공공보유 땅 임대료는 3년 예금 금리 적용해 산정준공공임대주택은 임대료 인상률을 연 5%로 제한하는 대신 사업자에게는 취득세와 양도세 감면혜택이 주어진다. 서울 서부권의 한 아파트단지.

오는 12월부터 주택을 매입해 정부가 정한 임대료 이하로 세를 놓는 집주인에게는 재산세와 양도소득세 감면혜택이 주어진다.

이는 정부가 4ㆍ1부동산종합대책에서 민간임대 활성화를 위해 도입하는 ‘준공공임대주택’ 제도에 따른 것이다.

국토교통부는 4ㆍ1대책에서 발표한 준공공임대주택ㆍ토지임대부주택 제도 도입을 위한 임대주택법 시행령ㆍ시행규칙 일부개정안을 마련, 6일자로 입법예고하고 12월5일부터 시행할 예정이라고 5일 밝혔다.

국토부는 “제도가 시행되면 공공성을 갖춘 민간임대주택 증가로 무주택 서민 주거안정과 민간임대시장 및 주택거래 활성화에 도움이 될 것”이라고 기대했다. 입법예고된 준공공 임대주택과 토지임대부 임대주택의 개념에 대해 자세히 알아본다.

■준공공임대주택

-어떤 주택인가

▲개념은 기존 매입임대사업자와 같다. 즉 개인이 주택을 매입해 세를 놓는 임대주택이다. 다만 자유롭게 임대료를 책정하는 기존 매입임대와 달리 정부가 정한 수준 이하로 임대료를 책정하고 인상률 기준을 따라야 한다.

-최초 임대료와 임대조건은 어떻게 책정하나.

▲임대료는 주변 시세를 고려해 시ㆍ군ㆍ구청장이 책정한다. 이 경우 국토부령에 따라 산정한 시가를 초과하지 못한다. 여기서 시가란 해당 주택과 같거나 인접한 지자체에 소재하고 유형과 규모ㆍ생활여건이 비슷한 주택의 평균 실거래가다. 이를 위해 지자체는 전문기관에 시가 산정에 대한 검증을 의뢰할 수 있다.

-재계약 때나 새로 세입자를 구할 경우에는 자유롭게 임대료를 올릴 수 있나.

▲아니다. 임대료 인상률은 연 5%를 넘길 수 없다. 또 의무임대기간이 5년인 기존 매입임대사업자와 달리 준공공임대사업자는 10년간 임대사업을 유지해야 세제혜택을 받을 수 있다.

-어떤 세제혜택을 받나.▲재산세의 경우 40㎡(이하 전용면적 기준) 이하 주택은 면제 대상이다.

또 ▲40~60㎡는 50% ▲60~85㎡는 25%를 각각 감면 받는다. 60㎡ 이하 주택을 최초 분양 받아 준공공임대주택으로 등록할 경우에도 취득세를 면제 받는다. 양도소득세 면제혜택도 늘어난다.

종전에는 다주택자가 임대주택을 10년 보유시 30%의 장기보유특별공제 혜택을 받았지만 준공공임대주택은 두 배인 60%까지 혜택이 늘어난다. 다만 임대료 인상률을 지키지 않거나 의무기한 만료 전에 이를 팔 경우에는 감면 받은 세액을 반납해야 한다.

-등록기준과 신청 방법은.

▲2013년 4월1일 이후 매매로 취득한 85㎡ 이하의 주택이 대상이다. 임대사업자는 해당 주택 소재지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 ▲임대사업자등록증 ▲주택매매계약서 사본 ▲임대차계약서 사본을 첨부해 등록신청서를 제출해야 한다.

■토지임대부 임대주택-어떤 주택인가.

▲기업형 임대사업자의 토지매입비 및 임대관리 부담을 완화하기 위한 것이다. 임대사업자가 도심 내 자투리 토지를 빌려 주택을 지어 임대할 경우 그 기간 동안 지상권이 있는 것으로 간주해 초기 사업비 부담을 완화해준다.

-토지임대료는 어떻게 산정하나▲지자체 등 공공이 보유한 토지는 토지가액에 대한 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해 산정한다. 단 민간 보유 토지의 임대료는 자율적으로 정한다.

-토지임대료를 보증금 방식으로 지불할 수 있나.

▲가능하다. 월 임대료를 보증금으로 전환할 때는 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상으로 정한다.

-신청 방법은.

▲임대사업자가 택지 임차를 통해 임대주택을 공급하는 개념이 도입된 것일 뿐 기존 임대주택공급 과정과 동일한 절차를 밟으면 된다.