▶ 집값 상승에‘캐시-아웃’재융자 관심 증가 공급 달려‘사자’쇄도… 오퍼 중 3~4건‘캐시’ 모기지 금리는 연말~내년 초 소폭 오를 듯
오늘 7월부터 서류량을 대폭 줄인 간소화된 융자조정 프로그램이 시행될 예정이다. 주택가격 상승과 더불어 과거 서류기준을 통 과하지 못한 대출자나 자영업 대출자들이 혜택을 받을 것으로 기대된다.
■올 주택시장 트렌드 보기
계절적으로 주택시장이 가장 ‘핫’한 시기다. 주택시장 호·불황을 떠나서 1년 중 여름방학을 코앞에 둔 요즘은 언제나 바이어들의 주택구입 활동이 절정을 이룬다. 올해도 바이어들의 주택구입 열기가 여름철을 앞두고 후끈 달아오르고 있고 열기는 과거 어느 해보다도 뜨겁다. ‘모기지 저금리’가 마지막이라는 인식과 매물부족 사태가 겹치면서 대부분의 지역에서 과열 주택구입 양상이 나타날 정도다. 그러나 한편으로는 주택가격이 예상 밖의 빠른속도로 오르면서‘하우스 푸어’ 신세에서 벗어나는 주택 소유주도 많아졌다.
불과 1년 전만 해도 불가능해보였던 재융자와 융자조정의 가능성이 높아진주택 소유주가 늘고 있다. 주택가격이 큰 폭으로 오른 지역에서는 홈 에퀴티융자를 받아 목돈 마련에 성공하는 사례도 있다. 빠르게 변동하는 올 봄 주택시장 트렌드를 짚어 본다.
◇1년 전보다 5만달러 높여도‘ 사자’ 쇄도
LA 외곽 지역의 한 리스팅은 지난해 한 차례 매물로 나온 바 있으나 3개월이 넘게 팔리지 않아 리스팅을취소한 바 있다. 그러나 인근에 비해다소 높은 재산세 비율을 항상 걱정하던 셀러가 올해 주택시장이 조금나아진 것에 기대를 걸고 혹시나 하는 마음에 다시 매물로 내놓았다. 지난해 리스팅 가격보다 약 5만달러높게 내놓아도 팔릴 가능성이 높다는 리스팅 에이전트의 말에 셀러는크게 안도했다.
리스팅 에이전트의 말은 아니나다를까 그대로 적중했다. 화요일 저녁에 MLS에 ‘데뷔’한 리스팅은 그주 토요일 오픈하우스를 열자 수십명의 바이어들로 발 디딜 틈 없이 북적였다. 주말을 넘기는 동안 10건에가까운 오퍼를 받았고 그 중 3~4건은 셀러들이 가장 반기는 캐시 오퍼였다. 현재 셀러는 이 중 어떤 오퍼를골라야 하는 행복한 비명 중이다.
◇융자조정 간소화 될 전망
주택가격 상승으로 재융자는 물론융자조정도 부쩍 수월해질 전망이다.
연방 정부는 올 여름부터 신청 서류량을 대폭 줄인 간소화 된 융자조정프로그램을 실시할 예정이어서 그간융자조정에 실패한 대출자들의 큰기대를 모으고 있다. 간소화된 융자조정은 오는 7월부터 ‘연방 주택금융국’ (FHFA)이 모기지 렌더를 통해실시하게 될 예정이다. 융자조정 대상은 국영 모기지 업체인 패니매나 프레디맥이 보증을 선 대출이다.
두 기관의 보증을 받은 모기지 대출자들 중 90일 이상 2년 미만 모기지 연체상태인 대출자들에게 조만간간소화된 융자조정 프로그램을 제안하는 서신이 발송될 예정인 것으로알려졌다. 새 융자조정 프로그램의자격은 특별한 서류준비 요건 없이‘주택담보 대출비율’ (LTV)이 80%만넘지 않으면 돼 비교적 간단하다.
불과 1년 전만 해도 주택가격 하락으로 이 조건을 갖춘 대출자가 드물었으나 최근 주택 가격 상승세와 함께 에퀴티 역시 상승세로 새 융자조정 기준을 갖추게 되는 대출자가 크게 늘 전망이다.
FHFA의 융자조정은 이자율을 인하하는 한편 상환기간은 40년으로연장해 모기지 페이먼트를 낮추는데주력한다. 가장 큰장점은 과거 융자조정 신청 때 제출해야 했던 방대한양의 서류 제출이 필요 없다는 것이다. 별다른 서류 제출 없이 기본 조건만 갖추고 있으면 일단 승인 대상이다.
승인 후 3개월간의 시험기간에 연체가 없으면 조정된 융자조건을 영구히 적용 받을 수도 있다. 멕 번스FHFA 디렉터는 “새로 시행되는 스트림라인 융자조정 프로그램은 과거융자 조정 때 서류기준이 미비된 대출자들을 구제하는데 초점을 맞췄다”며 “자영업자 대출자 등이 큰 혜택을 받을 것으로 기대한다”고 말했다.
◇FHA 융자신청 서둘러야
예산적자에 시달리는 ‘ 연방 주택국’ (FHA)이 고육지책으로 내놓은 것이 모기지 보험료 인상안이다.
FHA 측은 지난해 모기지 대출 보증을 서주면서 받는 보증 보험료를 올해 안에 약 0.1% 올릴 계획이라고 발표한 바 있는데 이에 따라 매달 평균 약 13달러의 보험료가 늘어나게된다. 오는 6월2일부터 인상안이 시행될 계획으로 10% 미만 다운페이먼트 대출에 적용될 예정이다.
기존 FHA 융자의 경우 대출 원리금이 주택가치의 78%에 미치면 보험료 규정이 소멸됐으나 새 인상안에따르면 대출금이 상환될 때까지 보험료 규정이 적용된다. 10% 이상 다운페이먼트 경우도 최소 11년간 보험료를 납부해야 하는 등 보험료 규정이 강화될 전망이다.
FHA 융자로 주택을 구입한 뒤 10년 내에 처분할 계획이라면 새 인상안 시행에 따른 불리함이나 차이점은 크지 않다. 대개 10년이 지나면 보험료 소멸 기준 주택담보 대출비율인 78%에 미치는 경우가 많기 때문이다. 그러나 10년 이상 거주할 계획이라면 새 인상안 시행에 따른 불리함을 감수해야 할 전망이다.
◇‘캐시-아웃’ 재융자 관심 증가
주택가격 상승 덕분에 지난해 약170만명의 주택 소유주들이 모기지대출 원리금이 시세보다 높은 ‘깡통주택’에서 벗어났다. 그리고 약 180만명은 주택시세가 5%만 회복되면 수면위로 회복될 전망인 것으로 나타났다.
주택시세가 오르게 되면 주택 소유주들이 가장 먼저 기대하는 것은 재융자, 특히‘ 캐시-아웃’ 재융자다.
과거에도 그랬듯이 주택을 담보로 대출을 받아 일부 목돈을 마련하는 캐시-아웃 재융자에 대한 관심이다시 높아지고 있다. 융자업계에 따르면 최근 캐시-아웃 재융자에 대한문의가 크게 늘고 있고 캐시-아웃 재융자의 발급을 서서히 늘려가는 렌더도 증가 추세다. 크레딧 점수가 높고 에퀴티가 충분하다고 판단되면캐시-아웃 재융자가 어렵지 않게 될전망으로 렌더에 문의해 보는 것도좋은 재테크 방법이다.
◇현재 모기지 금리 연말께 소폭 오를 것
소폭 오를 것으로 예상됐던 모기지 금리는 여전히 바닥에서 꿈쩍도않고 있다. 5월 첫 주(2일 기준) 30년고정금리는 약 3.35%로 3월 중순 이후 매주 연속 하락행진을 이어오고있다. 재융자 때 많이 사용되는 15년고정금리는 약 2.56% 사상 최저치를기록했다. 모기지 금리 하락은 3차양적 완화의 약발이 먹히기 시작한것으로 보이며 주택 매매와 집값 상승을 더욱 부채질할 전망이다.
그러나 올해 말이나 적어도 내년초까지 현재 수준보다 오를 것이라는 전망이 우세하다. ‘모기지은행업협회’ (MBA)에 따르면 내년 1분기까지 30년 고정 모기지 금리는 약3.9%대로 오를 전망이다. 그래도 모기지 금리는 과거 대비 여전히 낮은수준이어서 주택수요 감소에 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 게 전문가들의 관측이다.
< 준 최 객 원 기 자 >
