일반적으로 융자를 신청하면 신청자를 Borrower라고 부른다. 그런데 신청자가 한명이 아니고 여러명일 경우 Co-borrower 또는 Co-Signer가 된다. 그럼 이렇게 불리는데는 어떤차이가 있을까? 우선 Borrower와 Co-borrower는 똑같은 지위와 책임을 가진다. 단지 차이는 융자에 누가 먼저 이름이 올라가는가에 따라 Borrower와 Co-borrower로 나뉜다.

이 둘은 융자에도 이름이 올라가 주택융자에 있어서 가장 중요한 서류중 하나인 소유권에도 이름이 올라간다. 하지만 Co-Signer는 좀 다른 위치의 신청자이다. Co-signer는 융자에는 이름이 올라가는데 일반적으로 소유권에는 이름이 올라가지 않는다.

즉 Borrower가 융자를 받는데 수입이 부족하여 DTI (Debt To Income ratio)가 너무 높아 융자 승인이 나지 않을때 이때 Co-signer가 융자에 올라가 DTI을 충족시켜 융자 승인을 받을 수 있다. 예로 부모님이 작은 자영업을 하고 있고 수입이 그다지 많지 않는데 마침 대학을 졸업한 자녀가 첫 직장을 잡고 봉급을 받기 시작했다.

그럼 자녀의 수입을 더해서 융자가 가능하다. 그럼 지금부터 여러가지 질문이 발생한다 Co-signer가 부모를 도와 융자를 신청했다면 추후에 자녀가 주택을 장만할때 어떻게 되는지 궁금할 것이다. 이번 시간은 Co-signer에 대해서 좀더 자세히 알아보자.

1. 부모님 주택 Co-signer.
앞서 예로 부모님 주택구입시 자녀가 코사인을 한 경우다. 일단 부모의 주택 등기상에 코사인 한 자녀가 올라가 있지 않아야 한다. 코인인을 하는 것은 자녀가 부모 주택 구입시 수입을 빌려준 것이지 소유권을 가진것은 아니다.

만약 자녀가 부모님 주택 구입시 융자와 등기 상에 모두 이름이 올라 갈 경우 자녀는 Co-signer가 아니고 한명의 주택 소유주 즉 Co-Borrower가 된다. 이것부터 처음에 분명히 해 두어야 한다.

혹시 자녀가 주택 소유를 하고 있는데 또 주택을 구입하는 것은 세컨 홈이 된다. 만약 자녀의 수입이 충분하여 두번째 주택 구입시 융자금액을 상환하는데 문제 없는 DTI가 나오면 문제가 없으나 대부분 직장생활 시작한지 몇년 안된 자녀들에겐 두집을 감당 할 수입을 갖기가 쉽지가 않다.

그래서 코사인 한 자녀가 혹 부모님 주택 등기에 올라가 있는지 우선 확인하고 혹 등기에 올라 가 있다면 미리 등기에서 이름을 빼서 본인 융자에 문제가 생기지 않도록 준비를 해야한다. 등기에 이름을 빼는 것은 로컬 타이틀 회사의 도움을 받으면 큰 비용없이 가능하다.

2. 코사인 증빙
부모님 주택에 코사인을 했다는 것은 모기지 페이먼트를 본인이 아니라 부모님이 내고 있다는 것을 의미 한다. 이때 은행은 자녀의 크레딧 리포트에 올라와 있는 주택 모기지 페이먼트를 본인이 아닌 제 3자가 일년 동안 페이먼트를 한 기록을 요구한다.

만약에 부모님이 체크로 보냈으면 클리어된 체크 카피 12달치가 필요하고 만약 부모님이 자동이체로 지불 했으면 자동 이체한 기록 12달치를 보여 주면 된다. 이때 페이먼트가 연체가 되면 융자가 어렵다 물론 크레딧도 망가져 있을 것이다.

그렇기 때문에 코사인 까지 된 주택은 절대 모기지 페이먼트를 연체 시키면 안된다. 본인 외 코사인을 해준 사람도 크레딧이 같이 망가진다. 이처럼 은행은 12달 동안 제 3자가 모기지 페이먼트 기록을 검토후 자녀의 크레딧 상에 있는 주택 모기지 페이먼트를 지출에서 빼고 융자 진행을 허락한다.

3. 12개월 랜트 기록
가장 은행에서 선호하는 Co-signer는 지금 부모님과 같이 살고 있지 않으며 스스로 랜트를 하고 있는 경우이다. 이때 은행은 Co-signer가 12달 동안 랜트를 잘 지불하고 있는 가를 검토한다. 은행에서 요구하는 서류는 리스카피와 12달 동안 고객이 지불한 랜트 체크 카피이다.

12달 체크 카피나 자동이체 기록도 좋다. 만약 랜트를 캐쉬로 지불해서 기록이 없다면 집주인에게 증빙 서류를 받아 와야 한다. 12달 지부한 영수증도 좋고 그것에 상응하는 편지도 좋다. 만약 랜트르 매니징 해주는 회사로 지불되었다며 은행은 그 랜트 매니징 회사로 부터 VOR (Verification of Rent)라는 서류를 받게 된다.

4.세금공제 기록
주택을 구입하게 되면 세금과 이자는 개인세금 보고시 공제 받을 수 있는 항목이다. 가끔 고객들을 보면 코사인을 하고 주택 소유를 부모님 앞으로 되어 있는데 코사인 한 자녀가 세금 보고 공제를 한 경우가 있다.

물론 은행에서 융자를 신청할 때 고객이 회사에 일하고 있을 경우 2년 동안 W2와 현재 급여 명세서를 제출하게된다. 즉 개인 세금보고에 주택 관련 세금과 이자를 공제한 기록이 W2 당연히 나타나기 않아서 문제 될 것이 없다고 보는데 그렇지가 않다.

융자를 신청하면 은행에서 4506T라는 양식에 고객의 싸인을 받는데 이것은 은행이 IRS를 통해서 고객의 2년치 세금보고 기록을 받아보는 신청 양식이다. 고객은 W2만 제출했지만 융자를 진행하며 은행은 IRS를 통해서 과거 2년 세금 보고서를 검토할 수도 있다.

이때 융자 신청시는 부모님에게 랜트비 내지 않고 살고 있으며 부모님 주택 구입시 코사인을 해 줬다고 했는 개인세금보고에 주택 세금과 이자를 공제를 받았다면 그 주택이 본인의 책임하에 들어가게 되는 것이다. 그러니 코사인을 한뒤 본인 주택을 구입 희망한다면 서류 관리를 철저히 해야 할 것이다.

5. 예기치 못한 상황들
과거 코사인한 고객의 상황을 예로 들어 보겠다.부모님 주택 구입으로 코사인을 해준 자녀가 결혼을 하고 아기를 가져 주택을 장만해야 하는 상황이 되었다. 그래서 은행에서 요구하는 서류를 전부 준비하고 융자 심사관에게 보냈다.

그런데 심사관으로 부터 연락이 왔다. 모기지 페이먼트 금액과 부모님이 내신 모기지 금액 다르다는 것이다. 크레딧 기록에는 모기지 페이먼트가 $2960인데 이건으로 보모님이 12달 페이먼트를 한 기록은 $2545 이었다. 이렇게 된 이유를 요청했다.

심사관은 혹 바이어가 다른 주택을 갖고 있지 않나 의심 할 수 있는 상황이다. 자초 지종을 확인해 보니 부모님은 모기지 페이먼트에 세금과 보험을 같이 지불 하고 있는데 공교롭게도 고객이 융자 신청을 위해 크레딧 조회할 그 시점에 주택 세금이 인상이 된 것이었다.

부모님이 주택을 구입하고 일년에 걸려 주택을 보수 하고 새로 증축을 했는데 마침 주택 가격이 새로이 감정이 되어 주택국에서 세금을 인상을 했고 그것이 모기지 은행에 반영이 되어 월페이먼트가 공교롭게도 고객의 융자 싯점에 맞춰 꽤 많이 인상이 된것이었다.

그래서 고객에게 부모님 모기지 페어먼트 인상전 스테이트먼트와 인상 된 후 스테이트먼트를 받아 세금이 인상 되어 월 페이먼트가 변경 된것을 증빙을 해 줌으로써 문제가 해결 되었다. 이처럼 코사인을 한 고객이 주택을 구입 할 경우 필요한 증빙 서류가 엄청나다.

심사가 까다롭다고는 하지만 심사관이 이런 저런 서류를 더 준비 하라고 하는 것에는 충분한 이유가 있다. 조금 여유로운 마음을 가지고 필요한 서류를 철저히 준비하다 보면 곧 클로징 날짜를 잡는 날이 올 것이다. 참고로 코사인은 가족간에만 이뤄진다고 보면 된다. 간혹 교회 지인이 코사인을 해준다고 하는데 별로 현명한 방법은 아니다.

▷문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>