최용오/우리금융 부사장


지난 몇차례에 걸쳐 변동이자율 융자에 대한 설명을 드렸습니다. 매우 복잡하고 까다롭게 움직이는 것 같은 변동이자율 융자가 소비자의 형편에 따라서는 편리하고 이익을 누릴 수 있는 장치가 될 수도 있다는 내용을 말씀 드렸습니다. 오늘은 변동이자율 융자에 사용되는 여러 종류의 CAP 에 대해 알아보겠습니다.

변동이자율 융자를 받으려는 분들이 가장 염려하시는 부분은 갑작스런 이자율의 상승입니다.
대부분의 변동이자율 융자는 처음 몇달간 혹은 정해진 일정한 기간동안 매우 낮은 이자율을 소비자들에게 제공합니다. 그리고 이 정해진 기간이 끝나면 소비자와 은행간의 계약 내용에 따라, 즉 MORTGAGE NOTE에 자세히 명시된 내용에 따라 이자율이 변화합니다. 그리고 이 때에 처음 이자율이 바뀌는 날짜를 FIRST CHANGE DATE 라고 합니다.

FIRST CHANGE DATE는 소비자가 어떤 융자를 받았는가에 따라 각각 다릅니다.
소비자의 입장에서 꼭 기억해 두셔야 할 일반적인 내용 한가지는 모기지 융자에서 날짜 계산의 시작은 첫번째 페이먼트 일로부터 라는 것입니다. 보통 에스크로가 마감되고 이자 계산이 시작되는 날이 날짜 계산의 시작이라고 생각하기 쉬우나 그렇지 않은 경우가 대부분입니다.

예를 들어 융자를 받은 이후 처음 1년 이내에 융자금을 상환할 경우 벌금을 지불하게 되는 PREPAYMENT PENALTY 조항이 포함된 융자를 가진 소비자들은 첫번째 페이먼트 날짜로 부터1년이 지난 후 라야 벌금 없이 융자를 갚을 수 있습니다. 첫번째 페이먼트 날짜는에스크로 마감 날짜에 따라 달라지기는하나 보통 그 때로부터 한 달 이후가 되는것이 통상적입니다.
PREPAYMENT PENALTY 조항에 대하여는 추후 별도의 설명을 드리도록 하겠습니다.

다시 FIRST CHANGE DATE 로 돌아가 이자율 변경 날짜를 알아보면 6 MONTH 변동이자율 융자의 경우 첫번째 페이먼트 날짜로 부터 5 개월 이후에, 그리고 1 YEAR 변동이자율 융자의 경우에는 첫번째 페이먼트 날짜로 부터 11개월 이후에 각각 이자율이 달라집니다.
이 때 새로운 이자율의 계산은 해당 변동이자율 융자에 사용되는 INDEX 에 소비자의 MARGIN을 더하는 것인데 이 때에 나온 수치가 이제까지 적용 받은 이자율보다 MORTGAGE NOTE 상에 정해진 제한 범위를 넘지 못합니다. 이를 FIRST ADJUSTMENT CAP 이라고 부르며 1% 에서 5% 이내에 정해지게 됩니다. 만약 STARTING RATE 4%의 변동이자율 융자이고 FIRST ADJUSTMENT CAP이 2% 라면 FIRST CHANGE DATE에 이자율이 바뀔 때 인덱스와 마진을 더한 수치가 6%를 초과하더라도 최대한 6%의 이자율을 적용 받게 됩니다.
FIRST CHANGE DATE 후에는 변동이자율 종류에 따라 이자율이 변화하는 기간이 달라지며 이 때에도 별도의 CAP 이 작동하여 이자율의 무제한 상승을 막게됩니다. 6 MONTH 변동이자율 융자의 경우 6 개월마다 이자율의 달라지는데 융자의 종류에 따라 다르기는하나 보통 1%의 CAP 이 많이 쓰이고 이를 PERIODIC CAP 이라고 합니다. 1 YEAR 변동이자율의 경우에는 매년 2%의 제한 수치가 많이 쓰이며 이는 ANNUAL CAP 이라고 부릅니다. 아울러 30년 융자 기간을 통해 사용되는 최대한 상승 제한 수치는 LIFE CAP 입니다. 이와는 별도로 지난 주 이 란에서 설명 드렸던 PAYMENT CAP 이 있지만 이는 이자율 상승의 제한과는 다른 것이며 매 년 의무적으로 지불해야하는 최소 페이먼트 금액의 상승에만 제한을 두는 것입니다.

위에서 말씀드린 모든 종류의 CAP은 결국 한가지 목적, 즉 변동이자율 융자가 갖는 위험 부담의 절감을 위한 것입니다. 내가 가지고 있는 융자는 어떤 주기로 어떤 제한 장치하에 움직이는지 이해하면 재정 계획을 세우기에 도움이 되실 것입니다.

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