집은 사고 싶은데 수입이 부족하다. 그래서 코싸인이란 방법을 이용하려고하는데 마침 아주 친한 친구가 있다. 그 친구가 코싸인(Co-sign)을 해 줘도 돼는지 묻는다. 몰론 친구가 코싸인하는 것은 가능하다 하지만 주택구입은 융자가 자동차처럼 몇년에 끝나는 것이 아니라 짧게는 15년 길게는 30년 동안 지속된다. 30년 동안 친구의 크레딧 기록에 코싸인이 남고 여러가지 불이익을 당할 수도 있다.

그래서 코싸인은 가급적 가족간에 이루어 지는데 예를 들면 부모님이 작은 자영업을 하고 있고 수입이 그다지 많지 않는데 마침 대학을 졸업한 자녀가 첫 직장을 잡고 봉급을 받기 시작했다. 그럼 자녀의 수입을 더해서 융자를 얻을 수 있다.

그런데 코바로어(Co-Borrower)와 코싸이너(Co-Signer)를 구분할 필요가 있는데 코바로어는 융자에도 이름이 올라가고 소유권을 가지는 사람이다. 즉 바로어나 코바로어는 똑같다고 보면 된다 단지 누구 이름을 먼저 적냐에 따라 차이가 있을 뿐이다.

하지만 코싸이너는 융자에만 이름이 올라가고 소유권엔 이름이 올라가지 않는 사람이다. 단지 부족한 수입만 빌려줄 뿐이다. 그럼 코싸인을 한 자녀가 어떻게 주택을 다시 구입 할 수 있을까?

1. 코싸인 한 자녀의 주택구입
일단 부모의 주택 등기상에 코싸인 한 자녀가 올라가 있지 않아야 한다. 앞서 처럼 코싸인을 하는 것은 자녀가 부모 주택 구입시 수입을 빌려준 것이지 소유권을 가진것은 아니다. 여기서 부모님 주택에 코싸인을 했다는 것은 모기지 페이먼트를 본인이 아니라 부모님이 내고 있다는 것을 의미 한다.

이때 은행은 자녀의 크레딧 리포트에 올라와 있는 주택 모기지 페이먼트를 본인이 아닌 제 3자가 일년 동안 페이먼트를 한 기록을 요구한다.
만약에 부모님이 체크로 보냈으면 클리어된 체크 카피 12달치가 필요하고 만약 부모님이 자동이체로 지불 했으면 자동 이체한 기록 12달치를 보여 주면 된다. 이때 페이먼트가 연체가 되면 융자가 어렵다 물론 크레딧도 망가져 있을 것이다.

그렇기 때문에 코싸인 까지 된 주택은 절대 모기지 페이먼트를 연체 시키면 안된다. 본인 외 코싸인을 해준 사람도 크레딧이 같이 망가진다. 이 처럼 은행은 12달 동안 제 3자가 모기지 페이먼트 기록을 검토후 자녀의 크레딧 상에 있는 주택 모기지 페이먼트를 지출에서 빼고 융자 진행을 허락한다.

2. 12개월 랜트 기록
가장 은행에서 선호하는 코싸이너는 지금 부모님과 같이 살고 있지 않으며 스스로 랜트를 하고 있는 경우이다. 이때 은행은 코싸이너가 12달 동안 랜트를 잘 지불하고 있는 가를 검토한다.

은행에서 요구하는 서류는 리스카피와 12달 동안 고객이 지불한 랜트 체크 카피이다. 12달 체크 카피나 자동이체 기록도 좋다. 만약 랜트를 캐쉬로 지불해서 기록이 없다면 집주인에게 증빙 서류를 받아 와야 한다.

12달 지부한 영수증도 좋고 그것에 상응하는 편지도 좋다. 만약 랜트르 매니징 해주는 회사로 지불되었다며 은행은 그 랜트 매니징 회사로 부터 VOR (Verification of Rent)라는 서류를 받게 된다. 참고로 은행에서 융자를 받기위서는 각종 서류를 필요로 한다. 특히 랜트로 살다 융자 받을경우 항상 랜트 리스 계약서를 잘 보관하고 랜트비도 가급적 체크나 증빙 가능한 방법으로 지출되면 안전하다.

4.세금공제 기록
주택을 구입하게 되면 세금과 이자는 개인세금 보고시 공제 받을 수 있는 항목이다. 가끔 고객들을 보면 코싸인을 하고 주택 소유를 부모님 앞으로 되어 있는데 코싸인 한 자녀가 세금 보고 공제를 한 경우가 있다.

물론 은행에서 융자를 신청할 때 고객이 회사에 일하고 있을 경우 2년 동안 W2와 현재 급여 명세서를 제출 하게된다. 즉 개인 세금보고에 주택 관련 세금과 이자를 공제한 기록이 W2 당연히 나타나기 않아서 문제 될 것이 없다고 보는데 그렇지가 않다.

융자를 신청하면 은행에서 4506T라는 양식에 고객의 싸인을 받는데 이것은 은행이 IRS를 통해서 고객의 2년치 세금 보고 기록을 받아보는 신청 양식이다. 고객은 W2만 제출했지만 융자를 진행하며 은행은 IRS를 통해서 과거 2년 세금 보고서를 검토할 수도 있다.

이때 융자 신청시는 부모님에게 랜트비 내지 않고 살고 있으며 부모님 주택 구입시 코싸인을 해 줬다고 했는 개인세금보고에 주택 세금과 이자를 공제를 받았다면 그 주택이 본인의 책임하에 들어가 있다는 의미이다. 이럴경우 좀 복잡하게 된다. 그러니 코싸인을 한 뒤 본인 주택을 구입 희망한다면 서류 관리를 철저히 해야 할 것이다.

5. 예기치 못한 상황들
과거 코싸인한 고객의 상황을 예로 들어 보겠다.부모님 주택 구입으로 코싸인을 해준 자녀가 결혼을 하고 아기를 가져 주택을 장만해야 하는 상황이 되었다. 그래서 은행에서 요구하는 서류를 전부 준비하고 융자 심사관에게 보냈다. 그런데 심사관으로 부터 연락이 왔다.

모기지 페이먼트 금액과 부모님이 내신 모기지 금액 다르다는 것이다. 크레딧 기록에는 모기지 페이먼트가 $2960인데 이건으로 보모님이 12달 페이먼트를 한 기록은 $2545 이었다. 이렇게 된 이유를 요청했다. 심사관은 혹 바이어가 다른 주택을 갖고 있지 않나 의심 할 수 있는 상황이다.

자초 지종을 확인해 보니 부모님은 모기지 페이먼트에 세금과 보험을 같이 지불 하고 있는데 공교롭게도 고객이 융자 신청을 위해 크레딧 조회할 그 시점에 주택 세금이 인상되어 모기지 월 페이먼트가 인상이 된것이다. 그렇다보니 지난 12달 낸 기록과 크레딧상 기록이 달랐다.

세금이 값자기 오른 이유는 부모님이 주택을 구입하고 일년에 걸려 주택을 보수 하고 새로 증축을 했는데 마침 주택 가격이 새로이 감정이 되어 주택국에서 세금이 조정이 되었기 때문이었다. 그래서 고객에게 부모님 모기지 페어먼트 인상전 스테이트먼트와 인상 된 후 스테이트먼트를 받아 세금이 인상 되어 월 페이먼트가 변경 된것을 증빙을 해 줌으로써 문제가 해결 되었다.

이처럼 코싸인을 한 고객이 주택을 구입 할 경우 심사가 좀까다롭다. 심사가 까다롭다고는 하지만 오랫동안 이민 생활로 부모님이 주택장만 하는데 자녀가 수입을 도와 클로징을 할 수 있다면 코싸인은 적극권장한다. 그리고 제대로 알고 잘만 관리를 하면 추후에 자녀가 주택 장만함에 있어서도 큰 불이익은 피할 수 있다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>