2024년 새해가 들어 선지도 벌써 한 달 가까이 되어간다. 지난해 최악의 성적표를 보였던 주택시장은 새해 들어서 이제 곧 다시 이자율이 내려갈 거라는 많은 이들의 기대감 때문일까? 또 이자율이 내려가게 되면 다시 부동산 시장은 경쟁이 더 치열해져서 가격 상승을 이끈다고 전망하기 때문일까? 아직도 높은 이자율 그리고 높은 부동산 가격에도 불구하고 새해 들어서 부쩍 주택 융자에 관한 문의가 늘어난 듯하다.

비록 높은 이자율의 부담은 여전하지만 앞으로 이자율이 다시 떨어진다면 다시 부동산 가격이 급상승 할 것이라는 우려 아닌 우려 때문인지 서둘러 다시 알아보는 많은 이들로 나름 분주한 시간을 보내는 듯하다. 아무래도 향후 부동산 가격 상승에 대한 긍정적인 미래전망에 따른 발 빠른 행보를 취하고자 하는 소비자들의 스탠스 때문이리라.

이러한 늘어난 관심에도 불구하고 여전히 높은 이자율과 높은 집 가격에 대한 부담은 결국 소비자들에게 그만큼 융자심사를 통과하는 벽이 더 높아졌음을 의미한다. 그렇다보니 비록 높은 이자율에도 불구하고 융자심사가 비교적 덜 까다로운, 보다 쉽게 융자를 얻을 수 있는 여러 대안 프로그램들에 대한 수요 또한 늘어나는 추세인 듯하다. 특히나 직장인들에 비해 주택융자를 얻기가 한층 더 어렵다고 할 수 있는 자영업자들에겐 더할 나위없는 좋은 소식이리라.

세금을 공제하기 전 그로스로 소득을 인정받는 직장인들에 비해 여러 비용들을 제하고 남은 네트 인컴을 소득으로 인정을 받을 수밖에 없었던 자영업자들로서는 그동안 주택융자를 받는데 적잖은 애로가 있었음은 사실이다. 과거 서브프라임이 활개를 치던 시절에는 굳이 소득을 까다롭게 따지질 않았기 때문에 누구나 크레딧만 좋으면 다 융자를 쉽게 얻을 수 있었다. 하지만 지난 경제위기 이후부터는 아무래도 이래저래 비용들을 공제하고 남은 순수입만을 소득으로 세금보고하고 또 그 소득만을 인정해서 융자심사를 하는 자영업자의 경우 넉넉하지 못한 인정소득 때문에 그동안 주택융자를 얻기가 쉽지 않았음 또한 사실이다.

이런 문제점을 해소할 여러 대안 프로그램들 중 하나가 바로 ‘Bank Statement Program’이다. 사실 대안 프로그램이라고 해서 과거 서브프라임 시절처럼 아예 소득심사 자체를 하지 않는 것은 아니다. 다만 소득심사에 있어서 세금보고를 통해서 하지 않고 다른 대체적인 방법으로 소득을 증명하는 것인데, 프로그램 이름에서 알 수 있듯이 Bank Statement Program은 말 그대로 세금보고서 대신에 은행 스테이트먼트를 통해서 소득심사를 하는 프로그램이다.

은행 스테이트먼트에 디파짓된 입금기록들을 소득으로 간주하고 환산해서 소득 심사하는 주택융자 대안 프로그램이 바로 Bank Statement Program이다. 여러 비용들을 공제하고 남은 순소득만을 인정받는 기존의 일반 융자 프로그램에서 부족한 소득 때문에 융자심사를 받는데 불리했었다면 이 프로그램에선 여러 비용들을 공제하기 전 그로스 수익 자체를 소득으로 인정함으로 인해 비교적 더 많은 소득을 인정받아 융자를 더 수월하게 많이 얻을 수 있게 되는 장점이 있다.

비록 일반 프로그램에 비해 어느 정도 더 높은 이자율은 부담이 될 수도 있지만, 그래도 이런 완화된 심사기준이 적용되는 새로운 대안 프로그램들의 도입과 주택시장에서의 활용이 안 그래도 이자율 상승 및 까다로운 융자심사 등의 이유로 침체기에 빠져있는 주택시장에 새해를 맞아 활성화될 수 있는 계기가 되길 기대해본다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>