이번 1월 초에 이 지면을 통해, 금년도 부동산 전망에 대한 글을 쓴 이후 그렇다면 과연 어떤 부동산에 투자를 해야 하는지에 관해, 예상 이외의 많은 문의가 있었다. 불경기로 우리 대부분이 어려움을 겪고 있지만 한편으로는 또 많은 분들이 경제적으로 여유가 있어 지금과 같은 투자의 최적기를 놓치지 않게 되는 것 같아 다행이라고 생각된다.
불과 십 수년 전만해도 우리 한인들이 유대인 등 타인종들 소유의 부동산을 비싸게 샀다가 그 이후 불어 닥친 불경기에 페이먼트가 힘들어 견디지 못하고 소유했던 부동산을 포기하게 되면 경기가 좋을 때 비싸게 팔아 큰 이익을 챙겼던 그들이 다시 헐값에 사들여 이중으로 이익을 보게 되니, 당사자 개인이 겪는 손실은 말할 것도 없고 한인 커뮤니티 전체가 경제적으로 취약해지는 일이 많아 안타까웠다. 그러나 요즘은 한인들의 경제적 성장과 적절한 다운 페이와 구입 후의 조직화된 관리 시스템 등을 통해 우리 커뮤니티 전체가 탄탄해 진 것을 느끼게 된다.
그리고 이제까지 경험으로는 부동산투자는 역시 상업용 부동산으로 해야하고, 지금 시기에는 샤핑센터나 오피스 빌딩 공장·창고, 땅 등의 부동산보다는 임대용 아파트에 투자해 보라고 권하고 싶다.
우선 아파트 투자는 적은 돈을 가지고 시작할 수 있다. 처음 투자를 시작하는 분이나 큰 규모의 투자를 생각하는 경우를 막론하고 다른 상업용 부동산 투자에 비해 안정성이 높다.
아파트의 경우 건물규모가 다양하여, 자신이 가지고 있는 예산에 맞게 투자를 할 수 있는 것은 물론이고 특별히 요즘 같은 불경기에도 다른 상업용 부동산에 비해 공실률이 적어 수입이 안정적이고, 이와 같은 이유로 은행융자도 비교적 쉬운 편이다. 샤핑센터의 경우 40~50%의 다운페이를 요구하지만 아파트의 경우 30% 다운페이면 가능한 것으로 보아도 알 수 있다.
경기불황으로 인해 샤핑센터나 오피스 빌딩에 입주해 있는 테넌트들이 비즈니스 수입의 감소로 폐업이나 임대료를 낮추기 위해 규모를 줄이거나, 아니면 무작정 렌트를 내지 못하는 상황이 잇따르고, 이에 따른 임대수입의 급격한 하락 때문에 상업용 부동산의 대란이 올것 이라는 예상이 있을 정도로 타격이 컸다.
그러나 아파트의 경우에는 삶의 기본이 되는 주거지를 쉽게 포기할 수 없으므로, 테넌트가 무작정 나가버리거나 렌트를 무작정 내지 않는 일도 적고, 설사 빈 유닛이 생겼어도 조금만 가격을 낮추면 계속 테넌트가 있어 불경기 속에서도 꾸준히 안정적인 수익을 올릴 수도 있으며, 요즘에는 부동산 가격의 하락으로 투자에 대한 부담이 줄어든데다 이자율도 기록적으로 낮으므로 아파트 투자의 적기라고 보인다.
또 아파트 렌트는 매년 오르니 수익이 늘어나고, 불경기 속에서 차압이나 숏세일로 집을 잃은 수요자들이 점점 많아지고 집값이 많이 떨어졌다고는 하나 융자도 까다롭고 여러 가지 이유로 아직도 주택이나 콘도를 구입하는데 어려움을 겪는 예비 바이어들이 아파트에 그냥 머무르게 되는 일이 많아 세입자에 대한 걱정도 없다고 본다.
그리고 아파트 투자가 부동산 투자를 처음 시작하는 분들께 특히 권할 만한 큰 이유 중의 하나는 작은 규모의 아파트일 경우 관리와 임대 등의 경험을 쌓아 다른 부동산에 투자를 할 때를 대비할 안목과 능력을 키울 수도 있기 때문이다,
또 매월 고정적인 렌트 수입이 보장되는 것이 아파트 투자의 가장 큰 매력이고 더구나 요즘같이 부동산 가격이 떨어져 구매자들의 부담이 줄어들고, 불경기 속에서도 다른 종류의 부동산에 비해 안정된 수익을 올릴 수 있는 것이 큰 장점이다.
이러한 장점을 가진 아파트 투자를 하기 위해서는 구입하려는 아파트의 수익성 분석을 제대로 해야 하는데 먼저 월수입이 얼마이고 융자를 했을 때 모기지 페이먼트 금액이 얼마인가를 계산해 보아야 하는 것이 기본이고 정해진 수입에 비해 어떠한 비용이 얼마나 나가는지 따져봐야 한다.
은행융자로 아파트를 살 때 총 임대 수입에서 페이먼트를 하고 투자자에게 돌아오는 돈을 캐시 플로어(Cash Flow)라고 하는 데 이 캐시 플로어가 은행 예금이자보다 얼마나 높은가도 염두에 두어야할 일이다.
또 아파트 역시 다른 부동산과 마찬가지로 관리가 중요한데, 렌트 수입을 최대화하고 가능한 적은 비용으로 아파트의 안팎을 잘 관리하여 건물의 자산 가치를 최고로 올리기 위해 구입 후의 관리에 대해서도 미리 생각해 보아야 한다.
아파트를 소유하고 있거나 소유경험이 있는 분들의 공통된 어려움은 아파트 관리에 있다. 오래된 아파트의 경우 끊임없이 들어가는 수리 및 보수 공사비와 입주자들의 요구사항, 그리고 LA시의 경우에는 주택관리국의 정기적인 검사와 지적사항에 대한 보수 후 재점검 등의 문제가 언제나 아파트에 투자하는 것을 망설이게 하는 요인이다.
그러나 현명한 아파트 건물주들은 이런 문제에서 벗어나기 위해 항상 적절한 재투자를 해서 입주자들의 불만을 줄이고 규모가 어느 정도 될 경우 부동산 관리 회사에 맡겨서 입주자들과의 마찰이나 요구사항 등에 직접 부딪치는 어려움에서 벗어나고 있다. 임대 아파트에 투자하는 것은 많은 장단점이 있으나 이 시점에서 그냥 은행에 맡겨놓은 현금이 있고 이떤 곳에 투자할지 망설이는 투자자라면 권해 볼 만한 일이겠다.
(213)272-1234
정연중
