올해는 다행히 주택 구입비 부담이 작년보다 완화될 전망이다. 가격 상승세가 크게 둔화하고 모기지 이자율도 소폭 하락할 것으로 기대되기 때문이다. 하지만 대부분 바이어에게 이자율이 여전히 높은 수준이기 때문에 올해 내 집 마련 성공 여부는 철저한 모기지 대출 상품 비교가 좌우할 것으로 보인다. 모기지 대출 상품 비교는 생애 첫 주택 구매자와 재구매자 모두가 고려해야 하는 작업이지만, 실제로 이를 제대로 따르는 경우는 드물다. 여러 대출 기관으로부터 대출 견적을 받아도 단순 비교에만 그쳐 적합한 대출 상품을 고르지 못하는 경우도 흔하다. 올해 내 집 마련 계획을 갖고 있다면 무엇보다 먼저 여러 대출 상품을 꼼꼼히 비교해 자신에게 가장 유리한 상품을 골라내야 주택 구입비 부담을 줄일 수 있겠다.

■ ‘같은 날·같은 조건’ 대출 견적 받아 비교

유리한 모기지 대출 상품을 찾으려면 같은 날, 같은 조건으로 여러 대출 기관에서 대출 견적을 받아 비교해야 한다. 주택 융자 전문가들에 따르면 가장 효과적인 방법은 동일한 대출 조건과 이자율 ‘고정’(Rate Lock) 기간을 기준으로 여러 대출 기관이나 융자 중개업체로부터 같은 날 정식 견적을 받는 것이다.

모기지 이자율은 하루에도 여러 차례 달라지기 때문에 같은 날 견적을 받아 비교하는 것이 무엇보다 중요하다. 예를 들어, 월요일에 받은 견적과 같은 주 목요일에 받은 견적을 단순 비교하는 것은 의미가 없다. 여러 대출 기관이 제시한 대출 견적을 정확히 비교하려면 각 기관에 제출한 크레딧점수, 다운페이먼트, 대출 금액, 부동산 형태, 이자율 고정 기간, 포인트 여부 등 바이어가 통제할 수 있는 모든 변수가 동일해야 한다.

이 같은 비교 전략을 활용해야 각 대출 기관이 부과하는 비용을 정확히 비교할 수 있다. 주택 융자 전문가들에 따르면 동일한 대출자의 경우도 대출 기관 간 이자율 차이가 0.25~0.5% 정도 차이나는 경우가 흔한다. 40만 달러 대출 금액과 이자율 6~6.5%를 기준으로 이자율을 0.25~0.5% 낮게 적용 받는다면 30년 동안 약 2만4,000~4만6,000천 달러를 절약할 수 있다.

◇ 비용 협상 가능 항목만 비교

공식 대출 견적서를 정확히 이해하는 것도 중요하다. 우선 ‘Section A: Origination Charges’(대출 개시 수수료)를 확인하도록 한다. A 항목은 대출 기관이 대출 발급을 통해 얻는 수익으로, 개시 수수료, 포인트, 대출 기관 크레딧, APR 등의 항목이 포함된다. 여기에 포함된 모든 비용은 협상을 통해 조절이 가능하다.

주택 융자 전문가들에 따르면 A 항목에 포함된 수수료를 조정하는 것만으로도 2,000달러 이상 절약한 사례를 많이 볼 수 있다. 이 밖에도 포인트가 없는 대출 기관의 견적을 2~3포인트를 선납해야 낮은 이자율을 제시하는 다른 기관의 견적과 단순 비교하는 실수도 피하는 것이 좋다.

■ 손익분기점 계산

이자율을 낮춰주는 바이다운 옵션과 할인 포인트 등은 기존 주택 구매 시에 적절히 활용할 수 있다. 그러나 이 같은 인센티브를 올바로 활용해 실제 이자율을 낮추려면 손익분기점 계산법을 잘 이해해야 한다. 두 옵션 중 할인 포인트는 ‘선납 이자’로 월 페이먼트 금액을 줄이기 위해 미리 비용을 지급하는 방식이다. 할인 포인트 옵션을 통해 이자 절감 혜택을 받으려면 대출을 일정 기간 유지해야 초기 비용 지출이 상쇄되고 그 효과가 나타난다.

이 같은 손익분기점을 계산하려면 공식은 포인트 비용을 예상되는 월 페이먼트 절감액으로는 나누면 된다. 예를 들어, 포인트 비용으로 1만 달러를 선납하고 매월 100달러를 절약한다고 가정하면, 100개월(8년이 조금 넘는 기간)이 지나야 실질적인 이자 절감 효과가 발생한다.

만약 올해 이자율이 큰 폭으로 하락할 경우 재융자를 하거나 기존 집을 팔고 새집을 사려는 수요가 늘 수 있다. 이때 이자율 할인 포인트를 지불하고 주택을 구매한 기존 주택 소유주가 손익분기점에 도달하기 이전에 집을 처분하거나 재융자를 하면 초기 비용을 회수하지 못할 수도 있기 때문에 신중한 판단이 필요하다. 주택 융자 전문가들은 할인 포인트당 이자율을 0.25% 낮출 수 있다면 포인트 지불을 고려해 볼만하다.

■ 세부 조건 철저히 확인

이자율과 수수료가 낮아 보여도 세부 조건을 확인하지 않으면 오히려 불리한 대출이 될 수 있다. 우선 이자율 고정 조건을 검토한다. 이자율 고정은 대출 기관이 일정 기간 동안 제시한 이자율을 변동하지 않고 유지하겠다는 조건이다. 일반적으로 15~30일 고정 기간을 제시하는 대출 기관이 흔하고, 경우에 따라 60일까지 제시하는 기간도 있다. 대출 견적서에 적용된 고정 기간, 연장 시 비용, 셀러에 의한 거래 지연 시 처리 절차 등의 조건도 함께 확인해야 한다. 고정 기간 내에 대출이 승인되지 않으면, 연장 또는 다시 고정하기 위한 비용이 발생해 이자율 인하로 인한 절약액이 사라질 수 있다.

‘플로트 다운’(Float-Down) 옵션은 시장 이자율이 내려가면 더 낮은 이자율을 적용 받을 수 있는 조건으로, 대출 계약서 상 규정이 명확히 명시되어야 효력이 발생한다. ‘융자 사전 승인서’(Pre-Approval)에 대한 정확한 이해도 필요하다. 일부 대출기관은 간단한 전화 통화와 크레딧 기록 조회만으로 사전 승인서를 발급하고, 급여 명세서, 세금 신고서, 은행 계좌 내역을 검토하지 않는데 진정한 사전 승인서라고 할 수 없다. 대출 기관이 세부 문서를 검토하는 실제 대출 계약 단계에서 문제가 발생해 대출 사전 승인이 취소되고 주택 거래 계약까지 깨지기 쉽다.

■ 신축 주택, 인센티브에 너무 현혹되지 않도록

신축 주택 시장에서 일부 건설사가 재고를 소진하기 위해 ‘이자율 바이다운’ 등의 인센티브를 제공하지만, 높은 판매가를 그대로 유지해 신축 주택 구매자 상당수가 ‘깡통 주택’(대출액이 시세보다 높은 주택) 상태에 빠진 것으로 나타나 주의가 요구된다.

온라인부동산정보업체 리얼터닷컴에 따르면 작년 3분기 신축 주택 30년 고정 모기지 평균 이자율은 5.27%로 기존 주택보다 약 1% 낮았다. 이 같은 이자율 할인폭은 월 페이먼트 금액을 약 230달러 낮춰 신축 주택 구매를 가능할 수 있도록 돕는다. 하지만 최근 분석에 따르면, 건설사 계열 대출 기관이 발급한 대출 중 깡통 주택을 의미하는 ‘언더워터’ 대출 비이 훨씬 높은 것으로 조사됐다.

대형 주택 건설사 레나 계열 대출 은행이 2022~2024년 발급한 모기지 대출 중 약 27%, D.R. Horton 대출의 약 18%가 현재 언더워터 상태로 나타났다. 신축 주택 구매자 역시 건설사가 제기하는 인센티브에만 현혹되지 말고 대출 견적서의 핵심 내용과 낮은 이자율에 숨겨진 비용이 없는 지 등을 파악하는 것이 중요하다.

<준 최 객원 기자>