간사하고 약한 게 사람 마음인가? 흥청망청하던 게 바로 엊그제였는데 모두 풀이 죽고 근심이 많다. 금융위기가 실물경제로 확산될지 사람들이 전전긍긍이다. 여름이면 여름 그렇게 덥지 않아서 좋고, 겨울이면 겨울 그다지 춥지 않은 남가주, 늘 하늘은 푸르게 드높아 별로 신날 일 없어도 날씨 하나 좋아 그럭저럭 행복한 셈인 땅이었다. 이 모두 그러나 먹고 살만한 때 이야기인가?
그러나 열심히 일하는 준비된 에이전트는 어떤 마켓에서도 살아남게 마련이다. 주식이 요동을 치는 지금이 매입의 적기일 수 있고, 사업을 확장하기에는 불경기가 적기라 한다. 바이어에게는 부동산 가격 하락이 가속을 내는 지금이 부동산에 투자할 때이고 에이전트는 더욱 바빠져야 하는 때이다. 실제로 지난해 대비 올해 9월의 판매량 증가가 거의 96.7%에 달하고 있다. 반면에 중간가는 지난해에 비하여 40.9% 낙폭을 보이고 있다.
가격이 떨어지면서 바이어들이 움직이고 있는 이 때 바이어와 에이전트 모두에게 가장 매력적인 것은 역시 싸고도 좋은 은행 물건이다.
시중에 나와 있는 은행 물건은 크게 두 가지로 보면 된다. 숏세일과 REO(Real Estate Owned)이다. 은행 차압(foreclosure)이라는 단어도 많이 쓰이나 이는 집주인과 은행 사이에서 쓰이는 용어이고 그 차압된 부동산이 매물로서 시장에 나왔을 때 이것을 대부분 REO라 한다.
숏세일과 은행 소유 부동산의 차이를 정확히 이해함이 흥정에 도움이 된다.
첫째, 숏세일은 셀러가 현재 집의 가치 보다 은행에 갚아야 할 융자가 더 많은 경우이다. 따라서 셀러, 바이어 외에 제3자인 은행의 허락을 받아야 한다. 복잡한 셈이다. 반면에 은행 소유 매물은 은행이 주인이므로 바로 바이어와 은행 사이의 흥정이다.
둘째, 숏세일의 리스팅 가격은 이미 해당 은행과 교섭을 마쳐서 결정한 경우인지 아니면 우선 바이어에게서 오퍼를 받기 위해서 시세보다 낮게 정한 것인지를 알아보는 것이 중요하다. 후자인 경우 개인과 달리 은행의 결정은 비교적 느리고 또한 결과에 대한 보장이 없다.
기다리다 지쳐서 포기하는 바이어가 많다. 시간 낭비일 수 있다. 은행 소유 매물은 이미 은행이 원하는 가격과 그밖의 조건 등이 결정되어 있고 바이어가 그것에 맞추느냐 않느냐가 문제일 뿐이다.
셋째, 소유권 이전의 문제. 숏세일의 경우 2차, 3차 은행 또 그밖의 걸림돌 등이 있을 수 있다. 반면에 은행 소유 매물은 이미 그런 과정을 거치고 깨끗한 경우가 대부분이다.
넷째, 그렇다면 집의 상태는 어떠하며 그에 대한 사전 조사는 가능한가?
경제적으로 여유가 없어서 집을 은행에 넘기기는 마찬가지이다. 가격이 저렴한 대신 일반 매물에 비하여 수리비용이 더 들 수 있으니 오퍼를 하기 전에 이를 고려한다. 숏세일과 은행 소유 매물 모두 바이어가 할 수 있는 권리행사는 일반 매물과 동일하다. 신중하게 검토한다. 불경기라해서 모든 이들이 쓰러지지는 않듯이 부동산 시장이 경색되어 있다 해서 마켓이 전혀 움직이지 않는 것은 결코 아니다. 부지런한 사람들은 바이어도 셀러도 그리고 에이전트도 지금 너무 바쁘다. 싸고도 좋은 은행 물건 찾아서.
서니 김 <리맥스 부동산>
(818)952-4989
