모기지 이자율 저공행진이 지속되면서 재융자에 대한 관심이 어느 때보다 뜨겁
다. 모기지 이자율이 60년래 사상 최저 수준인 약 4.01%(30년 고정, 9월29일 마감기준)대로 떨어지자 최근 은행과 융자 중개업체에 재융자에 대한 문의가 급증하고 있다.

재융자 문의자 중 일부는 재융자를 통한 주택담보 대출 수요이며 일부는 이자율 변동 적용을 앞두고 낮은 이자율로 이자율을 고정하려는 재융자 수요도 많다. 하지만 재융자가 모든 주택 소유주에게‘약’이 되는 것만은 아니다. 자신의 상황에 맞은 재융자를 실시해야 재융자에 따른 혜택을 극대화할 수 있다. 재융자를 앞두고 준비해야 할 몇 가지 단계에 대해 알아본다.


가급적 10~15년 등 단기상환 전환 유리
이자율은 다수은행 접촉 낮은 곳 선택
크레딧 미리 점검, 오류 수정은 필수


■ 장단점을 알아보자 재융자를 통한 가장 큰 혜택은 다달 이 내야 하는 모기지 페이먼트의 금액 이 줄어든다는 것이다. 이자율을 0.5% 만 낮춰도 월 페이먼트 금액이 수백달 러씩 줄어들어 가계부에 큰 도움이 된다.

특히 요즘처럼 이자율이 낮은 시기 에는 재융자를 통한 페이먼트 절감액 이 커지는 것은 당연하다. 하지만 단순히 페이먼트가 줄어드는 점만 보고 재융자를 실시해서는 안 된다. 페이먼트가 줄어드는 것은 당연하 지만 내면을 잘 이해해야 한다고 재무 설계가들은 조언한다. 재융자의 원리는 간단하다.

만약 현재 대출받은 모기지가 불리하다고 판단되면 새 모기지를 대출받아 비용을 절약하는 것이 재융자의 목적이다. 이렇듯 낮은 이자율로 새 모기지를 받아 월 페이먼트는 줄지만 동시에 하향 조정된 페이먼트 금액 중 원금의 비율은 다시 낮아지게 된다.

예를 들어 월 페이먼트 중 모기지 대출 초기에 는 이자의 비율이 원금의 비율보다 월등히 높다가 차차 원금의 비율이 높아 지는 것이 대부분 모기지의 구조다. 만 약 10년간 모기지를 납부해 이제야 원금 상환 비율을 높이기 시작했는데 재 융자를 실시한다면 다시 이자부터 납부하게 되는 셈이다. 또 주택 대출 만기 상환기간도 늘어나는 점도 재융자에 따른 단점이다.

만약 20대 후반에 집을 장만해 10년간 모기지를 납부한 뒤 30년 고정 이자율로 재융자를 했다면 은퇴 후 연령인 70세를 앞두고도 여전히 모기지를 납부해야 할 수도 있다. 전문가들은 이같은 불행한 결과를 피하려면 재융자를 하더라도 가급적이면 단기 상환이 가능한 모기지로 전환할 것을 조언한다.

예를 들어 기존 융자 의 잔여 상환기간에 맞춘다던가 아니면 15년, 10년 등의 융자기간을 고려해 본다. 단기 융자의 경우 30년 고정 융자에 비해 이자율은 낮지만 다달이 납 부하는 페이먼트 금액은 높을 수 있다. 하지만 단기간에 원금 비율을 낮추는 데는 효과적이다.

만약 월 페이먼트 금액을 낮추려는 것이 재융자의 주목적으로 30년 고정 모기지를 선택해야 한다면 재융자 비용 회수기간을 반드시 고려한다. 융자 업계에서는 재융자 실시에 드는 각종 비용을 1년 내에 회수할 수 있다면 재융자 실시를 적극 권장하고 있다.

예를 들어 수수료 등 재융자 비용이 약 2,400달러이고 재융자 실시 후 매달 약 200달러 이상의 페이먼트 금액을 줄일 수 있다면 재융자에 나서도 적합하다.


■ 신청서류는 미리 준비한다 주택 대출 은행들의 대출 조건이 까다로워졌다는 것은 이제 새로운 사실이 아니다. 서브프라임 사태 이후 대출 조건을 강화한 대출 은행들은 재융자 때에도 엄격한 기준을 적용한다. 따라서 재융자를 신청할 때 제출해야 하는 서류도 전에 비해 크게 늘었다.

재융자를 심사할 때도 신규 융자와 마찬가지로 대출 신청자의 소득수준을 까다롭게 점검하는 은행이 많다. 따라서 재융자 신청에 앞서 소득 증명과 관련된 서류들을 미리 미리 챙겨둔다면 재융자 거절 또는 지연 등 당황스런 일을 피할 수 있다. 소득 증명과 관련 된 서류들로는 최근 수년간 세금보고 서 또는 고용주가 발급하는 W-2양식 등이 있고 이외에도 은행 잔고 증명서, 월급 명세서(paystub) 등이 있다.

소득 증명 외에도 재융자 성패를 가 르는 기준이 바로 신청자의 크레딧 내 용이다. 요즘이 이자율이 낮다고 하지 만 크레딧 점수가 우수한 신청자에게 만 해당되는 이야기로 크레딧 점수를 미리 보완하면 재융자에 따른 혜택이 더욱 커진다. 재융자를 고려중이라면 우선 크레딧 리포트를 발급받아 현재 크레딧 점수 를 점검하고 내용에 오류가 없는지 확인한다. 뜻밖의 오류로 크레딧 점수가 깎이는 사례가 많고 오류를 수정하는 데도 시간이 꽤 걸리므로 서둘러 크레 딧 리포트를 점검한다.


■ 여러 은행과 융자조건 문의한다 재융자에 들어가는 수수료 비용과 재융자 실시 후 월 페이먼트 금액을 동 시에 낮추려면 은행 한두 곳과 문의해 서 안 된다. 적어도 3곳 이상의 대출은 행에 문의해 이자율, 재융자 비용 등에 대한 견적을 받아 비교한다.

첫 번째 문의대상 은행으로는 기존 의 모기지를 대출한 은행이 적합하다. 우선 해당 은행에 연락해 재융자 의사 를 표시하고 비용을 문의해 본다. 해당 은행은 기존 고객을 놓치지 않기 위해 수수료 비용을 낮춰주기도 한다. 또 대출기간에 상환 실적이 좋으면 재융자 심사과정 때에도 유리하게 작용한다. 재융자 신청 대상은행을 굳이 일반 대출은행으로 한정할 필요도 없다.

크레딧 유니언이나 융자 중개업체 등과도 문의해 이자율과 비용 등에 대해 알아 보면 좋다. 많은 은행과 접촉할수록 현실적인 이자율 시세 대해 이해할 수 있으므로 가급적이면 많은 은행과 접촉할 수 있 도록 부지런히 발품을 판다. 최근 주택가격이 많이 떨어져 재융 자에 어려움을 겪기도 한다. 25만달러 짜리 주택을 21만5,000달러 모기지를 대출받아 구입했는데 현재 주택가격이 23만달러로 떨어졌다면 부채 비율이 90%를 넘어 재융자가 사실상 힘들다.

더군다나 주택가격 추가 하락이 예상 되고 있어 부채 비율이 적어도 80%를 넘지 않아야 은행 측이 재융자에 관심 을 보이는 것이 현실이다. 만약 부채 비 율이 90%를 넘는다고 재융자 희망을 포기할 필요는 없다. 연방주택국(FHA)이 제공하는 융자 를 통해 높은 대출 비율의 주택 소유 주도 재융자를 받을 수 있다.

재융자를 신청하려는 은행이 FHA 융자를 취급 할 수 있는 은행인지 먼저 알아본다. 모기지 이자율 저공행진이 지속되면서 재융자에 대한 관심이 어느 때보다 뜨겁 다. 모기지 이자율이 60년래 사상 최저 수준인 약 4.01%(30년 고정, 9월29일 마 감기준)대로 떨어지자 최근 은행과 융자 중개업체에 재융자에 대한 문의가 급증 하고 있다. 재융자 문의자 중 일부는 재융자를 통한 주택담보 대출 수요이며 일 부는 이자율 변동 적용을 앞두고 낮은 이자율로 이자율을 고정하려는 재융자 수 요도 많다.

하지만 재융자가 모든 주택 소유주에게‘약’이 되는 것만은 아니다. 자신의 상황에 맞은 재융자를 실시해야 재융자에 따른 혜택을 극대화할 수 있다. 재융자를 앞두고 준비해야 할 몇 가지 단계에 대해 알아본다. 가급적 10~15년 등 단기상환 전환 유리 이자율은 다수은행 접촉 낮은 곳 선택 크레딧 미리 점검, 오류 수정은 필수 재융자에 따르는 수수료 비용은 은행별로 차이가 있다. 기존 융자를 대출해준 은행을 포함 적어도 3곳 이상의 은행과 접촉해 재융자 비 용을 알아본 뒤 신청한다.


■ 은행별 비용을 점검한다 재융자를 실시하기 전 재융자 실시 에 따르는 비용도 알아 봐야 한다. 재 융자에 따르는 비용으로는 신청비, 크레딧 보고서 발급비, 주택 감정비, 서류 수속비, 융자 개시 수수료, 타이틀 관련 비용 등이 있는데 흔히 클로징 비용 으로 통틀어 칭하며 대개 2,000달러를 훌쩍 넘는 경우가 많다. 이밖에도 일부 은행은 재산세와 주 택 보험료도 재융자 수속 때 청구하기 도 하는데 대부분 재융자가 완료되면 환불해 주지만 우선 지불해야 하는 비 용으로 적절한 금액을 미리 확보하고 있어야 한다.

클로징 비용은 은행별로 조금씩 차 이가 있기 때문에 은행들이 부과하는 비용 비교를 통해 얼마든지 절약이 가 능하다. 또 재융자를 포함, 대출을 신청하면 은행은 3일 내에‘ Good Faith Estimate’ 라고 불리는 일종의 예상 융자비용 견 적서를 대출 신청자에게 제공해야 한다. 견적서에는 예상 클로징 비용과 항 목별 비용이 기재되는데 은행별로 이 견적서를 요청해 비용을 비교하는데 활용하면 된다.

만약 융자 중개업체를 통해 재융자 를 실시한다면 업체별 융자 중개 수수료 비용도 따져본다. 이 경우 융자 비용 견적서에는 중개업체의 수수료 비용이 정확히 명시되는 경우가 드물다. 중개 업체는 대신 조금 높은 이자율을 적용 하고 이에 대한 비용을 받는 것이 일반적이다. 따라서 중개업체에 이 비용이 얼마 인지 문의하고 부당하다고 판단되면 조정을 요청한다. 또 일부 은행은 이른 바 ‘무비용’ (no-cost) 재융자를 제공 한다고 광고하지만 실제 이같은 재융자는 존재하지 않는다. 역시 재융자 신청자에게 재융자 비용을 부과하지 않는 대신 약간 높은 이자율을 적용하기 때문에 무턱대고 무비용 재융자를 선택하기 전에 잘 이자 비용을 잘 따져봐야 한다.


■ 이자율은 반드시‘락-인’은행 간 이자율과 비용에 대한 비교를 마쳤다면 이제 선택한 은행과 재융자를 신청하는 일만 남았다. 재융자를 신청하기 전에 사소한 것 하나도 잘 챙겨야 불필요한 비용 낭비를 막을 수 있는데 특히 이자율을 ‘고정’(lock-in)시켜 두는 것이 좋다.

이자율은 하루 사이에도 변동을 보일 수 있기 때문에 재융자를 신청할 때와 마감 때 큰 차이를 보일 수도 있다. 만약 재융자 신청 때 기대했던 낮은 이자율이 마감 때 크게 오르게 되면 결국 매달 납부하는 페이먼트 금액도 올라 낭패를 보기 쉽다. 이를 방지하기 위한 것이 이자율을 고정시켜 두는 것 이다.

흔히 이자율 락-인이라고 부르는 데 은행이 처음에 제시한 이자율을 마감 때까기 보장받는 것이다. 가능하면 이자율 하락 때는 하락한 이자율이 적용되도록 하는 옵션을 선택하면 더욱 유리하다.


<준 최 객원기자>