투자대상이 가지고 있는 특수성 때문에 같은 투자라 하여도 투자시기에 따라서 기대할 수 있는 효과는 또 다르게 나타날 수도 있다.

한 고객이 부동산을 소유한 기간이 10여년이나 지났는데도 불구하고 10% 정도의 부동산 상승효과를 획득한 것에 비하여 이 부동산을 매입한 또 다른 고객은 2년도 되지 않아서 50%의 상승효과를 본 사례는 투자시기가 얼마나 중요한가를 대변할 수 있는 경우이다.

일반적으로 경기가 현재와 같이 좋지 않아서 각종 주식이 바닥으로 내려와 있을 때에는 주식에 투자하는 것이 높은 수익을 기대할 수 있다고 한다. 그러나 경기가 회복이 되어서 경기상승 곡선을 이루게 되면 부동산에 투자하여 수익을 기대하는 것이 바람직하며 경기가 너무 좋아져서 높은 정점에 이르게 되면 사업 확장에 필요한 자금 확보를 하기 위하여 채권에 투자를 하고 또 다시 경기가 후퇴하게 되어 이미 가격이 상승된 부동산으로는 투자 수익을 기대할 수가 없게 되면 차라리 안전한 은행에 이자 수입을 기대하는 경향이 있다고 한다.

그리고 다시 경기를 회복시키기 위하여서는 이자를 낮추어서 기업 활동을 도와 경기를 활성화 하게 되면 경기 회복과 더불어 부동산 가격도 다시 회복되는 순환을 예측할 수 있다는 것이다.

부동산 투자로 단기적인 수익을 기대하는 것은 우리가 알게 또는 모르게 경기가 상승 또는 후퇴를 되풀이하는 시기를 알아맞히어 투자할 때에나 가능한 일인데 이 시기를 알아맞힌다는 것은 그렇게 쉬운 일이 아니다.

지나고 보면 모든 것이 확실하여져서 어느 방법이 최선의 선택이었음을 인지할 수도 있게 되지만 우리가 현재 살고 있는 현실 속에서는 그 투자 방향에 대한 혼선이 있는 것은 당연한 일이다.

그러나 적절한 투자시기를 아는 것이 용이하지 않은 부동산 투자 일지라도 장기적으로 보면 위에서 말씀 드린 경기순환 계도로 보아 그 상승효과를 볼 수 있는 시기가 분명히 오기 때문에 부동산에 대한 투자는 안전하다고 볼 수 있다.

다만 우리가 경계하여야 할 것은 투자시기를 단기적으로 예측하고 무리한 투자를 하여 불행하게도 그 투자시기가 빗나간 경우이다.

다시 말하면 위에서 말한 경제순환 계도로 보아 분명히 투자효과를 기대 할 수가 있지만 그 때까지 지탱할 수 있는 여력이 없기 때문에 손실을 감수하여야 하는 경우도 있다는 것이다.

계속되는 불경기는 수요를 감소시키는 결과를 초래하여 현재 부동산 투자 회수율(capitalization rate)이 몇 년 전보다 조금씩 상승하고 있는 것은 그만큼 투자 심리가 감소하고 있다는 설명이 되지만 한편으로는 은행 예금이자울이 연 1% 수준으로 낮아져서 은행 이자수입으로 은퇴를 준비한 고객은 그 이자 수입으로는 충분하지가 않기 때문에 은행 이자를 기대하는 것보다는 다른 투자대
상을 찾을 수밖에 없다고 본다.

얼마 전까지만 하여도 부동산 투자 회수율이 연 5.5~6.0% 하던 것이 현재 6.5~7.0%로 상승하고 있어서 은행 이자수익보다는 몇 배나 높은 것이 현실이다. 부동산 투자에 대한 상승효과를 배제하고라도 투자 회수율이 높아지면 현금 투자 수익률(cash on cash)도 높아져서 부동산에 투자하려는 수요가 점점 증가할 것으로 기대되는 것이다.

위에서 언급된 투자 회수율과 현금투자 수익률이 같아지는 경우는 매입 부동산을 모두 현금으로 지불하는 경우이다. 은행 융자조건의 지나친 완화로 서브프라임과 같은 불행한 결과를 초래하였던 은행은 또 너무나 지나치게 은행융자 조건을 강화하고 있어서 요즈음 은행 융자가 용이하지 않은 실정이다.

이러한 점을 감안할 때 은퇴를 이미 하셨거나 또 은퇴를 준비하는 고객들은 은행 융자를 받는 대신 현금으로 투자할 만한 부동산 투자 매물을 물색하여 투자하는 것도 바람직 한 일이 될 것이다.

몇 년 전만 하여도 고객들에게 이러한 말을 하면 불쾌하게 받아들이는 경우도 있었다. 30% 캐시 다운만으로도 부동산을 매입할 수 있었던 경험이 있어서 일 것이다. 그러나 적은 캐시 다운으로는 캐시 수익률이 적어짐을 고려하여야 할 것이다.


조셉 김
<뉴스타부동산 부회장>
(213)272-6726