모기지 이야기/주택구입시 확인해야 할 몇가지
2012-06-30 (토)
곽동현
메뚜기도 한철이란 말이 있는 것처럼 융자에 있어서 6, 7, 8월은 황금 기간이다. 지금처럼 모기지 이자가 기록적으로 낮을 경우 재융자 신청건수도 만만치 않지만 9월부터 학기기 시작하는 미국은 여름 동안 열심히 원하는 자리로 이동이 있기 때문이다. 아직 수년전의 주택경기의 활기를 찾지는 못했지만 그래도 이 기간 만큼은 상상 바쁘게 보내고 있다.
주택을 구입하는 고객들 중에 처음 주택을 구입하는 고객이 있는데 이 분들이 처음 융자를 받아 주택을 구입하다 보니 생소한 언어라든지 생소한 상황을 많이 접하게 된다. 또한 융자를 해오다 보니 주마다 주택을 구입하는 방식이나 절차가 약간씩 차이가 있음을 발견할 수 있었다. 한인들이 많이 거주하는 뉴욕과 뉴저지, 커네티컷을 비교해보면 뉴욕이 융자 시스템이 가장 복잡하다. 일반적으로 주택을 구입하는 사람이나 파는 사람은 변호사를 이용하는데 뉴욕은 클로징 때 은행 변호사가 참여하고 타이틀 회사에서도 클로징 때 한명이 참여하게 되어있다.
뉴욕 클로징에서는 클로징 테이블이 무슨 재래시장을 방불케 한다. 셀러는 셀러 변호사와 이야기를 하고 바이어는 바이어 변호사와 또 클로징 비용을 두고 심각하고 이야기를 하고 은행변호사는 타이틀 클로저와 타이틀상 나온 문제들로 정신없이 이야기를 나누게 된다. 그리고 산더미 같이 쌓아둔 서류를 전부 사인해야 클로징이 마무리 되는데 아마 모든 서류를 전부 읽고 정확히 이해를 하고 사인을 하려면 족히 일주일은 걸릴 것 같다. 재미있는 것은 다리 하나 건너 뉴저지와 길 하나 건너인 커네티컷은 뉴욕보다 훨씬 수월하다. 뉴저지와 커네티컷은 은행 변호사가 필요없다.
바이어 변호사를 클로징 전에 은행측과 클로징비용 타이틀 등 미리 점검을 끝내고 클로징때는 바이어가 그냥 본인 변호사 사무실이나 셀러측 사무실에 들러 사인만 하면 된다. 또 한가지 재미난 것은 뉴욕이나 뉴저지는 주택 구입시 셀러측에서 구입가의 최소 5% 내지 10%, 심지어 20%이상을 계약금으로 디파짓을 요구하는데 일반적으로 커네티컷은 그냥 5,000달러만 계약금으로 내고 나머지는 클로징 때 지불한다. 그러니 처음 주택을 구입하는 분이나 타주에 있다 뉴욕에 와서 클로징을 한번 하면 클로징의 진면목을 제대로 볼 수 있다.
또 하나 뉴욕은 미국 어느 주에도 없는 모기지 세금(Mortgage Tax)을 받는다. 뉴욕시에는 융자금의 2%, 외곽지역은 약 1% 미만 정도의 모기지 세금을 별도로 낸다. 여기서 바이들이 빌더가 지어 놓은 새 콘도나 타운 하우스를 구입할 경우 1.4% 정도 해당하는 Transfer Tax를 바이어가 지불 하는 경우가 많다. 간혹 맨하탄 고가 콘도의 클로징을 한번 하게 되면 클로징 비용만 5~6만 달러가 나온다. 타주에 웬만한 주택가격 만큼 클로징 비용이 발생되는게 뉴욕 맨하탄이다. 서론이 길어졌는데 이번 시간은 최근 주택구입이 늘어나고 있어서 구입자들의 주택 구입과 계약에 있어서 꼭 챙겨야 되는 요소를 알아보기로 한다.
수년 전에는 수많은 새 콘도들이 맨하탄과 메트로 지역에 새로 지어졌고 외곽지역으로는 고급 타운 하우스들이 많이 들어섰다. 몇 년 동안 주택경기 한파로 빌더들이 많이 고생을 하다 이제 조금씩 활기를 찾고 있는데 이런 새 콘도나 신축중인 타운하우스를 구입하고자 할 때는 특히 조심을 해야 한다. 일반적으로 주택을 구입하고 클로징까지 계약 후 60일 정도 걸린다. 하지만 새로 건축중인 콘도나 타운 하우스를 구입은 계약으로 부터 클로징까지 상당한 시간을 필요로 한다.
많은 빌더들이 모델하우스를 먼저 차려놓고 분양에 들어가는데, 먼저 계약을 하는 이유는 건물이 다 지어졌을 때는 분명 계약 당시보다 시세가 한참 올라갈 것을 기대하고 미래를 위해서 투자를 하는 것이다. 앞서 말한 것처럼 새로운 콘도나 타운 하우스를 구입하기 위해선 구입가의 최소 10%에서 20%을 정해진 시간까지 먼저 예치해야 한다. 이 예치금은 대부분 빌더 변호사의 구좌에 예치가 된다. 그리고 이렇게 진행되는 계약은 개인이 엄청나게 큰 빌더를 상대로 하게 되는데 계약서가 거의 한권의 책만큼이나 두껍다. 빌더의 변호사는 대부분 거대한 로펌들이다.
빌더의 계약서 내용 중에는 융자와 관련하여 모기지 조항 없이(No Mortgage Contingency) 하는 경우가 많다. ‘No Mortgage Contingency’라 함은 바이어가 계약하고 클로징때 까지 융자에 문제가 있더라도 계약금을 돌려받을 수 있는 모기지 조항(Mortgage Contingency)이 없다는 것이다. 일반적으로 개인과 개인이 주택을 매매하게 되면 계약서에 모기지 조항을 꼭 넣는다. 즉 바이어가 계약을 하고 일정 시간 안에 융자 승인서인(Loan Commitment)을 받지 못하면 그 기간을 연장하거나 최악 계약이 파기되고 계약금을 다시 돌려받게 된다.
서브 프라임 사태이후 주택 융자의 양대 기관인 프레디맥과 페니매에서 집중적으로 심사를 하는 것이 콘도융자이다. 필자가 칼럼을 통해 여러 번 나누었는데 콘도 융자를 수많은 질의서와 콘도 재정과 콘도 보험 등 수많은 절차를 거쳐서 융자 승인이 이루어진다. 이처럼 신축 콘도나 타운 하우스 구입에 있어서 본인의 수입 능력과 재정 상태에 관계없이 콘도의 문제도 융자가 어려워 질 수도 있다. 이러니 계약금을 예치하기 전에 꼭 Mortgage Contingency를 확인하고 콘도가 융자에 어려움이 없는지도 사전에 점검해 볼 필요가 있다.
요즘 들어 클로징 중에 또 하나 새로 유형이 숏세일 클로징인데 처음 주택을 구입하는 분들은 본인의 능력에 맞춰 주택을 쇼핑하게 되는데 숏세일 주택이 눈에 들어올 수밖에 없다. 왜냐하면 10%정도 더 싸게 살수 있다는 기대가 있기 때문이다. 숏세일은 가격 결정을 셀러와 하는 것이 아니라 셀러의 은행과 한다는 것을 명심해야 한다.
최근 서류 심사 기간이 단축 되었다고는 하나 기존의 클로징보다는 2~3배 이상의 시간을 요한다. 필자의 경험상으로 숏세일에 있어서 가장 중요한 것은 최소한의 금액을 다운하고 계약을 하는 것이다. 어느 변호사가 숏세일을 계약하면서 계약금으로 딱 1,000달러만 넣고 진행하는 것을 보았다. 그것도 뉴욕에서 아마 직접 셀러에게 구입을 한다고 하면 쳐다보지도 않을 그런 계약조건이다. 또 하나 숏세일로 구입을 희망하면 클로징까지 수입과 은행잔고를 잘 유지를 해야 한다.
숏세일은 2가지로 융자가 가능한데 하나는 처음 계약할때 융자 신청은 하지 않고 Pre-Approval 만 받은 상태에서 셀러측 은행의 심사를 기다렸다가 셀러 은행에서 승인이 난 후에 융자를 하는 방법이 있고 또 다른 방법은 계약을 하면서 융자를 진행하고 이자를 락인( Lock in)하지 않고 오픈 상태에서 클로징때 가서 락인을 하고 진행하는 방법이다. 사실 융자하는 필자의 입장에서도 숏세일은 그다지 반갑지가 못하다. 너덜너덜해질 때까지 남아 있는 파일들이 전부 숏세일건들이다. 한번은 6시간동안 클로징을 하고 그것도 모자라 다음날 다시 와서 클로징한 숏세일 경험도 있다. 싸게 구입하는 것은 그만큼 다른 비용이 지불된다는 것을 명심하자.
