1세대 이민 세대들이 고령화 되면서 이들이 가지고 있는 부동산 자산도 여러 변화를 맞이하고 있는 중이다. 오랜 세월 동안 1031 교환 거래(Exchange)를 통해 더 쉽게 관리하고 더 안전하게 보유할 수 있는 부동산으로 계속 업그레이드 해오던 자산가들은 이제 지쳤다.

아무리 트리플넷 건물로 재산세와 보험료 그리고 수리까지 다 임차인인 책임지는 건물이라고 해도 임차인들이 쓰레기통을 깨끗하게 유지하지 않아서 날아드는 카운티 정부로부터의 벌금 고지서도 물새는 지붕을 수리하거나 교체하는 것도 건물주가 고스란히 해결해야 하는 몫이다.

조물주 위에 건물주라는 말이 한국에서 유행이지만 미국은 한국처럼 건물주가 마음대로 임대료를 올리고 횡포를 부릴 수 있는 나라가 아니며 임대인으로서 겪는 수고로움이 분명히 존재한다. 그렇다고 수십년간 1031 교환 거래를 통해서 업그레이드 해왔던 건물을 팔자니 내야 되는 세금이 많아서 팔기가 아깝다. 또한 내가 해 오던 자잘한 관리 업무를 자녀들이 대신 해줄것 같지도 않은 상황이다. 이제 부동산 관리 회사를 고용해서 건물 관리를 맡겨야 하는 시기가 온 것이다.

부동산 말고 다른 대안은 없을까? 부동산이 아닌 자산으로 1031 교환거래를 가능하게 하는 유일한 투자 상품이 Delaware Statutory Trust (DST) 라는 자산이다.

이 글을 읽고 있는 대부분의 독자들은 아마도 처음 들어보는 용어일 것이다. DST 는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하여 운영하는 사모펀드라고 보면 된다. 스폰서 회사가 부동산을 전문적으로 관리하며 그 수익을 투자자들에게 배분하는 형식으로 운영되므로 투자자는 렌트비처럼 Passive Income 을 매달 받게 된다.

1031 교환거래의 세금 혜택은 동일하게 적용되면서 부동산을 소유하면서 가지는 관리의 번거로움이 없어지며 또한 전체 DST 에서 내가 소유하는 지분만큼 부동산 감가상각 세금 혜택도 받을 수 있다. 부동산 자산의 전부를 DST에 투자해야 되는 것도 아니다.

1031 교환 거래를 하고 애매 하게 돈이 남은 경우, 다른 부동산을 더 사자니 금액이 작아서 가지고 있는 자금을 많이 쓰게 되는 것이 싫을 때 DST 투자를 활용할 수 있다. 대부분의 스폰서 회사는 최소 투자 금액이 10만불이기 때문에 위와 같은 상황에 매우 유용하게 쓸 수 있다. 이미 잘 알려져 있듯이1031 교환거래는 부동산을 매도하고 45일 안에 새로 교환할 부동산을 지정하여 180일 안에 클로징을 해야 하는 시간적 압박이 존재한다.

하지만 어떤 이유에서든지 부동산 거래는 불발될 수 있는 가능성이 늘 존재하기 때문에 이렇게 클로징이 무산된 경우에 DST 투자를 절세의 옵션으로 활용할 수 있다는 점을 기억하자. 하지만 여러가지 장점에도 불구하고 DST 또한 투자 상품이므로 여타 투자 상품처럼 단점이 존재한다.

첫 번째는 주식처럼 증권시장에서 자주 사고 팔 수 있는 상품이 아니므로 환금성이 떨어진다는 점이다. 따라서 현금 유동성을 가지고 있지 않는 투자자는 투자를 재고해야 한다.
두 번째는 스폰서 회사가 전문 건물 관리 업체를 선정해 운영하기 때문에 내 부동산처럼 내가 관리와 운영에 직접적으로 관여할 수 없다는 점이다.

마지막으로는 모든 투자 상품이 그렇듯이 원금 보장 되는 상품이 아니라는 점이다. 하지만 큰 투자 회사들이 투자하는 부동산인 만큼 내 자본만으로는 살 수 없는 더 좋은 규모 있는 부동산을 지분으로 갖게 될 수 있다는 장점도 동시에 존재하는 것을 잊지 말자.
문의 (703)821-3131

<사라 박 / 변호사>