오늘은 좀 현실적인 문제에 대해서 얘기해 보려고 한다. 우리가 하는 계약은 일단 모든 내용이 문서로 이루어져 있어야 한다. 그리고 그 마지막에는 모든 관련된 사람들의 서명이 들어간다. 그리고 이렇게 서명을 마친 계약서는 바로 법적인 효력을 발휘한다.
그런데 여러 가지 이유로 계약을 파기해야 하는 경우가 항상 발생한다. 일단 결론부터 말하자면 정당한 사유가 없이 계약을 파기해야 한다면 그에 따르는 여러 가지 불이익을 감수해야 한다. 한마디로 계약을 파기할 때는 그만큼의 손해가 따른다는 것이다.

부동산 계약에 대해서 알아보자. 집을 구입하기 위해서는 집을 정하고 오퍼를 넣게 된다. 그리고 셀러와의 협상 끝에 결론에 다다르고 이렇게 결론에 다다르면 서류를 주고받고 서명을 마치게 된다. 그러면 계약이 성립이 된다. 계약이 된 후에는 계약금을 에스크로 은행에 넣게 된다. 이렇게 되면 일단 계약이 성립된다.

그런 다음에는 계약서에 나와 있는 내용대로 여러 가지 조건들을 만족시키면서 계약에 걸려있는 조건들을 하나둘씩 없애나간다. 그 조건으로는 홈 인스펙션, 감정, 융자 등이 있다. 그리고 이렇게 조건들을 하나둘씩 제거해 나가다보면 언젠가는 완전한 계약이 되고 그 다음에는 세틀먼트만 남겨놓게 된다.

그런데 이런 과정 중에 조건의 내용이 아닌 다른 이유로 계약을 파기하고자 하는 일이 발생한다. 흔히 발생하는 이유는 집이 맘에 들지 않는다거나 부부간의 의견차이, 더 좋은 집이 나타난 경우, 집을 비싸게 샀다고 생각하는 경우 등이다. 물론 이보다 더 당황스러운 이유들도 있지만 지면에 올리기가 민망한 이유라 올리진 않겠다.

하지만 이렇게 조건부에 부합되는 이유가 아닌 경우에는 그런 이유로 계약을 파기한다는 것이 사실상 불가능하다. 아니 정확히 얘기 하지만 계약이란 것은 어느 한쪽이 일방적으로 계약 불이행을 할 수 있다. 그렇게 되면 계약이 파기가 되긴 한다. 하지만 그에 따른 손해배상을 책임져야 한다는 것이다.

부동산 매매 시 이런 손해배상을 가장 쉽게 해결하는 방법은 계약금을 포기하는 것이다. 만약 계약을 파기하는 당사자가 셀러라면 셀러는 바이어에게 계약금을 돌려주고 또 그 만큼의 손해배상을 해 주면 된다. 예를 들어 계약금이 5천불이라면 5천불 계약금을 돌려주고 그 위에 5천불을 더 주어야 한다.

그런데 이렇게 계약금으로 해결이 가능하다면 아주 훌륭한 케이스이다. 보통의 경우 소송이 들어가게 되면 계약금으로 끝나는 것이 아니라 여러 가지 상황을 금전적 손해로 간주해서 보상을 해 주어야 하는 경우가 대부분이다. 결국 계약금보다 훨씬 더 많은 금액을 지불해야 해결되는 경우가 대부분이라는 것이다.

그렇기 때문에 일단 계약을 할 때는 신중해야 한다. 그리고 내가 체결하는 계약은 아주 중요한 약속이기 때문에 개인적인 이유만으로 그 계약 내용을 맘대로 바꿀 수 있다고 생각하는 것은 큰 착각이다. 일단 계약된 내용을 아주 조그만 내용 하나라도 바꾸는 것은 아주 큰 일이라고 생각해야 한다.

계약서에는 아주 많은 내용이 들어가 있다. 그냥 처음 계획대로 제대로 진행하고 제 날짜에 세틀먼트를 한다면 그 자세한 내용을 하나하나 알 필요도 없다. 하지만 계획대로 일이 진행되지 않을 때는 계약서에 들어있는 아주 조그만 문구 하나 때문에 금전적으로 큰 손실이 날 수도 있고, 아주 쉽게 빠져나올 수도 있게 된다. 이런 내용들에 대해 전문가의 도움을 받자. 특히 새 집 구입 시에는 전문가의 도움이 훨씬 더 많이 필요하다.
문의 (410) 417-7080

<라니 오 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>