LA 카운티 오피스 부동산 시장이 수요 감소와 경기 침체 등으로 공실률이 지속적으로 상승하고 렌트는 정체되거나 하락하고 있다. 코로나19 사태 이후 재택 근무가 여전히 높은 상황에서 기업들의 인력 감축까지 겹치면서 오피스 렌트 수요가 급감했기 때문이다.

이같은 상황에 부동산 대출 페이먼트를 내기가 어려운 상업용 부동산 소유주들의 디폴트와 압류도 증가하고 있다. (도표 참조)

21일 상업용 부동산 전문 매체 ‘존스 랭 라셀’에 따르면 2025년 1분기(3월31일) 현재 LA 카운티 오피스 부동산 시장의 평균 공실률은 28.2%로, 전년 동기인 2024년 1분기의 27.3%에 비해 0.9%포인트 상승하며 30%에 육박했다. LA 카운티 지역별로 편차가 있지만 대다수 지역에서 공실률이 상승했다.

지역별로는 LA 한인타운 미드윌셔 지역을 포함하는 윌셔 센터의 공실률이 2024년 1분기의 35.2%에서 2025년 1분기에는 37.1%로 1.9%포인트 상승하며 40%대에 육박하고 LA 카운티에서 가장 높은 지역 중 하나이다. 윌셔 센터 지역 평균 렌트는 2024년 1분기 2.70달러에서 2025년 1분기 3.03달러로 소폭 상승했다. 타 지역에 비해 낮은 렌트 수준과 인플레를 감안하면 사실상 렌트는 정체된 것으로 분석된다.

LA 카운티에서 공실률이 30%대를 넘은 지역은 컬버 시티가 41.3%로 가장 높으며 이어 마리나 델레이(41.0%), 웨스트LA/올림픽 코리더(38.8%), 윌셔 센터(37.1%), 글렌데일(36.0%), LAX/센추리 블러버드(35.7%), 윌셔 코리더(34.5%), 샌타클라리타 밸리(33.1%), 팍 마일(32.8%), 버뱅크(32.5%), 샌타모니카(32.1%), 미러클 마일(32.0%), 플라야 비스타(31.9%), 이스트 밸리(31.9%), LA 다운타운(31.4%), 롱비치 다운타운(31.3%) 등이다.

공실률 증가와 함께 오피스 건물 소유주들의 파산 등 부실화도 현실화되고 있다. LA 부동산 업계에 따르면 오피스 빌딩과 샤핑센터를 중심으로 건물주들이 부동산 대출 만기가 돌아오면서 건물을 포기하는 경우가 증가하고 있다. 특히 공실률 상승과 렌트비 수입 감소로 인한 부동산 가치 급락으로 건물의 가치가 부동산 대출 보다 낮아지는 소위 ‘깡통 건물’이 증가하면서 건물주들이 은행에 건물을 넘기고 있다는 것이다.

부동산 소유주들은 올해 중앙은행 연준이 금리를 최대 0.75%포인트까지 인하하는 등 금리인하를 기대했으나 도널드 트럼프 행정부의 관세 정책으로 인플레이션이 악화될 경우 등 금리 인하 중단 등 각종 변수에 대비해야 하는 상황이다. 과거 낮은 수준의 고정금리로 돈을 빌린 건물주들은 대출 만기가 돌아오면서 더 높은 이자로 돈을 빌려야하는 어려움에 직면하고 있다.

은행 등 대출 기관들은 사무실 공실률이 코로나19 팬데믹 이전 수준으로 개선되기는 어려울 것이라고 판단, 상업용 부동산 대출을 줄이고 부실 부동산에 대한 압류를 증가하고 있다. 이같은 디폴트 증가는 LA 카운티 상업용 부동산 가치 전체를 끌어내리는 도미노 악순환으로 이이질 것이라는 우려다. 이에 따라 부동산 업계 전문가들은 LA 카운티 오피스 마켓이 올해 내내 공실률이 높고 렌트비는 둔화하거나 하락하는 현상이 이어질 것으로 예상한다.

<조환동 기자>