LA를 덮친 대형 산불로 천문학적인 피해 규모가 예상된다. 주택 소유주라면 갈수록 빈번해지는 산불과 함께 걱정해야 할 것이 주택 보험이다. 수년 전부터 이미 치솟기 시작한 주택 보험료가 이번 산불 발생으로 더 오를 것으로 우려된다. 이상 기후에 따른 자연재해와 경제 상황이 주택 보험료 급등의 직접적인 원인이다. 미국 주택 소유주 중 약 10%는 치솟는 보험료를 감당 못 해 위험을 무릅쓰고 보험 가입을 포기했고, 보험료가 모기지페이먼트 금액과 비슷하게 오르자 집을 처분하는 주택 소유주도 늘고 있다. 그야말로 주택 보험 대란이 아닐 수 없다. 그렇다고 언제 닥칠지 모를 위험을 대비해 주택 보험 가입을 포기할 수는 없는 노릇이다.

■이미 급등한 보험료 더 오를 전망

잦은 자연재해 발생으로 손실이 커진 보험 회사들은 보험료를 올리거나 보상을 축소하는 방식으로 손실 만회에 나서고 있다. 자연재해 발생 위험이 높은 지역에 지어진 신규 주택으로 주민이 유입되면서 자연재해로 인한 피해 규모가 커지고 있고, 보험회사의 손실도 눈덩이처럼 불어나고 있다. 글로벌 신용평가기관 AM 베스트에 따르면 미국 부동산 보험업계의 손실 규모는 2022년과 2023년 각각 약 470억 달러를 기록했다.

부동산 보험료는 업계가 마지막으로 영업 이익을 보고한 2020년 이후 약 30%나 치솟았다. 산불 피해가 잦은 가주에서는 상위 12위 보험 회사 중 7곳이 최근 2년 보상 범위를 축소하거나 파산했다. ‘보험정보연구원’(III)의 션 케벨리한 대표는 “사람들이 위험한 지역으로 이주함에 따라 주택 보험료가 더 오를 것으로 예상한다”라며 “보험 회사 손실은 보험 가입자가 내는 보험료로 만회되는 점을 알아야 한다”라고 말했다.

■‘클루 리포트’ 확인

현재 내고 있는 주택 보험료가 주변 다른 집보다 비싸다고 생각되면 ‘클루’(CLUE·Comprehensive Loss Underwriting Exchange) 리포트를 발급받아 검토한다. 클루 리포트는 보험 대상 부동산이나 차량을 대상으로 과거 7년간 청구된 보험 기록을 보여주는 보고서다. 일종의 보험 대상 물건의 크레딧 리포트인 셈으로, 잦은 청구 또는 오류로 인해 보험료가 인상될 수 있다.

만약 잘못된 내용이 발견되면 즉각 정정을 요청해야 보험료 인상을 막을 수 있다. 주택 구입을 앞두고 있다면 셀러에게 클루 리포트 발급을 요청해 과거 청구 기록 등을 확인할 수 있다. 클루 리포트는 주택 소유주나 주택 소유주의 동의가 있어야 발급받을 수 있다. 현재 가입한 보험 회사나 글로벌 정보 제공 회사 ‘렉시스 넥시스’(Lexis Nexis)에서 무료로 클루 리포트 발급을 신청할 수 있다.

■홍수 보험 가입 고려

‘연방재난관리국’(FEMA·Federal Emergency Management Agency)이 운영하는 ‘전국홍수보험 프로그램’(NFIP·The National Flood Insurance Program)에 따르면 2014년~2018년 홍수 보험 피해 보상 청구 중 40% 이상이 홍수 발생 고위험 지역이 아닌 지역에서 발생했다. FEMA가 홍수 고위험 지역으로 분류한 ‘100년 홍수 지역’(100-year floodplain)에서 모기지 대출 30년 상환 기간 동안 홍수가 발생할 확률은 약 25%다. 이처럼 홍수 발생 위험이 갈수록 높아지지만 홍수 보험 가입률은 낮아지고 있다. ‘연방 회계 감사국’(U.S. Government Accountability Office)에 따르면 홍수 보험에 가입한 주택 소유주는 약 4%에 불과하다.

연방 정부 산하 FEMA가 전국적으로 NFIP를 통해 홍수 보험을 제공하고 있고, FEMA 웹사이트를 통해 홍수 보험을 제공하는 일반 보험 회사를 검색할 수 있다. 최근에는 홍수 보험을 제공하는 일반 회사가 많아져 정부 보험과 일반 보험에서 제시하는 보험료 견적을 비교한 뒤 저렴한 프로그램에 가입할 수 있다.

홍수 위험 지역 여부에 따라 홍수 보험료에 큰 차이가 난다. LA에 있는 서스만 보험에 따르면 약 50만 달러 상당의 주택에 적용되는 홍수 보험료는 연간 약 100달러로 기존 주택 보험과 묶어 가입할 수 있다. 홍수 고위험 지역의 보험료는 이보다 훨씬 비싼데, 보험료가 비싸다는 것은 홍수 위험이 높기 때문에 보험 가입이 필요하다는 것을 의미한다.

홍수 보험에 가입하지 않은 경우 정부로부터 받을 수 있는 지원금이 많지 않다. FEMA가 지급하는 재난 지급금은 소득 기반으로 평균 3,000달러이며, 연방 정부에 의해 재난 지역으로 선포된 경우만 해당한다. 반면 NFIP에 따르면 홍수 보험 가입자의 경우 보험 청구를 통해 평균 6만 6,000달러의 보상금을 지급받는다.

■자연재해 유형에 따라 적절한 보험

허리케인, 지진과 같은 1차 위험보다 우박, 토네이도, 폭풍, 산불과 같은 2차 위험에 대한 피해가 더 커지고 있다. 2020년의 경우 2차 위험에 의한 피해 규모가 전체 자연재해 피해의 70% 이상을 차지했다. 이후 보험 회사들은 2차 위험 보상을 제외하거나 보상 한도를 설정하고 있기 때문에 지역에 따라 필요한 보험 내용을 골라서 가입해야 한다. 이른바 ‘맞춤형’(a la carte) 보험 가입 제도 역시 인해 보험료 급등 원인으로 지적된다.

대부분 보험은 세 가지 보장 형태로 제공된다. ‘공개 위험’(Open Peril) 보장은 명시적으로 제외하지 않은 모든 재해로 인한 피해 보상을 보장한다. ‘명시 위험’(Named Peril) 보장은 명시된 특정 위험에 따른 피해만 포함한다. ‘하이브리드 보장’(Hybrid Policies·HO-3)은 주택, 개인 소지품, 책임 보험 등을 보장하는 보험 형태다. 2차 위험 발생 지역의 경우, 일반적인 주택 보험이 보장을 제외하거나 범위를 제한할 수 있기 때문에 지역 자연재해 위험에 따라 적절한 보험에 가입해야 한다.

▶가능하다면 ‘교체 비용 전액 보장’(Full Replacement Cost Coverage) 보험에 가입하는 것이 안전하다. 반면 ‘기능형 교체 비용 보장’(Functional Replacement Coverage) 가입은 주의해야 한다. 예를 들어, 화재로 주택이 전소됐을 때 기능형 보장의 경우 건축에 사용된 실제 자재 비용이 아닌 저렴한 자재를 기준으로 비용이 지급된다. 또 ‘실제 현금 가치 보장’(Actual Cash Value)도 피하는 것이 좋다. 보험료는 낮지만, 현재 주택의 나이, 마모 상태 등을 기준으로 보험금이 지급되기 때문에 재건축 비용이 모자랄 수 있다.

▶‘확장 교체 보장’(Extended Replacement Coverage)이 가장 안전한 형태다. 약관에 명시된 주택 가치를 초과하는 손실이 발생해도 재건축에 필요한 비용 전액 지급을 보장하는 보험이다. 또 지역 건축 규정 변경에 따른 추가 재건축 비용까지 지급되기 때문에 자연재해가 빈발하는 지역에 가장 안전한 보험 형태다. 보험료가 비싸기 때문에 자기부담금을 높이거나 숙박비 보장 규모를 줄이는 방법으로 보험료를 낮출 수 있다.

▶자연재해 발생 직후 현금이 필요할 것으로 예상되면 ‘파라메트릭 보험’(Parametric Insurance) 가입이 도움이 된다. 일부 보험 회사는 재해 발생 후 며칠 내에 소액의 현금을 자동으로 지급하는 보험 서비스를 제공한다. 파라메트릭 보험은 즉시 필요한 비용이나 자기부담금 등을 마련해야 할 때 특히 유용하게 사용된다.