테넌트와 건물주 간의 분쟁은 시대와 장소를 구분하지 않고 항상 발생한다. 특히 경기가 불황일 때 분쟁은 늘어나게 마련이다. 대부분 각자의 권리와 의무를 잘 이해하지 못해 발생하는 경우가 많다. 향후 주택 임대에 대한 수요가 증가할 전망이어서 이를 틈탄 일부 악덕 건물주의 횡포도 우려되고 이에 따른 건물주와 테넌트 간 분쟁도 늘 것으로 보인다.

그렇다면 불필요한 분쟁을 없애고 건물주의 횡포로부터 보호할 수 있는 뾰족한 해결책은 무엇일까? 전문가들은 이는 전적으로 테넌트의 몫이라고 입을 모은다. 건물주의 행위가 불합리하다고 여겨지면 가만히 앉아서 당하지 말고 지역 테넌트협회나 법률 전문가들에 연락해 도움을 적극적으로 요청하라는 것이다. 주변에서 흔히 볼 수 있지만 당연하게도 여겨지는 대표적인 건물주의 불법행위들을 소개한다.

임대료가 밀렸다고 해서 건물주가 출입문의 자물쇠를 무단으로 교체할 수 없다. 반드시 법원의 명령을 받아 교체해야 불법행위에 해당되지 않는다. 사진은 기사 내 특정 사실과 관계없음.

어린아이·노인 있는 가정 차별
임대료 밀렸다고 입주자 물건 처분
관리 소홀·해충 방치도 위법

■테넌트 차별 입주

테넌트가 아파트를 보기로 약속한 장소에 어린 아이들을 동반하고 나타났다. 빈 유닛을 보여 주기로 한 매니저가 갑자기 ‘아이가 있었는지 몰랐네요’ 하며 단지 내 수영장 펜스에 아동 보호시설이 제대로 설치되지 않았음을 암시했다. 이후 임대 신청서를 제출했지만 건물주 측으로부터 퇴짜를 맞았다.

여기까지는 괜찮다. 그런데 만약 같은 유닛이 어린 자녀가 없는 테넌트에게 임대됐을 경우 건물주는 연방 반차별법에 저촉될 수 있다. 법은 건물주가 가족 지위, 연령, 건강상태를 근거로 테넌트를 차별할 수 없도록 규정하고 있기 때문이다.

어린 자녀의 경우와 반대로 노부모를 모시는 테넌트도 같은 이유로 차별 당할 수 있으니 주의한다. 예를 들어 아파트에 계단이 많다는 핑계로 은근히 노인 테넌트를 꺼리는 건물주가 있는데 이도 역시 불법행위에 해당된다.

■자물쇠 교체

임대료가 밀렸다는 이유로 법적 절차를 거치지 않고 무단으로 자물쇠를 교체하는 행위도 건물주의 명백한 불법행위다. 테넌트협회에 따르면 자물쇠 교체는 임대료 연체 때 건물주가 당연시 여기고 흔히 사용하는 행위임에 반해 불법행위임을 알고 있는 건물주는 많지 않다고 한다.

건물주가 자물쇠를 교체하려면 법원의 명령을 받은 경우에만 가능하다. 일부 건물주는 임대 계약서에 만약 임대료가 3일 이상 연체될 경우 건물주가 자물쇠를 교체할 수 있다는 내용을 못 박아 두고 테넌트에게 서명토록 하기도 한다. 법률 전문가에 따르면 이같은 행위 역시 공익정책에 반하는 것으로 법적 효력이 없다. 그럼에도 불구하고 이같은 내용을 잘 몰라 테넌트의 불법 자물쇠 교체행위에 피해를 보는 테넌트의 사례가 종종 발생한다.

딜런 팟츠 임대법 전문 변호사는 “건물주가 법에 어긋나는 내용을 계약서 삽입할 수 없고, 설사 삽입해 테넌트의 서명을 받더라도 결국 효력이 상실되기 때문에 의미가 없다”고 지적했다.

테넌트 퇴거절차도 마찬가지다. 임대료가 밀려 수차례 통보했지만 반응이 없다고 해서 건물주가 테넌트를 강제로 퇴거할 수 있는 것이 아니다. 자물쇠 교체 절차와 같이 법원의 명령을 받은 후 지역 경찰국을 통해 퇴거절차를 진행해야 법적으로 문제가 발생하지 않는다.

■테넌트 소유물 무단 처분

건물주가 법원으로부터 명령을 받아 자물쇠를 교체한 후 실내에 남아 있는 테넌트의 소유물은 어떻게 처리해야 할까? 일부 악덕 건물주는 테넌트의 자물쇠 교체 후 출입을 봉쇄한 뒤 테넌트의 소유물을 밀린 임대료를 받기 위한 협상도구로 사용하기도 한다. 만약 건물주가 적절한 절차를 밟지 않고 이같은 행위를 시도한다면 명백한 위법행위다.

건물주는 테넌트를 퇴거시킨 후 남은 물건은 우선 손상되지 않도록 잘 보관해야 한다. 이후 일정기간 테넌트에게 물건을 찾아가도록 지속적으로 연락을 취한다. 수개월이 지났는데도 테넌트 측에서 반응이 없다면 물건을 찾아갈 의사가 없는 것으로 판단돼 건물주가 처분할 수도 있다. 이때 건물주가 주의할 점은 테넌트가 퇴거당한 지 단기간 내에 물건을 처분 또는 폐기하면 불법행위로 간주될 수 있다.


주택 임대와 관련 건물주에 의한 불법행위가 공공연히 벌어지고 있다. 건물주는 물론 테넌트 역시 각자의 권리와 의무를 잘 이해하지 못해 벌어지는 경우가 대부분으로 주의가 요구된다.

■디파짓 미반환

디파짓 관련 분쟁도 흔한 분쟁 중 하나지만 건물주가 디파짓 관리 및 반환규정을 잘 몰라 자신도 모르게 법을 어기기도 한다. 테넌트는 임대계약 만료 후 디파짓을 반환 받을 것을 기대하지만 건물주는 건물 수리 등을 이유로 반환을 꺼리는 경우가 많기 때문이다.

따라서 매사추세츠, 플로리다 등 일부 주에서는 건물주가 디파짓을 지정된 은행계좌에 입금하고 입금 사실을 테넌트에게 통보하도록 법으로 규정하고 있다. 매사추세츠주에서는 심지어 디파짓 입금으로 발생한 이자까지 테넌트에게 돌려주도록 하고 만약 건물주가 반환을 미룬다면 디파짓 금액의 3배까지 물리도록 하는 등 테넌트를 강력히 보호하고 있는 실정이다.

건물주가 디파짓을 사용할 수 있는 경우는 임대기간 테넌트에 의한 건물피해가 발생했을 경우다. 건물주는 디파짓을 수리 목적으로 사용했다면 반드시 자세한 사용 내역을 테넌트에게 서면으로 전달해야 한다. 또 일반적인 건물 사용에 의한 노후 현상에 대해서는 건물주가 디파짓을 수리 목적으로 사용할 수 없다.

예를 들어 벽의 경미한 흠집, 페인트 변색, 못 자국 등은 일반적인 노후현상으로 디파짓 사용 이유가 될 수 없다. 많은 건물주들이 수리 사용 내역서 통보 없이 디파짓을 반환하지 않는 사례가 많은데 불법행위이므로 주의가 요구된다.

■건물관리 미흡

건물주가 건물관리에 소홀히 할 경우도 불법행위로 간주될 수 있다. 대부분의 주에서 건물주에게 거주에 적합한 건물상태를 유지하도록 하는 의무가 있음을 법으로 규정하고 있기 때문이다.

예를 들어 실내에 해충이 자주 발생해 건물주 측에 연락을 취했음에도 불구하고 건물주의 수리 방식이 적절치 않아 해충문제가 없어지지 않으면 불법행위로 볼 수 있다. 특히 건강 및 안전과 관련된 문제가 발생하면 법 규정이 더욱 강화되기 때문에 건물주는 더욱 주의해 한다. 문제 발생 때 임시방편적인 방법으로 해결하려 하지 말고 문제를 근본적으로 해결할 수 있도록 조치해야 한다.