문 주택 임대하여 하숙하려는데 건물주가 퇴거 신청
<문> 4개월 전에 단독주택을 일년 동안 임대하여 하숙집을 운영하고 있습니다.
처음 임대계약을 체결할 때는 건물주도 하숙집 운영에 동의하였는데, 이제 와서 하숙하지 말라고 합니다. 임대 계약서에는 저희 식구들만 거주하는 것으로 되어 있는데 이를 이행하지 않을 경우 강제 퇴거시키겠다고 통보해왔습니다.
<답> 일년 이상 기간의 임대 계약서나 모든 부동산 매매 계약서는 서면으로 되어야만 유효한데 귀하의 경우 하숙 운영에 대하여 명시되지 않은 것 같습니다.
그러나 서면으로 명시되지 않았다고 해서 전혀 법적으로 권리를 주장하지 못하는 것은 아닙니다. 실제 귀하와 유사한 상황에서 건물주가 제기한 퇴거소송에 대해 법원은 계약서에 명시되지는 않았지만, 건물주가 세입자의 하숙에 대한 권리를 묵인 또는 허가한 것으로 인정된다는 판례를 남긴 경우도 있기 때문입니다.
따라서 귀하가 하숙 운영에 대한 건물주의 동의를 입증할 만한 증인이나 증거물을 준비하여 퇴거소송에 대응하면 좋은 결과를 얻을 수 있다고 생각됩니다. 직접적인 증거도 있지만 간접적인 증거, 예를 들면 계약 당시 이미 하숙에 대해 건물주가 알고 있었다든지, 일정 기간 이를 묵인하였다는 것도 증거 능력이 있으므로 참조하시기 바랍니다.
문 파산 신청 후에도 주택 저당권이 유효한지
<문> 약 5년 전 챕터 7 파산신청을 하여 모든 부채를 탕감 받았습니다. 당시 살고 있던 집은 주택 구입시 융자했던 은행과 2차 융자했던 은행에서 설정한 40만달러의 mortgage lien이 설정돼있었고, 또한 부채 판결문에 따른 약 20만달러의 저당이 설정돼있어서, 주택가격보다 부채가 더 많은 상황이었습니다. 파산신청 후 변호사는 법원에서 모든 부채의 청산을 허락하였다고 하였고 은행상환금만 매월 지불하면 그 주택의 소유권을 유지하고 거주할 수 있다고 하였습니다. 그러나 얼마전 주택 가격의 상승으로 약 30만달러의 잉여금이 발생하였고 집을 팔려고 하니 20만달러 저당이 아직도 등기상에 남아 있는 것을 발견하게 되었습니다. 이 저당이 법적으로 아직도 유효한 것인지요.
<답> 파산신청으로 모든 부채가 탕감되었다 하더라도, 판결문이나 기타 합의에 따른 저당권은 소멸되지 않습니다. 20만달러 판결문 채권자에 대한 부채는 파산신청으로 소멸되었으나, 채권자가 등기해 놓은 저당권은 법적으로 유효합니다. 그러므로 그 주택을 매매하려면 모든 저당권을 해지해주어야 하는데, 20만달러에 대한 판결문 채권자는 저당권에 대해 법적으로 유효한 권리를 가지고 있으므로 정당한 대가 없이는 해지해 주지 않을 것이 뻔합니다.
따라서 귀하가 파산신청을 했을 때 계속해서 그 주택을 소유할 계획이었다면, 미리 저당권을 해지하는 절차를 별도로 실행하였어야 합니다.
문 동일 번지수 주택 대지 분할 판매는
<문> 약 10에이커의 주택용도 대지를 소유하고 있습니다. 얼마 전 대지의 절반만 구입하고 싶다는 신청서를 받았습니다. 이 부동산을 절반으로 나누어 하나는 판매하고 한 곳에는 제가 주택을 세워 거주할 예정입니다. 이 부동산은 단일 번지수로 등재되어 있는데 분할 판매 때 발생할 수 있는 문제점은 어떤 것이 있을까요? .
<답> 주택 용도의 대지나 기타 나대지(빈땅)를 분할 판매할 때 분할 절차를 마치기 전에 판매하는 경우와 대지 분할 절차를 마친 후에 판매하는 경우로 나눌 수 있습니다. 후자는 아무 문제가 없고, 전문가들이 권장하는 절차이기도 합니다.
그러나 전자의 경우 분할 판매 계약 자체는 법적으로 유효하나, 구입자가 소유권을 등기할 때, 은행에서 융자할 경우 융자금액에 대한 저당권을 설정할 경우, 또는 타이틀 회사를 통해 부동산 소유권에 대한 보험을 가입할 때는 부동산의 법적 권리나 부동산의 경계선, 기타 easement 등에 관한 권리 의무가 모호해지므로 이들 회사로부터 거절당하는 사례가 발생합니다.
전액 현금으로 구입하고 대지 분할에 대해 별도의 합의서를 작성하던지 또는 융자은행의 양해 아래 합의서를 작성할 수는 있으나, 현실적으로 분쟁이 발생할 가능성이 많고, 관련된 융자기관과 보험회사와의 어려움이 많으므로 권하고 싶지 않은 방법입니다.
가능하면, 분할 절차를 완료한 후에 에스크로를 완결하는 것이 좋습니다.다.
한태호 변호사
상법·부동산법 상담 (213)639-2900
