 발견한하게되자 위에서 열거한 모두는 자신의 책임범위를 회피하여보려고 전전긍긍하는 신세가된 셈이다. 그래서 이 고객은 IRS 1031 에서요구하는 시간 안에 부동산 거래를 끝마칠수가 없게 된 것이다. 다시 합당한 부동산을 찾아서 매입 할 수 있는 시간이 부족하였고 ,매입하려던 부동산에 걸려있는 Lis Pendens가해결 되어 에스크로를 끝낼수 있는 가능성도없게 된 것이다.
우리는 부동산 거래에 필요한 계약 내용을세심하게 살펴보는 것은 열심이나 매입하려는 부동산에 대한 연혁을 알려 주는 title report를 세심하게 살펴보는 데는 등한이 하고있음을 지적하고 싶은 것이다. 이 title report에는 은행융자나 기타 건물을 담보로 빌려쓴 모든 채무에 대한 빚, Lis Pendens, 밥원의 판결에 따른 Judgment, 그리고 심지어는 부동산에 대한 규정위반 사실까지 포함하고 있는서류임으로 세심하게 살펴 볼 필요가 있다.
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