리스팅 기간이 끝나기 전에 에이전트는 ‘능력 있고 준비된’(ready, willing and able) 바이어를 찾아야 하기 때문에 에이전트를 보호하는 여러 가지 방법이 있다. 이러한 조항을 안전장치로 해놓으면 리스팅 기간이 끝나고 얼마 후까지도 에이전트가 커미션을 청구할 법적 권리가 생긴다.
집이 리스팅 끝나기 전에 왔던 바이어에게 리스팅 끝난 뒤 90일 안에 팔리면 에이전트에게 커미션을 지불해야 한다는 조항이 한 예다. 부도덕한 셀러가 커미션을 안 내려고 에이전트가 데려온 바이어와 리스팅 기간이 끝나고 직접 계약을 맺자며 뒷거래를 할 경우에 대비, 에이전트를 보호하는 것이다. 에이전트가 바이어를 소개만 시켜줘도 커미션을 받게 돼 있는 조항을 넣는 경우도 있다.
셀러를 보호하는 조항들도 많은데 그중 하나는 에스크로가 성공적으로 끝난 경우에만 커미션을 지불한다는 문구를 넣는 것이다. 그렇지 않은 경우 능력 있고 준비된 바이어가 나오고 에스크로가 끝나지 않아도 커미션을 지불해야 할 의무가 생긴다. 다시 말하면 데이빗이란 능력 있고 준비된 바이어가 있으면 그가 마음을 바꿔 그 집을 사지 않더라도 커미션을 내야 한다는 뜻이다. 게다가 데이빗이 계약위반 후 폴이라는 사람이 계약서에 사인하고 일을 진행하다가 마음이 변하여 집을 사지 않는다 해도 커미션을 지불해야 한다.
에이전트 입장에선 두 번 다 커미션을 청구할 수 있다. 그래서 셀러 입장에서는 보통 에스크로가 성공적으로 끝나는 경우에만 커미션을 지불한다는 조항을 넣고 사인하는 것이 바람직하다. 이와 같이 리스팅 계약서에는 어떤 조건으로 판다는 것이 명시되어야 한다. 가격은 물론이고 컨틴전시(contingency) 등도 포함해야 한다. 이런 조건 여하에 따라 에이전트 커미션 자격이 구체적으로 정해질 뿐만 아니라 예기치 않던 일로 시비가 생길 수 있는 소지를 없애는 것이다.
예를 들어 리스팅 기간에 셀러가 집을 팔지 않기로 한다던가 셀러가 장기 리스를 누구에게 줘서 바이어가 집을 사고도 들어오지 못하는 경우를 대비해 커미션 문제를 정확히 할 필요가 있다. 또한 유심히 살펴야 하는 문구는 바이어가 계약을 위반했을 때 디파짓(deposit)한 금액을 어떻게 처리해야 하는 것이다. 매매 계약이나 에스크로 계약을 할 때 쌍방의 합의 아래 예정 손해 배상액(liquidated damage)이라 하여 그 금액을 따로 떼어놓는다(손해배상액에 대해선 다음 번에 자세히 설명하겠다). 이것은 바이어가 계약위반 할 경우 디파짓 금액을 손해배상액으로 셀러에게 지불하게 함이다. 단, 계약서에 커미션 조항이 상세히 있어야 한다. 그러면 커미션 금액을 넘지 않는 한도 내에서 예정 손해 배상액의 반까지 에이전트 커미션으로 지불할 수 있다. 따라서 이런 모든 내용들은 처음 리스팅 계약 당시에 셀러와 에이전트가 사인한 내용에 따르는 것이므로 사인하기 전에 협의할 내용들이다. 그래서 처음에 셀러와 에이전트가 솔직하게 협상하여 오해가 없이 합의한 후 계약하는 것이 최선이라 하겠다.

박재홍 <변호사>(714)901-4545