최용오/우리금융 부사장
지난 주 이 란에서 말씀드린대로 변동이자율 융자에서 소비자들이 가장 큰 혼란을 겪는 부분은 PAYMENT CAP 입니다.
정해진 기간 내에 역시 정해진 수치 이상 이자율이 오르거나 내리지 않도록 한계를 둔 INTEREST CAP 과는 달리 PAYMENT CAP은 은행에 매달 반드시 지불해야하는 월 페이먼트 금액에 한계를 두는 것입니다. 따라서 은행에 매달 일정한 액수를 지불한다해도 모기지 융자에 매 달 적용되는 이자율은 그와는 달리 매 달 변화하게 됩니다.
좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
이런 PAYMENT CAP 방식이 사용되는 융자는 보통 11TH DISTRICT COST OF FUND 나 12 MONTH MTA 인덱스를 사용합니다. 우선 이런 종류의 융자의 가장 큰 특징은 아주 낮은 최저의 이자율로 융자를 시작 한다는 것입니다. 12 MONTH MTA 인덱스를 사용하는 변동이자율 융자의 경우 1% 의 이자율로 시작하는 프로그램이 요즘 인기가 높습니다.
여러 차례에 걸쳐서 말씀드렸듯이 변동이자율 융자에서 이자율의 결정은 경제 지수인 인덱스의 수치와 은행에서 취하는 이익인 마진을 더해서 정해집니다. 이 달의 12 MTA 인덱스는 1.522% 입니다. 만약 소비자가 마진 2.20의 융자를 가지고 있다면 이 두수치를 합한 3.722%가 이 소비자가 이 달에 적용 받는 모기지 이자율이 되는 것입니다. 융자 금액 $300,000의 30년 융자라면 원금과 이자를 계산한 월 페이먼트는 $1,384.59 가 됩니다.
하지만 이 융자는 처음 시작하는 이자율이 1%였을 것입니다. 1%로 계산한 원금과 이자 월 페이먼트는 $964.92 입니다. 여기에서 PAYMENT CAP이 적용되는데 만약 소비자가 원할 경우 이 달의 실제 이자율 3.722%로 계산한 페이먼트 $1,384.59가 아니라 처음 시작한 이자율인 1%로 계산한 월 페이먼트 $964.92를 은행에 지불할 수도 있는 선택권을 가지는 것입니다.
이런 종류의 변동이자율 융자에는 이 뿐만 아니라 몇가지 다른 종류의 페이먼트 선택권도 함께 따르는데 소비자는 매달 이 중 한가지 페이먼트 방식을 택하면 됩니다. 보통 4 가지 방식중 하나를 선택하게 됩니다. 우선 첫째로는 시작 이자율(STARTING RATE) 즉 1%로 계산한 페이먼트를 지불하는 것입니다. 두번째는 원금은 그냥 두고 이자만을(INTEREST ONLY) 지불하는 것입니다. 만약 첫번째 선택권 페이먼트의 액수가 INTEREST ONLY 페이먼트 금액을 능가할 때는 두번째 선택권은 자동적으로 없어집니다. 세번째는 그 달에 실제로 적용 받는 이자율 다시 말해 인덱스와 진을 더한 이자율로 계산한 원금과 이자를 함께 지불하는 것입니다.
그리고 마지막으로 번째는 위에 설명드린 실제 이자율을 15년으로 계산한 페이먼트를 지불하는 것입니다.
위와 같은 페이먼트 선택 방식은 이런 종류 변동이자율 융자의 가장 큰 특징이자 장점입니다.
페이먼트 방식의 선택권이 매 달 주어지므로 소비자는 그 때 그 때 자신의 경제 형편과 희망에 따라 적절한 페이먼트 액수를 골라 지불할 수 있습니다. 요즘은 오랜 불경기와 경기 침체로 인해 경제 지수가 낮고 따라서 변동이자율도 매우 낮습니다. 그에 따라 첫번째 선택권인 1%로 계산된 페이먼트가 그 달에 부가된 이자금보다 적은 금액일 수가 많습니다.
하지만 경기가 호전돼 변동이자율 금리가 올라간다면 1%로 계산된 페이먼트로는 이자금 지불이 충분치않을 것입니다. 이 때엔 부족한 차액만큼이 원금에 보태지게 되는데 이런 경우 매 달 정해진 페이먼트를 했음에도 불구하고 원금이 늘어나는 일이 생길 수 있는 것입니다.
이런 특징에 따라 이런 종류의 변동이자율 융자를 NEGATIVE AMORTIZATION MORTGAGE 라고 부르기도합니다.
다음주에 계속하겠습니다.
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