미국에서 부동산을 매도할 때 셀러가 사인하는 클로징 서류 중에 Non-Foreign Affidavit이라는 서류가 있다.

이 서류는 셀러가 스스로 외국인이 아님을 확인하는 진술서로 셀러가 외국인인 경우 세틀먼트 회사는 클로징시 매도하는 집값의 15%를 원천 징수해서 IRS에 직접 보내야 한다. 부동산을 매도하고 남은 금액의 15% 가 아닌 매도하는 집값의 15%이기 때문에 생각보다 큰 금액이 IRS에 묶이게 되는 것이다.

매도금액이 80만불이라면 무려 12만불의 세금이 원천 징수되는데 이 원천 징수된 세금은 세금 보고를 하는 다음 해에 정산해서 대부분 돌려받게 된다. 하지만 이 과정이 생각보다 복잡해서 시간이 지체되는 경우가 많다. 코비드 시기 집을 매도했던 외국인 셀러들은 무려 2~3년에 걸쳐 세금을 돌려 받을 수 있었는데 이는 돈의 기회 비용을 생각한다면 큰 손해가 아닐 수 없다.

수많은 외국인 셀러들의 케이스를 진행하면서 이 과정이 지체되는 이유를 분석해 보면 크게 두 가지라고 볼 수 있다.

첫 번째는 외국인 셀러의 케이스를 많이 접해보지 않는 세틀먼트 회사가 서류 작성에 실수하는 경우이다. 세틀먼트 회사는 원천 징수된 세금을 IRS에 보낼 때 Form 8288과 8288A라는 서류를 첨부해야 하는데 이 서류를 작성하는 과정에서 실수를 하게 되면 세금을 환급 받는데 오랜 시간이 걸린다. 따라서 외국인 셀러는 본인의 변호사를 따로 선임해서 세틀먼트 회사가 실수하는 것을 미연에 방지하는 것이 현명한 선택일 수 있겠다.

두 번째는 외국인 셀러가 소셜 번호 혹은 Tax ID번호가 없어서 세금 보고와 동시에 Tax ID번호를 같이 신청해야 하는 경우이다. 소셜 번호가 없는 외국인은 IRS에서 특별히 지정된 Agent에게 여권 원본을 보내서 Tax ID를 신청해야 한다. Tax ID번호를 받은 후 외국인은 세금 보고를 하면서 원천 징수된 세금을 환급 받아야 하는 절차를 거쳐야 하는데 이 과정 자체에 적지 않은 시간이 소요된다.

그렇다면 IRS가 말하는 원천 징수를 해야 하는 외국인이란 누구인가? 개인적인 경험에 의하면 외국인의 개념을 잘못 이해해서 원천 징수를 할 필요가 없는 경우인데도 클로징시 세금을 내는 경우가 많다.

IRS에서 의미하는 외국인은 이민국에서 정의하는 외국인의 개념과 많이 다르다. IRS 에서 말하는 외국인은 미국에 거주하지 않고(혹은 법적으로 거주하지 않은 것으로 간주되는) 또 세금보고를 하지 않는 사람을 의미한다. 시민권자와 영주권자는 미국에 거주하면서 세금보고를 하기 때문에 당연히 외국인이 아니다.

하지만 영주권과 시민권자가 아니어도 IRS에 기준에서 미국에서 거주하며 세금보고 하고 있는 사람은 신분의 문제와 상관없이 외국인이 아니다. 예를 들어 미국에 오랫동안 불법 체류자로 일하면서 세금 보고를 하며 살고 있는 사람은 IRS 기준에서 외국인이 아니기 때문에 원천징수 규정에 적용되지 않는다.

2025년 봄 마켓이 이미 시작되었다. 외국인 셀러는 본인이 부동산 매도시 원천징수 해당자인지 전문가와 확인하고 매매를 진행해야 나중에 낭패를 보지 않는다는 점을 기억하자.

문의 (703) 821-3131

<사라 박 / 변호사>