입주자가 임대료도 내지 않고 임대장소도 점유하고 있을 때 건물주는 삼일 안에 임대료를 내던지 아니면 나가라는 삼일통지 a 3-day notice to pay rent or quit을 입주자에게 전달하게 되는데 이 통지 속에는 삼일만료가 되면 임대 the lease 는 몰수된다는 건물주의 선언이 포함되며 (The landlord declares the lease to be forfeited if the tenant does not pay rent "by expiration of the third day" following service) 만일 삼일기간 동안 임대료를 안 낼 경우 점유권은 (His right to possession, the lease) 몰수되며 입주자는 반드시 임대장소를 비우거나 불법점유 소송에(Unlawful eviction, ud action)의해 퇴거되게 된다. 삼일 후에 점유권이 종료된 후에도 계속 점유하고 있는 경우를 holdover occupancy 나 ud unlawful detention 이라고 하며 삼일 만기 후의 입주자의 계속적인 점유는 문자 그대로 불법적인 것이다.

임대몰수 조항이(A forfeiture-of -lease clause) 포함된 삼일 통지와 불법점유 소송에 의해 점유권 박탈을 한 후에라도 건물주는 입주자가 점유하고 있는 동안에 내지 않은 임대료와 "임대 잔여기간" 동안에 대한 임대료를 컬렉트 할 수 있다.
입주자의 점유권리가 입주자의 잘못에 의해 종료되었을 때 건물주는 임대잔여 기간에 대한 임대료를 컬렉트 할 수 있다는 구절 조항들이(a default remedy provision) 임대계약에 포함되어 있어야 된다.
내가 누누이 반드시 변호사들과 상담하라는 이유가 바로 이런 구절들 때문인 것이다. 변호사들에 의해 작성되거나 변호사들에 의해 반드시 review 되어 진 임대계약을 하여야 할 것이다. 다시 한 번 강조하지만 아무리 적은 임대계약 조건들 같아도 아주 커다란 법적인 이슈가 뒤에 있을 수 있으니 다른 사람에게 얻은 것 카피해서 쓰거나 조금 아는 척 하는 사람들 말에 귀를 기울여서는 안 될 것이다.
점유권 박탈당한 후에도 입주자의 임대료에 대한 의무가 지속되는 것을 이해하기 위해서는 입주자가 보유하고 있는 소위 lease 라고 불리 우는 "leasehold"와 역시 똑같이 lease라고 불리 우는 "lease agreement"의 구별이 되어져야 하며, holdover occupancy가 (점유권이 만기 된 후의 점유) 삼일통지 만기 후의 불법점유를, 건물주가 임대료를 받지 않는 한, month-to-month 임대 형태로 바꿀 수 없다는 것이다.

삼일통지 속에 포함되어 있는 a forfeiture-of-lease clause 점유권 몰수 구절은 임대계약에 의해 입주자에게 주어진 점유권(right to possession), 임차권(leasehold)을 종료시키지만 lease agreement을 cancel 시키지는 않기 때문에 임대계약상의 입주자의 의무는 그대로 종속되며 건물주, 입주자 양방 동의에 의한 surrender나 본래 임대조건과 같거나 나은 조건으로서의 재임대가 되기 전까지 임대잔여 기간 동안의 임대료 지불의 의무는 존재하게 되는 것이다.

점유권 반환이나 박탈의 과정에서의 여러 가지 사항들이 결과에 많은 영향을 미치며 결과 자체가 달라 질 수 있으니 건물주이건 입주자이건 점유 권리나 임대조건의 분쟁 시 반드시 변호사와 상의하기 바란다. (213)550-8826