지난 두회에 이어 리버스모기지에 대하여 계속 살펴보고있다. 리버스 모기지를 통해서 월일정액 혹은 일시불로 지급 받는것은 현금흐름상으로는 수입에 해당하지만,자신의 집을 담보로 빌리는 융자에 해당하므로 소득세를 내는 대상은 되지 않는다. 그리고 리버스모기지 수령 때문에 소셜시큐리티나 메디케어등에는 아무런 부정적인 영향을 주지 않는다.

은퇴후 소셜시큐리티와, 각종연금, 그리고 리버스모기지등을 통해서 수입원을 창출할수 있는 사람들은 이들 수입을 각각 언제부터 수령하기 시작하는것이 유리한지에 대하여 연구하고 전문가들에게 상의를 받는 것이 중요하다. 소셜시큐리티 수입의 경우는 한번 받기시작하면 변경이 불가능 하므로 수령시작시점을잘 정해야 한다. 반면 리버스모기지의 경우는 일찍시작할수록 수령금액이 적어질수 있으나, 언제든지 재융자를 할 수 있는 큰 장점이 있으므로 소셜시큐리티와 리버스모기지를 상호 비교하여 수령시작시기를 조절하는 것이 중요하다.

리버스모기지의 실례를 들어 손님들이 어떤 현금흐름을 창출할수 있는지를 알아보자. 80대의 한 손님은 약 백만불짜리집에 거주하며 소셜시큐리티 수입과 남는 방을 렌트놓으면서 들어오는 수입으로 생활하고 있었다. 약 10년전에 아들이 집사는데 보태느라 250,000달러 정도의Heloc (Home Equity Line of Credit)을 받았는데 얼마전 갑자기 은행으로부터 월페이먼트가 2000달러 이상으로 올라갈 것이라는 통보를 받았다. 그동안은 이자만 내면 되었으나 Heloc이 만기가 되어서 원금까지 납부해야 된다는 것이다. 현재의 수입으로는 새로운 월페이먼트가 부담이 될 수 밖에 없는 이 손님은 리버스모기지를 받을 수 있는지를 문의해 왔다.

기존 250,000달러의 Heloc을 리버스 모기지로 바꾸면 월페이먼트를 내지 않아도 되고, 재산세와 집보험료도 리버스모기지를 통해서 납부하는 것으로 해결할 수 있었다. 이 손님은 돌아가실때까지 월 페이먼트와 재산세및 집보험료에 대한 걱정없이 이 집에 거주할 수 있게 되었으며, 추가로 약 100,000~150,000 달러 정도의 리버스모기지 LOC (Line of credit)을 받을수 있어서 급한 자금이 필요한 경우 언제든지 쓸 수있는 창구도 만들어 놓았다. 그리고 소셜시큐리티와 나머지 방렌트수입을 통해서 생활에 필요한 자금은 계속 유지할 수 있게 되었다. 또 다른 예를 들어보자. 70대 후반의 손님은 약 900,000불 정도하는 집을 소유하고 있는데 남은 융자는 없는상태이다. 평생 일만하며 자녀들 키우느라 따로 은퇴연금을 마련하지 못했지만 다행히 모기지페이먼트를 완납하여 집만 한채 남은 셈이다. 소셜시큐리티를 두 사람 함하여 ＄3000 정도 받고있는데, 집의 재산세와 보험료를 내고 생활비로 쓰면 빠듯하거나 약간 모자라는 형편이다. 친구들과 어울리거나 취미활동을 하기에는 많이 부족한 수입이다.

이분들은 리버스모기지를 신청하여 월 2500달러정도에 해당하는 금액을 평생 돌아가실때 까지 수령할수가 있게 되었다. 이처럼 리버스모기지는 일부 은퇴자들에게 여유로운 노년의 삶을 제공해주는 유익한 수단이 될 수 있다. 상담을 하다보면 많은 사람들이 리버스모기지를 결국에는 집을 뺏어가는 나쁜 융자로 잘못 생각하고 있는 경우를 많이본다. 정부에서 관리하고 보증하는 Hecm(Home Equity Conversion Mortgage) 리버스 모기지는 신청 절차도 엄격하고 카운셀링과정에서 제 3의 기관이 비용과 이자율, 융자의 장단점등을 아주 자세히 설명해 주므로 너무 걱정할 필요가 없다. 이자율 또한 현 시중금리에 비할때 좋은편이어서 오히려 일반 모기지보다 이자율이 낮은 경우도 많다.

그리고 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재의 주인에게 그대로 남기 때문에 집값이 올라가면 자신의 에퀴티도 올라가게 된다. 리버스모기지를 통해서 현금흐름도 창출할 수 있고 집값상승의 혜택도 같이 볼수 있는 것은 큰 장점이다. 당연히 현재 집 주인은 집을 수리할 수도 있고, 언제든지 팔수도 있고 또 원하면 언제든지 벌금없이 재융자 할수도 있다. 일반 융자로도 재융자할수 있고 이자율이 더 낮은 리버스모기지로도 재융자 할 수 있다. 다만 집 주인은 반드시 자신의 주거주용으로 사용해야한다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>