수명이 늘어 90세 전에 죽으면 조기사망이라는 말이 나올 정도가 되었다. 어린 시절에는 회갑(60세)을 맞으면 동네에서 큰 잔치를 벌이고 하였지만 지금은 회갑 잔치가 사라지고 있다. 그도 그럴 것이 지금 60세라면 앞으로 살아갈 날이 30년이나 남았기 때문이다.
경제활동을 활발하게 할 수 있었던 젊은 시절에는 많은 일들을 벌이고 도전한다. 크고 편안한 하우스를 소유한다든지, 성능 좋은 새 차를 구입한다든지, 비즈니스를 확장한다든지.
한 마디로 비용이 많아지는 것을 두려워하지 않고 도전적으로 살던 분들도 노년이라 할 수 있는 60세가 넘게 되면 이런 모든 것들을 줄여나가거나 포기하게 된다.
특히 요즘처럼 전례 없는 불경기에 주택을 구입하는 등 새로운 무엇을 시작한다는 것을 두려워하는 것이 어쩌면 당연한 것이라 여겨지기도 한다.
필자는 이제부터 노년의 특권, 특히 62세부터 가질 수 있는 특권을 제시하려고 한다.
요즘 주택가격이 바닥을 쳤다는 생각에 많은 젊은 사람들이 주택구입을 원하지만 금융위기 이후 더욱 까다로워진 융자 조건 때문에 포기하는 경우가 많다.
특히 부모의 도움을 받아 비교적 많은 돈을 다운페이먼트 한다 해도 융자를 승인 받기란 쉬운 일이 아니며 더욱이 좋은 이자율을 받기는 정말 어렵다.
그러나 나이가 62세 이상이고 주택 가격의 30~40% 정도를 다운페이먼트할 수 있다면 세금보고, 크레딧 기록 등 융자에 필요한 기본적인 서류 없이 융자를 승인 받을 수 있는 프로그램이 있다.
비교적 많은 다운페이먼트 부담 역시 100% gift 처리가 가능하기 때문에 자녀들의 집을 구입 할 때도 이용할 수 있다는 것이 장점이다.
받을 수 있는 이자 역시 5%로 매우 낮으며 가장 놀라운 것은 매월 페이먼트를 하지 않아도 된다는 것이다. 이름 하여 ‘Reverse Purchase Loan’이다.조건은 앞서 언급한대 로 나이가 만 62세를 넘어야 된다.
나이가 많을수록 다운페이먼트를 적게 해도 되고 62세에 가까워질수록 다운페이먼트 금액이 올라간다.
주택가격은 62만5,500달러를 넘지 못한다. 그러나 한인들이 선호하는 콘도미니엄이나 2~4유닛 주택구입도 가능하며(HUD Approved) 주택을 구입하더라도 사회보장 및 메디케어 혜택을 받는데 전혀 지장이 없다.
또한 주택을 구입하고 그 소유권을 증명해 주는 타이틀에 자녀나 다른 사람의 이름을 넣을 수 있어 구입한 주택을 자연스럽게 자녀들에게 상속할 수 있고 거꾸로 융자가 어려운 자녀들의 집을 이 프로그램 융자를 통해 구입하게 해 줄 수 있다는 장점이 있다.
이렇게 ‘Reverse Purchase Loan’프로그램이 가지는 많은 장점들이 있으며, 다시 한번 말하지만 무엇보다 가장 큰 장점은 매월 페이먼트를 하지 않아도 되므로 좀 더 풍요로운 노년을 보낼 수 있다는 것에 있다.
많은 한인들이 이러한 장점들 때문에 프로그램에 대해 문의하면서도 전혀 페이먼트를 하지 않아도 된다는 것을 쉽게 이해하기 어렵다고 언급하는 것을 목격하고 있다.
물론 은행이 62세 이상의 시니어들을 위해 자선사업을 하는 것은 아니다.
12개월 동안 페이먼트를 전혀 하지 않을 경우, 융자한 금액에 5%정도가 다운페이먼트한 금액으로부터 빠져 나간다.
현장에서 상담할 때 이를 설명하면 실망하는 소비자들이 있지만 정확히 계산해 보면 실망할 필요가 없다. 예를 들어 65세 시니어가 30만달러 주택을 40% 다운페이먼트하고 구입했다고 가정하자.
다운페이먼트 금액은 12만달러가 될 것이고 융자금액은 18만달러가 될 것이다. 1년 동안 매월 페이먼트를 하지 않을 경우 융자금액 18만달러의 약 5%정도인 9,000달러가 빠져나가게 될 것이고 30만달러 주택가격의 최소 상승 폭이라고 생각하는 3% 정도 상승했다고 가정해도(물론 그 이상 상승하겠지만) 약 9,000달러 올라가게 돼 결국은 손해가 전혀 없는 것으로 볼 수 있다.
10년을 계산해도 마찬가지다. 구입한 집 가격은 10년 동안 9만달러 오르지 않겠는가? 과거 10년을 생각해 보면 더군다나 지금 주택가격이 바닥을 쳤다는 사실에 동의한다면 이 프로그램을 이용하지 않을 이유는 찾기가 어렵다.
물론 주택의 재산세와 보험은 따로 부담을 해야 하지만 페이먼트의 부담 없이 자신의 집에서 여생을 즐겁게 보낼 수 있고 집값이 상승할 경우 재융자를 통해 갚아 버릴 수 있으며 큰 폭의 capital gain을 가질 수 있는 가능성 역시 배제 할 수 없다.
4units 아파트 구입도 가능하다고 설명했다. 가격이 50만달러이며 렌트 수입이 월 4,000달러, 그러니까 1년에 4만8,000달러의 수입을 올리는 4유닛 아파트를 40% 다운페이 즉, 20만달러를 다운페이먼트하고 30만달러를 리버스 모기지로 융자해 구입하여 1년 동안 월 페이먼트를 하지 않을 경우 다운페이먼트한 원금에서 1만5,000달러가 빠져나갈 것이고 주택가격은 3% 상승만 생각하더라도 1만5,000달러씩 상승하면 손해가 없다는 계산이 나온다.
여기에 렌트 수입 4만8,000달러는 고스란히 구입자의 손에 떨어진다. 거기에 장기적인 주택가격의 상승을 감안한다면 이 프로그램을 이용하고 싶은 생각이 더욱 간절할 것이다.
부동산 전문 컨설턴트
사무엘 장
<매스터스 부동산 그룹>
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