주택 시장 상황이 시시각각 변하듯 바이어의 모습도 늘 변한다. 최근 가장 눈에 띈 변화는 바이어 연령대가 높아지고 있다는 것. 높은 모기지 이자율과 주택 가격으로 인해 내 집 마련이 갈수록 힘들어짐에 따라 주택 구입 연령대는 해마다 높아지고 있다. 또 주택 구입비 부담이 높아지면서 큰 집보다 작은 집을 선호하는 경향이 다시 나타나고 있다. 올해 주택 시장에서 나타나고 있는 바이어 트렌드와 주택 시장 동향을 알아본다.

◇ 바이어 나이 높아져

바이어의 나이가 어느새 중년을 넘어섰다. 올해 바이어의 중간 나이는 40세, 평균 나이는 42세로 높아졌다. 내 집 마련이 갈수록 힘들어지고 있음을 반영한 추세로 바이어 중 절반이 넘는 53%가 1980년 이전 출생자로 조사됐다.

올해 주택을 가장 많이 구입한 연령대는 30~39세로 전체 구입 중 25%를 차지했고 이어 18~29세의 구입 비율이 20%로 두 번째로 많았다. 세대별 구분에서는 밀레니엄 세대(29~43세)의 구입 비율이 37%로 가장 많았고 이어 X세대(44~58세•23%), Z세대(18~28세•17%), 베이비 붐 세대(59~78세•21%) 순이었다.

지난해 바이어를 인종별로 조사한 결과에서는 백인이 가장 많은 주택을 사들인 것으로 나타났다. 비 히스패닉계 백인의 주택 구입 비율은 전체 중 69%로 전체 인종 중 단연 으뜸을 차지했다. 이어 히스패닉계 바이어의 구입 비율이 12%로 두 번째로 많았고 아시아태평양계와 흑인 바이어의 비율은 각각 7%에 불과했다.

◇ 재구입 감소로 첫 주택구입 증가

한동안 감소했던 첫 주택 구입자 비율이 지난해 반등한 뒤 올해 50%를 기록했다. 이는 주택 구입 여건 개선에 따른 것이 아니라 모기지 이자율 급등으로 인해 주택 재구입 비율이 낮아졌기 때문이다. 2018년 전체 바이어 중 46%를 차지했던 생애 첫 주택 구입자 비율은 이후 지속해 떨어져 2021년 37%로 낮아졌다. 지난해 다시 45%로 늘어난 첫 주택 구입자 비율은 올해 50%로 전체 바이어의 절반을 차지했다.

질로우는 모기지 이자율이 급등하면서 기존 주택 보유자에 의한 주택 재구입이 현저히 감소한 것이 첫 주택 구입자 증가 원인으로 분석했다. 모기지 대출로 주택을 구입한 보유자 중 94%는 이자율이 7%를 넘지 않는다. 이자율이 6% 미만인 보유자 역시 90%로 전체 주택 보유자 중 대부분이라고 할 수 있다.

현재 모기지 이자율이 7%를 넘어선 점을 감안할 때 이들이 새로 집을 사려면 더 높은 이자 비용을 부담해야 하기 때문에 굳이 불필요한 구입에 나설 필요가 없다. 질로우의 조사에서도 이자율이 낮은 주택 보유자일수록 주택 처분에 대한 필요성을 느끼지 못하는 것으로 나타났다.

◇ 구입 여건 전국적 악화

모기지 이자율이 다시 20년 만에 최고치로 치솟으면서 주택 구입이 여건이 더욱 악화했다. 부동산업체 레드핀의 분석에 따르면 8월 23일 30년 만기 고정 이자율은 평균 7.4%로 월 모기지 페이먼트 3,000달러를 기준으로 할 때 이자율이 5.5%였던 1년 전 같은 시기에 비해 구입할 수 있는 주택 가격대가 42만 9,000달러에서 50만 달러로 무려 7만 1,000달러나 높아졌다. 동일한 주택 가격대를 기준으로 분석해도 이자율 급등으로 인해 주택 구입 부담이 크게 높아졌음을 알 수 있다.

38만 달러짜리 주택을 구입할 때 지난해의 경우 월 페이먼트가 2,300달러(이자율 5.5% 적용)였지만 최근 오른 이자율인 7.36%를 적용하면 작년보다 400달러 높은 2,700달러를 매달 페이먼트로 납부해야 내 집 마련이 가능하다.

주택 구입 여건 악화로 주택 시장 위축 현상이 나타나기 시작했다. 레드핀 집계에 따르면 8월 셋째주 주택 구입 모기지 신청 건수가 약 30년 만에 최저치를 기록했고 집을 보여달라는 이른바 바이어의 ‘쇼윙’ 요청도 1년 전에 비해 7%나 줄었다. 현재 주택 시장에서는 반드시 집을 사야 하는 바이어를 제외하면 주택 거래가 뜸해진 상태다.

◇ 가주민 16%만 단독주택 구입 가능

가주도 사정은 마찬가지로 올해 2분기에 주택 구입 여건 악화 현상이 두드러지게 나타났다. ‘가주부동산중개인협회’(CAR)가 집계하는 분기별 ‘주택구입부담지수’(HAI)가 16년 만에 최저치로 떨어졌는데 이는 주택 구입 능력을 갖춘 바이어가 크게 감소했음을 의미한다. CAR에 따르면 2분기에 가주에서 중간 가격대 단독 주택 구입 능력을 갖춘 바이어는 16%로 전 분기(19%)와 작년 2분기(17%)에 비해 모두 감소했다. <도표 참고>

올해 2분기 가주 단독주택의 중간 가격은 83만 260달러로 이 가격대의 주택을 구입하려면 최소 연 소득 20만 8,000달러가 필요하다고 CAR은 전했다. 이를 페이먼트로 환산하면 재산세와 주택 보험료 포함, 월 5,200달러를 납부할 능력을 갖춰야 가주에서 내 집 마련이 가능하다.

단독주택보다 가격이 낮은 콘도미니엄과 타운하우스에 대한 구입부담지수도 악화했다. CAR에 따르면 2분기 콘도/타운하우스의 중간 가격은 64만 달러로 가주 주민 4명 중 1명(25%)만 구입 능력을 갖춘 것으로 조사됐다. CAR은 모기지 이자율 연말까지 높은 수준을 유지하고 매물 부족으로 인한 주택 가격 상승세가 지속될 전망으로 주택 구입 여건이 더욱 악화할 수 있다고 경고했다.

◇ 10채 중 1채 100만 달러

모기지 이자율이 올라도 매물이 부족해 집값은 계속 오르고 있다. 예전에는 집값이 100만 달러를 넘으면 고가 주택으로 여겼지만 이젠 주택 10채 중 1채가 100만 달러를 넘을 정도로 고가 주택이 흔해졌다. 레드핀에 따르면 7월 미국 전체 주택 중 약 8.2%에 해당하는 주택의 시세가 100만 달러를 넘어선 것으로 조사됐다. 전달 최고치인 8.6%에 비해 조금 낮아졌지만 팬데믹 이전에 비해 2배나 증가한 수치다.

레드핀의 천 짜오 이코노미스트는 “매물 부족이 주택 가격 급등의 주요 원인으로 상태가 좋은 매물은 높은 가격에도 불구하 잘 팔리고 있다”라며 “경제 연착륙에 대한 확신이 높아지면서 고급 주택 거래가 더욱 늘어날 것”이라고 전망했다. 레드핀에 따르면 지난 6월 미국 전체 주택 가치는 46조 8,000억 달러로 2022년 최고치(46조 6,000억 달러)를 돌파했다.

<준 최 객원 기자>