비지니스 사업자와 투자자들에게 있어서 리스(임대)는 상당히 중요한 부분으로써 때에 따라서 각 입장과 상황에 따라 유/불리가 많아 계약서 상에서의 조건들을 제대로 고려하지 않은 채로 계약을 한 경우, 후에 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 대부분의 상업 부동산 리스는 다음과 같은 주요 형태로 설명할 수 있다.

첫째, 일반적인 장기 임대 계약에서는 먼저 계약기간에 대한 설명이 필요하다. 일반적으로 3년 이상의 장기의 계약으로 이루어지며, 그 뒤에 옵션이라는 가계약 기간이 포함된다. 옵션은 계약기간에 더해 테넌트가 희망할 경우 미리 설정된 리스금액과 기간으로 추가 계약을 할 수 있는 권리이다. 이 후 본 계약기간이 만료되기 전에 180일전에는 미리 재계약을 할 것인지에 대해서 의도를 전하고 협상을 타결하는 것이 기본적인 골자다.

둘째, 설정된 임대료에 더해 매 년 조정 가능한 증가율이 포함된다(Escalation Clause). 이 증가율에 대한 형태는 CPI(소비자 물가지수)를 비롯 시장 트렌드를 적용해서 계약기간 동안 매년 몇 퍼센트가 오른다는 조항을 계약서에 반드시 서술하게 되어 있으므로 계약서에 명시되어 있는 조항들을 면밀하게 살펴볼 필요가 있다. 또한 투자자의 입장에서 건물을 매입 할 때 이미 계약이 되어있는 조항들이 향후 시장 방향성과 비교해 투자성이 있는지를 파악하는 주요 지표가 될 수 있음을 시사한다.

셋째, 리스 계약의 형태는 양 측이 부담하는 조건에 따라 카테고리를 나눌 수 있다. 일반적으로는 건물의 용도 구분에 따라서 나뉘게 되는데 리테일상가의 경우, 넷리스(Net Lease)로 계약하는 경우가 많다. 그 중 트리플 넷(NNN) 리스는 테넌트가 임대료 외에도 부동산 세금, 보험 및 유지관리 비용을 추가로 부담하는 형태이다. 이는 랜드로드에게 안정적인 수입과 편의를 제공하고, 테넌트에게는 부가적인 비용을 포함한 투명한 지출 구조를 제공한다.

웨어하우스의 경우는 그로스(Modified Gross)형태가 많고 이는 전기세 등 공과금들과 유지 관리 비용을 부담하는 경우이다. 추가로 오피스건물의 경우 그로스형태가 일반적이지만 대형건물에 부분 입점하는 경우 풀서비스(Full Service)의 형태로 임대료에 모든 금액이 포함되는 경우도 볼 수 있다. 이처럼 상업 부동산은 여러가지 유형의 리스형태가 있을 수 있는데 이 유형들로 인하여 실제로 상업건물에서 발생하는 총수익 대비 순수익이 극단적으로 달라질수 있다. 특히나 상업 부동산 투자자분들에게는 이 부분의 이해가 투자의 가장 핵심적인 부분이며 이는 결론적으로 융자와 재융자 등의 가능 여부를 논할 때에도 빠질 수 없는 내용이기에 이에대한 명확한 정보가 우선되어야 한다.

넷째, 계약서에 나와 있는 중요 요소에 대한 이해또한 전략적으로 대비하기에 필수적인 점인데 예를 들어, 대형 쇼핑센터에 테넌트들이나 랜드로드가 부분 입점을 계약하는 경우, 계약서에 독소조항(일반적으로 법률이나 공식 문서 등에서 본래 의도하는 바를 교묘하게 제한하는 내용)이 포함될 수 있음을 숙지해야한다. 가령 Relocation Clause 가 적절한 예가 될 수 있는데 이 조항의 의미는 건물주의 입장에서 더 많은 이익을 위해 테넌트가 입점 하고 있는 자리를 다른 곳으로 옮겨줘야 하는 것이다. 누구의 입장에서 곤란해지거나 이익이 있는 내용인지 파악하는 것도 중요한 포인트가 될 수 있다는 것을 늘 인지하여야 한다.

문의 (213)399-6391

<제이콥 리 드림부동산>