홍재빈 웰스파고 융자담담 매니저 특별기고



에퀴티 라인의 이자는 변동이자로서 월스트릿 프라임레잇(Wall Street Prime Rate)에 따라서 변동하는 것으로, 올 한해동안에 연방정부 이사회가 이자를 0.25%씩 세번이나 올림으로써, 금년초에 4.25%의 이자를 내시던 분들이 현재는 5%의 이자를 내신다. 앞으로도 이자는 계속 오를 전망으로, 이번 12월에도 최소한 0.25%의 인상이 예상되고 있다. 이자가 계속 올라가는 것에 대비하며, 웰스파고 은행에서는 새로운 융자 프로그램인 스마트 핏(Smart Fit)을 제공한다. 스마트 핏이란 에퀴티 라인의 융자액을 고객의 필요에 따라 3년, 5년 또는 7년동안 이자를 고정하는 것으로 월스트릿 프라임레잇이 올라가도 스마트 핏의 이자는변하지 않음으로 월 불입금이 늘어날 염려가 없다.
현재 갖고 계신 에퀴티 라인을 스마트 핏 프로그램으로 바꾸실 수가 있고, 또 새로운 에퀴티 라인을 신청할 때에 필요한 금액을 스마트 핏으로 정해서 사용하실 수 있다. 스마트 핏과 에퀴티 라인은 은행에서 직접 신청할 경우에는 비용이 전혀 들지 않는다.
지난 10년간 월스트릿 프라임 이자율 변동상황은 1989년-11.5%, 1990년-10%, 1991년-9%, 1992년-6.5%, 1993년-6%, 1994년-6.75%, 1995년-9%, 1996년-8.25%, 1997년-8.5%, 1998년-8.5%, 1999년-7.75%, 2000년-9%, 2001년-7.5%, 2002년-4.75%, 2003년-4.25%, 여기에 크레딧 점수와 융자금액에 따라 마진이 더해진다.
에퀴티 라인을 쓰시는 분들이 지난 2-3년간 낮은 이자로 많은 혜택을 받았으나, 앞으로 이자가 오를 것에 대비하여 미리 준비하시길 바란다. 만일 10만달러의 융자에 대한 이자를 내고 계신다면, 이자가 0.25% 오를 때마다 매달 21달러의 이자를 더 내야 하며, 이자가 1% 오를 경우에는 83%를 더 내야 한다. 똑같은 10만달러에 대하여 이자 페이먼트가 2000년에 750달러였고 2004년에는 354달러로 무려 396달러의 차이가 있다. 물론 이자가 갑자기 오를 것을 예상치는 않지만 에퀴티 라인을 쓰시는 분들은 이자가 더 오르기 전에 고정으로 바꾸시기를 권한다.
집을 샀거나 재융자를 받았을 때, 융자금액이 집값의 80%가 넘어서 집에 대한 페이먼트를 1차, 2차로 나누어 하시는 분들은 2차 융자는 에퀴티 라인이므로 스마트 핏 바꾸시기를 권한다. 참고로, 이자율은 크레딧 점수와 융자금액에 따라 달라지는데, 집 가격에 비해 융자금액이 낮을수록 이자율이 낮아진다.
예를 들면, 현재 집 가격이 50만달러이고 융자액이 40만달러라면, LTV는 80%가 되고 융자액이 45만달러라면 90%가 된다. LTV가 높을수록 이자율도 높아진다.
현재 2차 융자를 갖고 있으면 이자율이 얼마나 되는지 체크해보는 것이 좋다. 예를 들어, 1995년에 30만달러짜리 집을 샀는데 24만달러는 1차 융자로 했고, 나머지 6만달러는 2차 융자로 했을 경우 6만달러에 대한 이자는 100% LTV로 적용되어 이자가 높을 것이다. 그러나 그 집이 현재 가격이 60만달러가 되었다면 LTV가 50%로 낮아졌기 때문에 다시 신청해서 이자율을 낮출 수 있다. 전화문의 홍재빈 (510)352-9317