이중 계약금 5천달러와 프리미엄에 해당하는 월 4백달러는 임대가 끝난 후 주택 구입에 필요한 다운페이먼트 금액으로 적립된다.

대부분의 임대 계약 기간이 1년인 점을 감안하면 1년후에는 9천8백달러를, 만약 3년을 임대하게 되면 1만9천4백달러의 금액을 다운페이먼트로 모을 수 있다. 또 바이어의 크레딧 점수가 낮을 경우 임대 기간 중 크레딧 점수를 높일 수 있는 기회로 적극 활용할 수 있어 좋다.

반면 주의해야할 점도 있다. 만약 임대료를 제 때에 내지 못하거나 임대 기간 만료 후 바이어의 사정으로 주택을 구입하지 못할 경우 앞서 지불한 계약금과 그동안 적립해온 렌트 프리미엄을 몽땅 돌려받지 못 할 수도 있다. 임대료가 밀려 집주인이 강제 퇴거 조치를 실시할 경우와 바이어가 주택 구입에 필요한 융자를 받지 못하게 되면 이같은 불상사가 생길 수 있다. 바이어는 계약서에 만약 융자를 받지 못 할 경우 계약금과 프리미엄을 다시 돌려받는 다는 조건을 반드시 포함시켜 이같은 불상사를 미리 막을 수 있다.

만약 주택 가격이 떨어지는 상황이라면 바이어와 셀러 모두가 동시에 손해를 볼 수 있다. 바이어는 같은 조건의 저렴한 가격대의 집을 구입할 수있는 기회를 놓치게 된다. 셀러와 재협상을 통해 가격을 재조정 해볼 수 있지만 셀러의 합의 이끌어내지 못하면 역시 계약금과 프리미엄을 포기할 수 밖에 없다. 이 경우 셀러 역시 ‘보증수표’와 다름없던 바이어를 잃게 돼 바이어를 다시 찾아야 되는 노력을 시작해야한다.

주택 차압에 따라 입게 될 피해도 바이어들이 주의해야 할 점 중 하나다. 만약 임대 기간 중 주택이 차압되면 집장만의 꿈에 부풀어 있던 바이어들은 빈 손으로 걸어나가야 한다. 최근 기승을 부리고 있는 ‘차압 방지’를 사칭한 사기도 이같은 피해에 해당한다. 차압을 방지해주는 조건으로 집주인으부터 소유권을 넘겨받은 사기단이 바이어들과 리스 옵션 계약을 맺고 계약금 등을 챙긴 후 감쪽같이 사라지는 일들이 심심치 않게 발생하기 때문이다.

이밖에도 바이어들은 미래의 소득을 잘 예측해 주택 가격을 결정해야한다. 주택 구입시 납부애햐 되는 모기지 페이먼트를 현재의 소득 수준에 맞춰진 월임대료로 기대했다가는 낭패보기 일쑤다. 집 장만에 따른 재산세, 보험료 기타 관리 비용들도 함께 고려해야 한다. 이같은 피해들을 사전에 막기위해서는 무엇보다도 부동산 전문변호사나 부동산 중개인 등의 전문가와의 상담하고 계약서를 철저히 작성하는 자세가 반드시 필요하다.

◇ 셀프 IRA

은퇴 연금의 일종인 ‘셀프 IRA(Self-Directed IRA)’를 활용해 주택 구입 자금을 마련할 수 있다. 401(K)나 개인 연금 IRA는 가입자가 직접 관리를 못하고 전문 투자기관에 신탁 투자하는 반면 셀프 IRA는 부동산 및 자기 관심 분야에 직접 투자 및 관리할 수 있도록 허용한다. 따라서 셀프 IRA 가입자 중 부동산 투자에 관심있는 가입자를 찾아 융자를 받는 형식이다. 셀프 IRA 규정 상 본인의 부동산 구입에 셀프 IRA를 사용하지 못하기 때문이다.

실례로 부동산 중개인 로빈 데니얼스도 이 방법을 통해 투자용 주택 구입에 성공했다. 데니얼스는 2년 전 본인이 5만달러를 투자하고 셀프 IRA 투자자로부터 5만달러를 융자 받아 플로리다 지역에 10만달러짜리 낡은 주택을 구입했다. 융자 조건은 주택 판매에따른 이익을 반반씩 분배하기로 하는 것이었는데 수개월 후 18만2,000달러에 주택을 처분해 이익을 남기는 데 성공했다.


주택 구입에 필요한 다운 페이먼트 금액이 부족하다면 리스 옵션을 통해 목돈을 마련하는 것도 좋은 방법이다. 일정 기간 주택 임대 후 그간 프리미엄으로 납부한 금액을 임대 기간 만료 후 다운페이먼트 금액으로 사용할 수 있다.