질문: 약 10개월 전 새로운 아파트로 이사왔습니다. 소규모의 아파트로서 집이 별로 좋아보이지는 않았지만 주변 시세에 비해 월 rent가 싸기 때문에 2년 계약을 했습니다. 그런데 이사온 날부터 후회가 시작되었습니다. 일단 heater가 제대로 작동을 안하여 도저히 추워서 견딜 수가 없고 온수마저도 제대로 나오지 않습니다. 게다가 현관의 카펫이 다 헤어져서 가끔 하이힐을 신고가다 카펫에 발이 걸려 넘어진 적도 있었습니다. 주인에게 몇번 얘기를 했지만, 고쳐준다고 말만하고 아직 소식이 없습니다. 너무 화가 나서 이사를 나가버린다고 집주인에게 경고도 했지만, 집주인은 이 정도 싼 rent비에 이정도 집이면 오히려 좋은 조건이라고 하며, 한술 더떠 지금 이사 나가면 내쪽에서 2년 살기로 한 rent 계약을 위반 하는 것이라며 겁을 주어 계속 주저만 하고 있습니다. 이런 집에 살면서 매달 rent를 꼬박 꼬박 내야한다는 것이 너무 억울합니다. 만약 rent 를 내지않으면 어떻게 되나요?
답변: 아파트 rental agreement는 landlord(집주인)과 tenant (세입자)사이의 약속이므로 지켜지지 않으면 계약 위반이 됩니다. 그런데 재밌는 것은 만약 tenant가 rent(월세)를 한달이라도 제대로 안 내거나 기타 계약조건을 위반하는 경우 landlord는 약식절차를 거쳐 tenant를 쫓아낼 수 있지만, 반대로 landlord가 계약 조건을 위반하는 경우 tenant가 rent를 안 내거나, 계약기간 안에 이사를 나가 버린다면, 오히려 tenant가 모든 잘못을 뒤집어쓸 경우가 생긴다는 것입니다. 예를 들어 집에 cable TV가 들어 온다고 하여, 계약을 했는데 cable TV가 들어오지 않는 경우, landlord가 벽을 다시 칠해주기로 했는데 약속을 지키지않은 경우, 분개한 tenant가 rent를 내지않거나 이사를 나가버린다면, landlord의 잘못도 있겠지만, 오히려 tenant가 경솔하게 계약을 위반한 것으로 되어 오히려 landlord에게 손해 배상을 해주어야 합니다. 왜 이런 불합리한 일이 생기는지 의아해하실 분이 많을겁니다.
이런 일이 생기는 이유는 기본적으로 아파트 rental agreement는 생활에 직결되는 계약이므로 정책적으로 일반 계약서하는 달리 취급된다는 이유를 들 수 있습니다. 따라서 비록 한쪽이 계약조건을 위반했더라도 즉시 계약자체가 파기되거나 무효화되지 않는다는 것입니다. 따라서 비록 tenant가 세를 안내도 landlord는 tenant를 바로 ◎⃝아낼 수없고 eviction suit(퇴거소송)이라는 것을 통해서만 좇아 낼 수 있고, 반대로 landlord가 계약을 위반해도 tenant는 일정한 절차를 거쳐서 손해를 배상 받게 하는 것 입니다.
1. 집주인의 사소한 계약 위반
만약 집주인의 계약 위반사항이 사소한 문제인 경우, tenant는 rent를 안내거나, 자기돈으로 문제를 해결하고 집주인에게 청구를 하거나, 이사를 나가버리거나 하는 방법을 쓸 수 없습니다. 이때는 반드시 집주인에게 계속적인 요구를 통해 해결하거나, 정 안되면 소송을 통해 해결해야 합니다. 소송 가액이 크지 않을때는 ( $7,500 이하 ) small claims court에서 간편히 해결할 수도 있습니다. 사소한 위반이란, 안전이나 위생등에 해당하지 않는 문제를 말합니다. 위에서 설명드린 cable TV 가 들어오지 않는 경우나 페인트칠을 약속 대로 새로해주지않은 경우는 일반적으로 안전이나 위생등에 관계된 경우라고는 볼 수없을 듯 합니다.
2. 집주인의 심각한 계약 위반
만약 경고에도 불구하고 집주인의 계속된 위반 사항이 심각한 경우는 좀더 간편한 방법을 사용할 수도 있습니다. 즉 California 의 Unified housing Code에 의거 전기, 수도, heating system, plumbing, gas, 지붕, 바닥, 게단, 쓰레기 등에 관한 심각한 문제가 있을시, 그리고 tenant 에게 잘못이 없는 경우, 한달치의 rent 한도 내에서, tenant가 먼저 고치고, 앞으로 내야할 rent 감액시키는 방법 (repair and deduct)을 쓸 수 있습니다. 혹은 rent를 안내고 버티거나 (rent withholding), 단순히 이사를 나가버리는 방법(move-out)도 쓸 수 있습니다. 그런데 이 방법을 쓸 경우에는 신중해야 합니다. 만약 이 경우에 해당하지 않는데, 해당된다고 잘못 판단하여 이 repair and deduct나 move-out을 실행하는 경우, 오히려 집에서 쫓겨나고 손해배상을 해줘야 하는 경우도 생길 수 있습니다. 경우에 따라서는 위의 California의 Unified housing Code에 열거되지는 않았지만 안전,위생 등의 문제가 너무 심각하여, 도저히 이런 곳에서는 사람이 살 수 없을 지경에 이르는 경우도 있습니다. 이때는 집주인이 비록 rent agreement에는 명시적 규정이 없어도 tenant가 거주할 수있는 조건을 만들어 줄 의무 (implied warranty of Habitability)를 위반했다라고 보아 마찬가지로 repair and deduct을 쓰거나 이사를 나가버리는 방법을 사용할 수있습니다. 아무리 rent가 저렴하다 해도, 아파트를 rent할 시는 기본적으로 사람이 살만한 장소를 만들어줘야합니다. 그러나 다시 말씀드리지만, 이런 방법을 쓸때는 신중하셔야 한다는 것입니다. Tenant 입장에서는 도저히 살 수 없는 상황이라고 느껴져도 합리적인 제3자가 보았을때는 그렇지 않을 수 있기 때문입니다.
지금 질문하신 분의 경우에 heater나 온수에 문제가 있다고 하셨는데, 만약 heater나 온수가 전혀 나오지않는 경우라면 심각한 문제로 보아 집주인에게 문서로 경고를 준후, 시정이 안될 시 자비로 고치고 rent에서 감하거나, 이사를 나가버릴 수도 있습니다. 그러나 단순히 heater의 성능이 문제인 경우는 small claims court에서 해결하시는 것이 최선입니다. 현관의 카펫 문제도 경우에 따라 다르겠지만, 심각히 안전을 위협하거나 도저히 사람이 살 수없는 상황이라고는 보기 어려울 듯합니다.
김준환변호사 kim@myinternbetlawyer.com
