문 부동산 면세 교환이란?

<문> 약 5년 전에 한인타운에 있는 조그마한 아파트를 하나 사서 소유하고 있습니다. 물론 현 시가보다 훨씬 적은 돈으로 살 수 있었습니다. 그런데 요즈음 저의 아파트를 사고 싶어하는 분이 있어, 이 아파트를 팔고 더 큰 아파트를 사지 않겠느냐는 제안을 계속 받고 있습니다. 세금을 내지 않고도 가능하다고 들었는데 과연 사실인지요?
<답> 요즈음 많이 유행하는 1031교환(1031 Exchange)의 전형적인 예라고 봅니다.
1031교환이란 연방 국세청 세무조항(IRC: Internal Revenue Code) 중 섹션 1031에서 나온 말입니다.
동종 종류 교환(Like-kind Exchange), 1031 익스체인지(Exchange), 세금납부 연기 교환(Tax-deferred Exchange) 등 다른 이름으로도 불리고 있습니다.


동종 부동산 교환시
양도소득세 납부 유예

골자는, 상업용 혹은 투자용 재산을 같은 유형의 재산과 교환할 경우 그 동안 가치가 상승한 재산을 처분할 때 생기는 양도소득세(capital gain tax)를 유보시킬 수 있다는 것입니다.
그러나 말 그대로 유보(tax-deferred)이지 면세(tax-free)는 아닙니다. 1031교환의 취지는 생산적인 상업용/투자용 재산으로 재투자를 장려하기 위함이지 세금의 면제 내지는 회피를 위한 조항은 아닌 것입니다.
귀하가 소유한 아파트(A)를 팔고 더 큰 아파트(B)나 상가건물(C)을 구입할 경우, A를 팔아서 생긴 이익금이 곧 세금으로 이어질 필요는 없습니다.
그러나 다음과 같은 절차상 조건을 지켜야 합니다. 우선 A를 팔고 180일 이내에 B 혹은 C의 구입절차가 끝나야 합니다. A를 팔고 45일 이내에는 문서상으로 물색 대상인 B 혹은 C 등을 지목(identify) 해야 합니다.


투자에 쓰이지 않은
돈은 과세 대상

그리고 숫자상 제한도 있습니다. 일반적으로 알려진 바와는 달리(즉, 판매 가격과 같거나 더 비싼 물건만 사면 된다는 생각 말입니다) 단지 외형만 계산하면 안됩니다.
예를 들어 A를 100만달러에 팔고 B를 150만달러에 샀다고 합시다. 만일 A의 융자액인 20만달러를 은행에 갚고 80만달러가 남았습니다. B를 구입할 때 그 가격의 3분의1인 50만달러를 다운페이먼트 하고 산다면, 교환에 사용되지 않는 나머지 30만달러불에 대해서는 세금을 내야 합니다.
1031교환은 일반적인 부동산 양도소득세 유보의 목적 이외에 다른 장점도 있습니다. 즉 ▲분산(diversification) 혹은 통합(consolidation)을 통한 재산 형태의 조정을 꾀할 때 ▲건물 소유주가 사망할 때 상향 조정가격(stepped-up basis) 등을 통한 상속계획의 일환으로 사용될 수 있는 등의 장점이 있습니다.


시한 규정 따른
성급한 투자 결정 유의

반면 45일/180일 규정을 지키기 위한 압박감에 충분한 사전조사 없이 새 건물을 구입하다 보면 부작용이 생길 수도 있습니다. 특히 성급한 결정에 크게 후회하는 투자자도 나옵니다.
전반적인 경제상황을 고려할 때 더 큰 부동산으로 교환이 지금 시기적으로 옳은 지, 또한 부동산 쪽으로 투자비중을 늘리는 것이 귀하의 전반적인 장기 투자목표(Long-term Investment Objective)에 부합하는지 등을 면밀히 검토하시고 신중한 결정을 내리시기 바랍니다.


1031교환은 다른
자산에도 혜택

참고로 1031교환의 혜택은 반드시 부동산에 국한되지는 않습니다. 상업용 혹은 투자용의 동산이나 무형 재산, 비즈니스 프랜차이즈, 원유나 개스 채굴권 등의 재산형태에도 1031교환이 적용됩니다.


김영태 CPA
(213)700-5591