미국 국채수익율이 급등하면서 이자율도 급등하여 30년 고정의 이자율이 5%대를 넘었다. 한달 전과 비교해 보면 약 1%정도가 인상한 것이다. 이자율의 인상은 곧 융자금액과 직결된다. $500,000 융자금을 기준으로 한다면 월페이먼트가 $416을 인상하였다는 사실이다. 따라서 융자상환능력을 가늠하는 수입대비지출의 비율 규정때문에 이자율 상승으로 이자율 대출가능한 융자금액도 줄어든다. 주택구입을 위해 은행으로 부터 사전 융자승인을 받아놓은 홈바이어들도 재확인을 하여야 하겠다. 이자율이 단기간에 급상승을 하였지만, 역대모기지이자율과 비교하여본다면 30년 고정의 이자율이 5% 대라면 비교적 낮은 금리인 것이다.
여유자금이 있는 소비자들은 현 주택을 처분하지 않고 주택을 늘려가거나 줄여가기도 한다. 헐 값으로 주택을 구입하고 주택가격이 상승할 때 주택을 판매한다는 전략인데, 이 전략에는 세가지 문제점이 있다.
그 하나는 새 주택을 옮겨갈 때 현 주택에 에쿼티가 최소30%가 없는 경우라면 현 주택을 렌트를 준다고 하여도 은행에서는 렌트 수입을 인정하지 않는다. 그렇다면 수입이 대단히 높은 소비자가 아니라면 양 쪽 주택의 모기지페이먼트, 화재보험, 재산세를 계산하는 은행의 융자규정에 벗어나게 된다. 은행의 입장에서는 수입이 충분하지 않을 것이다.
둘째로 현 주택에 에쿼티가 30%가 있는 경우라고 하여도 렌트 수입을 100% 인정하지 않는다. 공실률이 발생할 수 있기 때문에 은행에서는 렌트수입의 75%만 인정한다. $2,000의 렌트 수입이 있다고 하여도 $1,500로 렌트수입을 책정하고, 렌트수입에서 에서 모기지 페이먼트, 화재보험 그리고 재산세를 감해야 하기 때문에 렌트수입을 인정받아도 첫 번째 문제점과 같이 수입이 충분하지 않을 수 있다.
또 하나의 문제점은 만약 현재 주택과 새로 구입하는 주택의 시장가격이 비슷한 경우라고 한다면 명확한 이유 없이는 주거용 주택으로 인정 받기가 참으로 까다롭다.
지난 달 산마테오에 주택을 구입한 고객이 있었다. 숏세일이었기 때문에 좋은 주택을 헐 값에 구입할 수 있었다. 그 고객은 마운틴 뷰에 있는 타운홈을 소유하고 있었고, 그 타운홈을 판매하지 않고 렌트를 주고 새 주택을 구입하는 경우 이었다. 새로 구입한 주택은 단독주택이었고, 면적도 현 주택의 4배정도 넓은 경우이었음에도 불구하고 은행에서는 거주용 주택이 아니라 렌트주택을 구입하는 것이라고 의심을 하였다. 왜냐하면 기존 주택의 시장가격과 새로 구입하는 주택의 가격이 비슷하였기 때문이었다. 주택을 렌트시장에 내놓기도 전에 세입자를 찾아 보증금을 그 고객의 구좌에 입금시키는 등 우여곡절 끝에 거주용 주택으로 인정을 받기는 하였지만, 은행을 납득시키기가 참으로 어려웠다. 하지만 현 주택 보다 낮은 가격의 주택을 줄여가면서 현 주택을 처분하지 않는 경우라면 은행은 완강하게 임대주택용이라고 고집한다. 직장이나 좋은 학군등의 아주 특별한 이유가 있지 않는 한 거주용 주택임을 증명하기가 어렵게 된다.
거주용 주택과 임대용 주택의 이자는 융자 비용으로는 융자금의 1.75 %가 나고 이자율로는 약 0.5-1% 정도 차이가 난다. 그러기 때문에 많은 사람들이 임대용 주택을 거주용 주택으로 구입하기도 하였는데, 이 는 엄연한 모기지 사기에 해당된다. 몇 몇 은행에서는 에스크로가 끝난 후 주택을 방문하여 거주용인지 임대용인지를 확인하기도 한다. 임대용 주택을 구입하면서 융자를 위해 거주용 주택이라고 보험을 가입하였다가 주택에 화재가 발생한다면 전혀 보상을 받지 못한다. 거주용으로 주택을 구입하였다가 임대를 준 경우라면 보험도 반듯이 임대용으로 변경하여야 한다.
현 주택을 판매하지 않고, 새 주택을 구입할 계획이라면 반듯이 은행으로 부터 사전융자 승인을 받아 수입대비 지출의 비용의 규정이 충족되는지 확인하여야겠다.
모두들 경제적으로 어려운 한 해를 살아내느라 힘들었을 것이다. 하지만 실업수당신청감소나 예상치 보다 훨씬 윗 돌았던 11월의 소매판매실적등 미국 경제 회복에 대한 기대가 훨씬 높아졌다. 향상되고 있는 경제지표를 소비자들이 피부로 느끼기에는 6개월 정도의 시간적 차이가 있다고 하니 좀 더 인내하여 보자.
그레이스 박 융자/ 베이캘파이낸셜 408)203-6832
