오늘 하루 이 창 열지 않음

부동산 클럽- 굳게 닫힌 은행 문 언제 열리려나

2009-02-05 (목)

크게 작게

버락 오바마 대통령이 월스트릿의 쓰러져가는 기업의 임원들이 거액의 보너스를 받아간 것을 보고받고는 “청말 창피한 일”이라고 분노를 표시했다고 한다. 특히 현 정부가 국민의 혈세를 뽑아 다 쓰러져가는 기업에 엄청난 출혈을 감수하면서 그 기업들을 살리려고 모든 노력을 경주하는 와중에 총 184억달러 규모의 보너스가 기업과 금융기관의 임원과 직원들에게 지불되었다는 보고를 받고는 “기업윤리가 사라진 대표적인 행태이다, 너무 무책임한 행동으로 죄책감을 느껴야 한다”고 강한 어조로 말했다고 한다. 참으로 한심스럽고 괘씸한 작태가 아닐 수 없다. 심지어 바로 전날 엄청난 자금지원을 받은 한 은행이 임원용 전용 제트기를 사려고 하다가 정부의 제재를 받고 취소했다고 하니 정말 이 사람들이 정신이 있는 건지 없는 건지 모르겠다.

다시 우리 가까이로 돌아와 살펴보면, 여전히 은행 문이 높기만 하고 단단하기만 하다는 생각을 하면 앞이 잘 안 보인다.

지난해 약 72만9,000달러로 임시적으로 상향 조정되었던 컨퍼밍 론 기준이 올해 다시 41만7,000달러로 내려 왔고, 단지 LA와 오렌지카운티에만 한해서 대출이 62만5,500달러까지의 금액은 ‘High Balanced Confirming’이라 해서 기존의 4만17,000달러의 컨퍼밍보다 약간(보통 0.5%) 높은 이자율을 적용하는 정도로 완화해 줬을 뿐, 대출기준에서 조사하는 개인의 크레딧 점수, 크레딧 히스토리, 직장과 급여 내용 등등 모든 면에서 예전보다 더 어려워져 있다. 대출받기가 지난해보다 더 어렵다는 이야기이다. 왜 이럴까?

은행이 몸을 사린다는 이야기이고, 대출을 해줄 때 더욱 더 심사를 까다롭게 해서 안전하게 자금을 운영하여 부실을 사전에 방지한다는 목적인데, 실제 적용이 너무 어려워서 대출을 통한 자금운영과 그 이자 수익의 창출이라는 은행의 기본적인 목적에도 맞지 않는 기이한 현상이 벌어지고 있다.

얼마 전 월페이먼트 조정을 전담으로 하는 회사의 전문 negotiator가 말하기를 1월 들어 거의 모든 은행의 조정기준이 뒤로 후퇴하고 있고, 심지어 자격기준을 너무 까다롭게 바꿔서 많은 서류들이 반려되고 또 다시 자료를 작성하여 제출하는 소동이 벌어졌다고 했다.

일부에서는 현 오바마 정부에서 경제회복 구제책으로 8,600억달러에 가까운 엄청난 자금이 부실화된 기업과 금융권에 지원될 것인데, 어떻게 지원될지, 어떤 기준으로 자금이 우리 은행으로 쏟아질 지, 숏세일을 해줘야 될 지, 포클로저를 해야 될지, 아니면 집주인이 페이먼트를 몇 달 못 냈더라도 이왕에 기다린 것 좀 더 기다렸다가 차후에 나올 정부기준에 맞추어서 처리를 해야 되는지, 아직까지 아무 것도 결정된 것이 없어서 마냥 은행이 눈치만 보고 있는 것 같은 느낌이다.

실제로 은행 내부직원의 이야기를 들어보면 일리가 많이 간다. 지난해부터 은행 부실을 괜히 걱정하면서 실제로는 튼튼한 은행인데도 불구하고 고객들이 지레 짐작으로 걱정을 해서 미리 예금해 두었던 자금을 뽑아서 현찰로 만들어두거나, 환율 차이가 여전히 크니까 서울로 보내서 장래에 환율이 다시 환원이 되면 다시 들여올 생각을 하는 고객들도 많고, 이런 저런 이유로 은행의 예금자원이 많이 줄어드는 바람에 기업이나 가계에 대출금으로 빌려줄 돈이 모자라서 대출을 해주고 싶어도 못해 주는 경우가 발생하고, 그러기 때문에 줄어든 대출금을 조금이라도 우수하고 안전한 고객에게 빌려주는 수밖에 없다는 말이 충분이 이해가 간다. 이러한 걱정이 하루 빨리 사라지고, 다시 예금이 많아져서 그 예금으로 쉽고 원활한 대출금이 다시 일반 시민들에게 돌아오기를 기대해 마지않는다.

연결고리를 어디서부터 풀어야 할지 모르겠지만, 은행의 대출기준이 우선 쉬워지고 낮아져야 많은 고객들이 주택담보 대출을 쉽게 받을 수 있게 되고, 그래야 주택시장에 나와 있는 매물들이 눈에 띄게 소진이 될 것이고, 그러면 부동산 시장이 다시 살아나게 될 것이고, 그때부터 가격이 안정되고, 그 후로 물가가치의 상승률만큼 조금씩 주택가격이 올라가면서, 집에 대한 에퀴티가 쌓이고 그 자금이 사업과 가계 운영자금으로 활용이 된다면, 이로 인해 미국의 일반 소매시장도 다시 살아나게 될 것이고, 미국 경제도 회생의 실마리를 풀 수 있지 않을까 생각하는 바이다.

제이슨 성, <뉴스타부동산 발렌시아지사장>(661)373-4575