얼마전 위티어어 사는 부부로 부터 상담전화를 받은 적이 있다. 현재 아내의 이름으로 되어 있는 집에 살고 있는데 남편의 이름으로 다른 집을 주거주용으로 살 수있는 지에 대한 문의였다. 주거주용으로 융자를 받을 수 있으면 이자율이 더 낮고 결국 월페이먼트가 낮아지기 때문이다. 손님의 직장위치, 현재집과 새로 사는 집의 크기와 방갯수등 여러 사항을 고려하여 불가능하다는 필자의 의견을 무시한 채 우선 사탕발림으로 가능하다고 말 한 다른 렌더에 융자를 신청했다 결국엔 거절당하여 에스크로가 깨진 손님을 본 적이 있다.

융자를 신청한 당사자 즉 집주인이 살면 주거주용(Primary House) 융자가 되고, 세를 놓게 되면 투자용, 집주인이 주말이나 휴가철에 주로 쓰면 별장용(Second Home)으로 구분이 된다. 주거주용이란 주인이 들어가서 살면서 주로 생활하는 집을 말한다. 주거주용은 보통 한 채만 인정되며 비즈니스나 직장에 가까워 출퇴근이 가능한 곳에 위치해야 한다. 별장용이란 휴양지, 바닷가, 스키장 근처 등에 위치하여 주인이 휴가철이나 주말에 이용하며 세를 주지 않는 집을 말한다. 별장용과 렌트용의 이자율은 주거주용 보다 많이 높아 가능하다면 이자가 싼 주거주용으로 융자를 받고 싶어 하는 것은 인지상정이다.

하지만 렌더는 손님의 그런 주장이 객관적으로 말이 되는지를 따진다. 현재 렌트 사는 사람이 집을 하나 구입하면서 주거주용으로 융자를 신청할 경우 이를 이상하게 생각하는 렌더는 거의 없다. 하지만 현재 집을 소유하고 살고 있는 사람이 인접한 동네에 또 하나의 집을 사면서 주거주용으로 융자를 신청하면 렌더는 당연히 의심을 한다. 손님이 낮은 이자율로 융자를 받기위해 거짓말을 하는 건 아닌지 따지게 된다.

손님이 별장용이든 투자용이든 두 번째 집을 사면서 융자를 신청하면 렌더의 리스크는 늘어나게 된다. 손님은 새로 사는 집으로 이사를 들어가고 현재 집은 나중에 팔든 세를 놓을 작정이지만 렌더는 이 자체를 리스크가 늘어나는 행위로 간주하여 더 철저하게 서류를 살핀다. 만약에 집이 제때에 제값에 안 팔리거나, 렌트가 제대로 안 나갈 경우에는 손님의 페이먼트 부담이 늘어나고 결국 새 집에 대한 페이먼트를 못할 가능성도 높아지기 때문이다. 이러한 리스크 때문에 렌더는 별장용과 투자용 주택에 대하여 더 많은 다운페이먼트와 더 높은 이자율을 요구하고 더 엄격한 심사기준을 적용한다.

현재 집을 보유한 사람이 추가로 주택을 구입하여 주거주용으로 융자를 신청할 때 다음과 같은 경우에 렌더는 큰 반대 없이 동의를 하는 편이다. 주택의 크기가 늘어나거나, 직장에서 많이 가까워지거나, 아이들이 있어 학군이 좋은 동네이거나, 방의 개수가 늘어나는 등의 경우가 대표적이다. 반대로 아이들이 모두 출가하여 더 이상 큰 집이 필요 없어 규모를 줄일 경우에도 가능할 수 있다. 흔한 경우는 아니지만 예를 들어 손님이 사고로 걷기가 불편해져 2층집에서 1층짜리 집으로 이사를 들어간다고 할 경우에도 대부분 승인을 받을 수 있다.

이렇게 주택융자의 거주용도와 관련된 내용은 손님이 처한 상황과 이에 대한 설명 및 관련 보충서류들이 아주중요하다. 거주용도 관련 문제는 모기지업계의 사기(Fraud)건 수에서 항상 최상위에 위치하면서 렌더와 에이전시 및 모기지채권 투자자들로부터 최고수준의 주의와 경계를 받고있다. 일부 렌더는 융자가 끝난 후 현장에 실사를 나가기도 한다. 따라서 융자 신청시 거주용도와 관련하여 손님들은 조심할 필요가 있다. 주거주용으로 융자를 받을 경우에 손님은 ‘owner occupancy affidavit’(주인 거주 서약서)라는 서류에 사인을 하는데 이 서류에는 융자를 받은 후 주인이 적어도 12개월 이상은 살도록 명시되어 있다. 렌더와 투자자들은 1년도 안 돼서 세 줄 집을 주 거주용의 싼 이자율로 융자를 받는 것을 옳지 않다고 생각한다. 주인이 거주하겠다는 서약서에는 렌더가 필요할 경우에는 손님의 직장, 세금보고서, 유권자 등록, 각종 보험, 주·카운티·시 단위의 각종 고지서, 우체국, 신용보고회사 등의 자료를 통하거나, 심지어는 직접 주택을 방문하여 주인 거주 여부를 확인할 수도 있도록 되어 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com