Heloc에 대한 문의는 항상 끈이지를 않는다. 지난 수년간 집값은 올라 에퀴티는 쌓여있는 반면, 지속된 고금리로 기존융자를 갚아야 하는 현금인출재융자가 좋지 않은 선택이 되었기 때문이다. 오늘은 이 Heloc상품을 업데이트하여 알아보고자 한다. 우선 Heloc이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 실정후에는 신용범위 내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품이다. 한꺼번에 돈을 빌리고 매달 이자와 원금을 일정기간 갚아 나가는 일반 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면된다.

따라서 단기자금이나, 신용카드상환, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게는 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈이 필요할 때를 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분이다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼, 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이자만 납부 할 수 있어 페이먼트 부담이 적다. 원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있다. 집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있다.

이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 금리상승이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정이다. 내 집을 담보로 해서 돈을 빌려주는데 뭐 그리 어렵겠어라고 쉽게 생각 하는 사람들이 많은데 이는 큰 오산이다. 세금보고한 수입이 충분하여 서류심사에 문제가 없는 경우(풀닥융자)뿐만 아니라 세금보고서 제출 없이 진행하는 융자(스테이티드 융자)도 철저히 사전준비를 잘 해서 신청해야 최종승인을 받을 수 있다.

풀닥과 스테이티드융자는 융자금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용등에 있어서 많이 차이가 나므로 융자담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간낭비, 시행착오를 면할 수 있다. 소득증명없이도 Heloc 을 승인해주는 은행은 많지 않으나 집에 에퀴티가 충분한 경우 집값의 50%까지 최대 오십만달러까지 Heloc을 설정해 주기도 한다. 예를들어 현재 집 시세가 백오십만달러에 기존융자 잔액이 이십오만달러인 경우에는 최대 오십만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해준다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀더 많이 드는 단점이 있다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할수 있다. 본인의 소득증명이 여의치 않을 경우에는 소득증명이 잘 되는 사람과 같이 융자를 신청하는 경우도 많다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것이다. 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념이다. 미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더(은행)는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없다.

또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있다.

그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있다. 리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋다. Heloc은 이자율이 바뀌는 변동금리상품이다. 변동금리는 인덱스와 마진으로 구분되는데 Heloc은 Prime rate을 인덱스로 사용하고 이 인덱스가 변하는 것이다. 현재 Prime Rate은 8.5%로 연준이 기준금리를 내리면 자동적으로 내려간다. 그리고 마진은 처음 융자받을때 고정되어 변하지 않는다. 향후 연준의 기준금리 인하가 예상되는데 연준이 기준금리를 0.25%P 내리면 Heloc의 이자율도 0.25%P 내려가게 된다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년동안은 이자만 내고 그후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나간다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>