Mortgage Insurance (MI)
오세일
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오래전부터 주택을 사거나 재융자를 할때 다운페이 혹은 Equity가 주택가격의 20%에 못 미칠 경우 1차 융자 80% 와 2차 융자 5%, 10%, 혹은20%로 하여 집을 사거나 재융자를 하여 왔다. 이는 바로 주택가치에 대한 융자금액 (LTV) 이 80%를 넘었을때 은행이 요구하는 Mortgage Insurance 를 피하기위한 방법으로 사용되어왔다. 그것은 작년 까지만하여도 이 Mortgage Insurance의 월페이먼트는 세금 혜택을 받지 못하였던 반면 2차융자금에대한 이자에 대하여는 세금혜택을 받아왔기 때문이다. 그런데 한시적이기는 하지만 2007년도안에 끝난 Loan의 Mortgage Insurance페이먼트는 세금혜택을 받을 수 있는 법이 만들어졌다. 그리하여 2007년도 말까지 Mortgage Insurance를 이용하여 1, 2차 융자없이 하나의 Loan만 받는 것이 더 유리 할 수도 있게 되었다.

Mortgage Insurance 를 FHA 와 VA Insurance와 구분하기위하여 다른말로 하면 Private mortgage insurance 즉 PMI 라고도 부른다. PMI 의 비용은 융자 금액과 다운페이에 따라 다르기는 하지만 대락적으로 말하면 융자금액의 약 0.5%정도가 된다.

PMI는 융자를 받는 사람이 그 보험료를 부담하고 그 보험금의 수혜자는 융자은행이 된다. 즉 융자를 받은사람이 그 융자를 연체할 경우 보험회사가 융자은행에게 융자금 전액의 보상을 보장하는 보험인 것이다.

PMI 에대한 세금혜택에는 몇가지 제약이있다.

1. 이 혜택은 앞에서도 언급한것 처럼 2007년도 안에 끝난 Loan 이어야하는 것이다

2. MI전체의 금액에 대하여 세금혜택을 받기위하여는 2007년 tax 보고시 adjusted gross income 이 $100,000 이하 이어야 하며 $110,000이상의 income 일경우에는 세금혜택을 받을 수없다. 결국 이 세금혜택을 받을 수 있는 가정은 연수입 약 $50,000 에서 $100,000에 해당하는 가정이 된다.

3. 이 법은 현재 2007년 한해에 해당하기는 하지만 앞으로 연장되리라 기대가 된다.

이러한 세금혜택을 받는다 하더라도 일반적으로 PMI의 조건을 포함한 융자를 받을 때의 월 페이먼트가 1차 와 2차융자를 받았을 때의 월 페이먼트보다 약간 더 많다. 그러나 PMI의 장점중의 하나를 보면 2차융자는 전액을 상환할 때까지 페이먼트를 없애지 못하지만 PMI의 경우 2년이상이 경과하고 집값이 올라 equity가 20%이상되면 cancel 할 수있으므로 장기적으로 보면 보다 좋은 조건의 융자가 될 수있다. 그러므로 융자를 받고 얼마나 그융자를 갖고 있을 것인가를 고려하여 선택하는 것이 바람직하다. 만약 2, 3년이내에 집을 옮기거나 재융자를 할 것이라 예상하면 1차 와 2차융자로 나누어 융자를 받는 것이 좋으며 고정이자율의 융자로 5년이상 융자를 가지고 있으리라 예상을 하면 PMI 를 조건으로하는 융자를 선택하는 것이 더 좋다.

이를 선택하기전에 반드시 융자전문인에게 그 두가지 융자 조건을 비교해 보기를 부탁하여 검토한 후 결정하는 것도 바람직한 방법이다. 또한 세금혜택에 관하여는 CPA에게 문의 하여보도록 하는 것이 좋다.