박수경<모기지 월드>

현재 살고 있는 집을 팔고 이사를 하고 싶은 데 먼저 집을 팔아 은행에 모기지 빚을 다 갚은 후 새로운 모기지를 얻어서 다음 집을 사는 것만이 순서일까? 다음의 몇가지 상황을 살펴보자.
상황1. 가장 이상적인 상황으로 만약 두집의 모기지를 매달 함께 갚을 수 있을 정도의 수입이 되고, 현재 살고있는 집(old house)의 이퀴티(equity)를 사용하지 않고도 새로운 집을 살수있는 다운 페이먼트(down payment)가 준비되어 있다면 새집을 먼저사고 살던 집을 아주 느긋하게 팔수 있다.

상황2. 상대적으로 두집의 모기지를 함께 갚을 수 있을 정도의 수입은 되나 새집을 사는 데 필요한 다운 페이먼트가 충분치 않을 경우에는 현재 살고 있는 집의 이퀴티를 사용할 수있다. 이때 가장 쉬운 방법은 현재 살고 있는 집을 시장에 내어 놓기전 헬록(HELOC)이라 부르는 라인 오브 크레딧(line of credit)을 오픈하여 모자라는 다운 페이먼트를 충당하는 방법으로써 이방법을 사용하면 팔 때에 시간에 쫓겨 급히 서두르지 않아도 되며 살던 집이 팔리면서 기존의 1차 모기지와 새로 오픈한 헬록(HELOC)을 모두 갚으면 된다.

상황 3. 현재 사는 집의 에퀴티(equity)가 충분하지 않거나 또는 두 집의 모기지를 매달 함께 갚을 만큼의 수입이 되지 않을 때는 기존의 집을 먼저 팔고 현재의 모기지를 완전히 갚은 후에라야 새 집을 클로징할 수있다.
기존 집의 바이어 (buyer)와 새집의 셀러(seller) 그리고 여러분의 모기지 은행이 모두 같다고 하여도 에스크로(escrow)를 통하여 돈이 오고 가야하며 등기(closing)하는 데에도 시간이 필요하므로 동시에 같은 날짜에 새집을 사면서 현재의 집을 팔 수있는 가능성은 없다. 그러므로 만약 새로운 집을 사기전 먼저 살고 있는 집이 클로징(closing) 된다면 에스크로 클로징 차이에서 오는 몇일 간격 동안 사람뿐만 아니라 모든 세간 살이도 머무를 곳이 반드시 필요한 것이다. 몇일 차이이지만 미리 대처해 두지 않으면 이삿짐과 함께 호텔 신세를 질수 밖에 없다. 이런 문제를 피하기 위하여 새로운 집을 사기전 현재 집을 팔되 파는 집의 클로징 날짜를 새로 사는 집의 클로징 날 이후로 잡는 방법도 있다. 이 방법을 쓰면 새집에 들어 갈때까지 현재의 집에서 머물 수있다.

새로 융자를 받을 모기지 은행에서는 현재 살고 있는 집이 팔기로 계약 돼 있는 상태이므로 기존 모기지 페이먼트를 고려하지 않고 융자해 준다. 이때는 이미 체결된 매매 계약서에 의하여 현재의 집을 팔고 난 다음 남을 돈 만큼을 미리 계산한 후 새로 사게될 집의 다운 페이먼트로 먼저 사용할 수있게 대출해 주는 브릿지 론(bridge loan)을 사용한다.
그러나 은행에서는 계약이 파기됨으로 인하여 생길수있는 손실을 막기위하여 파는 집의 계약조건과 디파짓(deposit)등을 까다롭게 심사 하므로 이때 다르게 선택할 수 있는 방법중 하나는 새로운 집을 사기전 넉넉한 에스크로 기간을 두고 집을 파는 것이다. 또한 부동산 에이전트의 도움을 받아 현재 살고 있는 집의 클로징(closing) 이후 새로 이사할집의 클로징까지 넉넉한 기간의 렌트(rent)를 바이어측으로 부터 허가 받고 그 기간 동안 일정 비용의 렌트비를 바이어 측에 주는 방법을 택하는 것이 무난하다.