오바마정부의 주택차압방지를 위한 융자재조정정책은 대부분의 신청자들이 융자조정을 받을 수 있는 자격조건기준에 미치지 못하여 거절을 당하거나, 재조정이 되었어도 줄어진 금액이 미미한 수준이라 결국은 실효를 거두지 못하고 융자조정 신용사기(scam)등 부작용만 남긴채 실패한 것처럼 보인다.

이에 정부는 새로 추가된 주택융자 원금삭감을 위한 프로그램(National Homeownership Retention Program)을 발표했고 그동안 주택융자를 많이했던 4대 주요은행(Bank of America, Chase, Wells Fargo, Citi Bank)들은 벌써 동참할것을 결정했다고 한다.

특별히 뱅크 어브 아메리카에서는 융자조정에 실패한 홈오너들을 포함하여
페이먼트가 연체된 주택소유주들을 독려하여 차압을 피할 수 있도록 미리 구체적인 지침을 마련해 벌써 원금삭감(principal forgiveness)의 혜택을 볼 수있는 주택소유주들의 조건이나 어떤 방법으로 조정이 될젓인가등의 가이드라인을 내어놓아 5월부터는 원금조정절차가 시작될 수 있을 것이라고 한다.

발표내용중 가장 관심이 집중될 것으로 보이는 30%원금삭감에 대해 먼저 알아보면 융자원금이 주택의 현 시세의 120%가 넘는 소위 깡통주택(underwater property)을 소유한 홈오너들이 먼저 혜택을 볼수 있게 될 것같다. 즉 60일 이상 페이먼트가 연체되었거나 앞으로 곧 연체의 위기에 처했으며 다른 조건들도 가이드라인에 맞는 주택소유주에게, 은행은 임시로 일정기간 페이먼트를 유보(principal forbearance)해 주기도 하며 물론 이 경우는 주택소유주의 재정적 어려움이 임시상황이라 짧은 기간안에 회복이 될때에 해당하고, 우리가 기대하는 원금삭감(principal forgiveness)은 우선 3년에 걸쳐 20%의 원금을 깍아주고, 그 때 시세에 맞추어 다음 2년동안 다시 10%를 더 삭감해 적어도 융자액이 집값을 넘지 않도록 조정해 주게 되는 것이다.

그러면 이 혜택을 보실수 있는 분들은 누구인지 알아본다.
우선 살고 계시는 집이 아래와 같은 경우에 해당될 때인데,

● 주택구입을 2009년 1월1일이전에 하신분.
● 서브 프라임융자로 집을 산 분.
● 60일 이상 페이먼트가 연체되었거나 곧 연체될 형편에 처한 분.
● 처음 몇년만 고정이자율이 적용되는 론이라 곧 고정기간이 끝나게되는 분.
● Pay option ARM등 원금이 늘어나는 플랜을 가지고 있는 분.
● 융자액이 집가격의 75%이상되어 재융자가 어려운 분.
● 물론 융자액이 집의 시세보다 많은 분들은 당연히 신청하실 수 있으며 단독주택뿐만아니라 2~4유닛을 소유하여 사시는 문들도 해당된다.

그리고 이 프로그램도 이자율을 내리거나 상환기간을 연장하여 월페이먼트를 낮추는 이제까지 해오던 융자조정과 병행하여 시행될 것이다. (213)505-5594


미셸 원 / Bee 부동산 주택부 부사장