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‘노하우’알면 ‘드림 홈’사기 쉽다

2010-05-13 (목)

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▶ 효율적인 구택 구입 요령

여름철 주택 시장 성수기를 앞두고 이미 주택 거래량이 늘고 있다. 연방 정부의 각종 주택 시장 지원 정책에 힘입은 영향이 크겠지만 한편으로는 이제 주택 시장이 어느 정도 안정을 찾아가고 있는 것으로도 풀이된다. 그동안 주택 구입을 계획중이던 대기 구매자들은 이자율이 더 오르기 전에 이제 주택 구매에 나설 때가 된 것 같다. 여름 방학을 앞두고 계절적인 수요도 당분간 이어질 것으로 기대된다.

주택을 구입하기로 마음 먹었다면 무엇부터 시작해야할까? 주말마다 동네를 돌며 오픈 하우스 사인이나 ‘For Sale’ 사인이 부착된 집들을 찾아야 하나? 아니면 신문에 난 부동산 에이전트 광고를 찾아 일일이 연락해봐야 하나? 주택 구입 경험이 전혀 없는 바이어들에게는 시작부터 막막해질 수 있다. 하지만 잠시만 시간을 내 차근 차근 계획을 세운 뒤 주택 구입에 나서면 불필요한 시간 지체없이 효율적으로 원하는 주택을 구입할 수 있다. 효율적인 주택 구입 요령에 대해서 소개한다.

지역·가격 인터넷 검색하면 시간 절약
융자승인 미리 받아두면 경쟁력 올라가
우선순위 정하면 매물 선별 쉬워져

◇ 온라인 매물 검색

최근 인터넷에 넘쳐나고 있는 각종 부동산 관련 웹사이트를 적절히 이용하면 주택 매물 검색 시 시간을 꽤 절약할 수 있다.

만약 주택 구입까지 시간적인 여유가 충분하고 주말마다 여가를 활용해 오픈 하우스를 찾아다니는 것이 취미라면 온라인 매물 검색이 무색해질 수 있다. 그렇지 않고 빠른 시일내에 주택 구입을 희망한다면 전문가들은 우선 온라인 매물 검색을 시작할 것을 적극 권장한다.

온라인 검색을 통해 원하는 지역과 가격대의 매물을 정확하게 찾아낼 수 있기때문이다. 또 인근 지역의 매물을 묶어서 방문 계획을 세우면 시간도 절약할 수 있다.

얼마전부터 인터넷에 부동산 관련 웹사이트들이 홍수를 이루고 있다. 하지만 일부 웹사이트가 제공하는 매물 정보는 업데이트가 제대로 되지 않거나 잘못된 정보를 싣고 있는 경우도 많아 온라인 매물 검색에 앞서 올바른 웹사이트를 선정하는 것이 중요하다.

온라인 시장 조사기관 ‘힛와이즈’의 최근 조사에 따르면 부동산 관련 웹사이트중 전국부동산중개인협회(NAR)가 운영하는 ‘리얼터닷컴’(www.real tor.com)이 온라인 이용자들에게 인기를 가장 많이 끌고 있다. 리얼터닷컴은 약 400만채에 달하는 최신 매물 정보 외에도 융자, 주택 디자인, 이사 요령 등에 대한 정보도 제공해 인기를 얻고 있다.

이밖에도 각종 통계자료를 통해 지역별 시세를 한눈에 알아볼 수 있는 ‘질로우닷컴’(www.zillow.com), ‘트룰리아닷컴’(www.trulia.com) 등도 온라인부동산 시장에서 최근에 큰 인기를 얻고 있다.

◇ 융자 사전 승인

주택 구입에 나서기 전 가장 중요한 절차 중 하나가 바로 융자 사전 승인을 받는 것이다.

특히 융자 승인이 까다로워진 요즘 같은 때에는 융자 사전 승인 더욱 중요하다고 할 수 있겠다. 수년전부터 융자 사전 승인서를 오퍼와 함께 제출하는 것이 이미 관행처럼 여겨지고 있다.

하지만 셀러가 굳이 융자 사전 승인서 제출을 요구하지 않더라도 원하는 주택을 제때에 구입하기 위해서는 융자 사전 승인 절차가 반드시 필요하다. ‘드림홈’을 먼저 찾아놓고 융자 사전 승인서를 발급받느라 며칠을 허비하는 동안 경쟁 바이어에게 ‘드림홈’을 뺏기는 일을 종종 볼 수 있다.

융자 사전 승인서에는 구입 가능한 주택의 가격대도 함께 명시되기때문에 본인의 재정 상태에 적합한 매물을 검색하는데 효율적이어서 쓸데없는 시간을 낭비를 막을 수 있다.

융자 사전 승인서를 발급받기위해서는 W-2양식이나 각종 소득 명세서, 은행 잔고 증명서 등의 재정 서류가 필요하다. 이같은 서류들을 미리 준비해두면 렌더 요청시 바로 제출해 불필요한 시간 낭비를 막을 수 있다. 또 에스크로 기간 내내 렌더와 지속적으로 연락해 융자 진행이 별 탈없이 진행되고 있는지 확인하는 일도 중요하다.

◇ 동기가 있는 셀러를 찾는다

빠른 시일 내에 주택을 구입하려면 ‘동기가 있는 셀러’(Motivated Seller)를 찾는데 주력한다.

동기가 있는 셀러란 집을 팔기위한 목적이 확실한 셀러들로 가격 협상에 다른 셀러들보다 적극적으로 임할 가능성이 높다. 리스팅 에이전트의 말에따르면 대부분의 셀러들이 동기가 있는 셀러들인 것 같지만 바이어 스스로 파악하는 방법이 몇가지 있으니 적용해 본다.

수리 요구 대신 크레딧 받을수도

조건이 비슷한 인근 매물에 비해 가격이 매우 낮은 매물, 매물로 나온 뒤부터 한차례 이상 가격을 인하한 매물, 시장에 나온 지 오래된 매물, 주인이 이미 이사를 가고 건물이 오랫동안 비어있는 매물 등은 셀러가 어떤 이유로든 주택을 빨리 처분하기를 원한다는 것을 암시한다. 이같은 매물을 공략하면 주택 판매에 느긋한 셀러를 상대할 때보다 협상시 유리하다.

◇ 주택 구입 우선 순위 선정

여러 채의 매물을 단시간내에 구경하게되면 집의 구조나 시설이 혼동되는 경우가 종종있다. 본 집들이 비슷한 것같아서 어떤 집이 마음에 드는 집인지 잘 기억이 나지 않아 우왕좌왕하게 된다. 다시 보러 가려해도 시간과 절차상 다소 부담이 돼 결정이 망설여진다. 이때 본인이 원하는 주택에 대한 우선 순위를 미리 정하면 이같은 문제는 쉽게 해결된다. 우선 순위를 메모해 매물을 보러다닐 때마다 항상 휴대하고 다니면 매물 선별 작업이 한층 수월해진다.

예를 들면 차고 공간은 반드시 3대가 필요하고, 1층에도 침실과 욕실이 있는 집을 선호한다면 이를 우선 순위에 올린다. 이같은 조건이 충족되지 않는 매물은 매물을 보러간 그 자리에서 한채씩 제외시키면 된다. 우선 순위에 올라있는 항목이 적을 수록 매물 선택의 폭이 넓어지고 그만큼 주택 구입 시간을 단축 시킬 수 있다.

만약 우선 순위 항목이 10가지라면 이중 덜 우선시되는 3~4가지 항목은 포기할 자세가 되어있어야 주택 구입이 수월해진다. 10가지 항목을 다 만족시키는 주택을 고집하다보면 주택 샤핑기간이 기약없이 길어질 수 있다.

◇ 수리 조건 완화

홈인스펙션 실시 후 수리가 필요한 매물이라면 셀러에게 수리를 요구하는 것 대신 크레딧을 요구하는 방법도 주택 거래 기간을 단축 시킬 수 있는 방법이다. 셀러가 직접 수리에 나서게 되면 수리 항목이 많을 경우 아무래도 시간이 지연될 수 있다. 이때 수리대신 바이어에게 양측이 합의한 수리비 금액을 크레딧으로 제공하게되면 시간 지연없이 에스크로 마감 시간을 좀 더 앞당길 수 있다.

또 수리비로 지출한 재정적인 여유가 있고 주택 상태가 비교적 양호한 주택이라면 오퍼 제출시 ‘As-Is’ 조건을 오히려 바이어가 제시하는 것도 주택 거래 기간을 단축시키고 오퍼 경쟁에서 승리하는 방법이다.

이때 주의할 것은 오퍼 제출 전이나 홈인스펙션 컨틴전시 마감 기한 전에 반드시 홈인스펙션을 실시해 주택 상태를 철저히 점검하는 것이다. 만약 수리비가 예상외로 많이 지출될 것 같다면 오퍼를 포기하거나 컨틴전시를 활용해 계약을 취소해야 피해를 막을 수 있다.

◇ ‘백업’(Back-Up)플랜 준비

주택 거래가 취소되는 만약의 사태를 대비해 항상 ‘백업 플랜’을 준비한다. 주택 거래가 취소되는 경우는 여러가지가 있다. 홈인스펙션을 통해 주택의 심각한 결함이 발견된 경우, 셀러의 주택 소유권 관련 서류가 불분명한 경우, 융자가 거절됐을 경우 등이다. 이럴 경우 어쩔 수없이 주택 구입을 포기하고 다른 매물을 찾아나서야 하는데 이럴 때를 대비해 맘에두었던 매물이 한두채 있다면 다시 처음부터 매물을 검색해야하는 번거로움을 피할 수 있다.