이웃의 실수 또는 고의로 인접한 사유지를 침범해서 사용하는 경우가 있다. 때로는 이웃이 내 토지에 대한 침범 여부를 모르고 지내기도 한다. 이웃 땅을 침범한 사람이 고의적으로 이웃 땅을 사용하면 피해를 보상하고 침범한 장소에서 철수하는 것이 원칙이다.

경계선 침범 시비는 법적인 측량 기록에 의존해야만 된다는 판결이 있다. 하지만 1973년 이전에 측량된 기록은 잘못된 측량과 기록이 있을 수도 있다. 더구나 미국에는 이웃 땅 침범자를 합법화하는 이상한 법들이 있다. 예로서, 경계선은 있지만 남의 땅을 침범했지만 땅 주인이 묵계한 경우는 ‘합의된 경계선’(agreed on boundary)이라 한다. 땅 침범 사실을 5년 이상 알고 있거나, 충분히 알 수 있었던 시간이 경과하면 소유권은 땅 주인이지만 사용권은 땅을 침범한 사람과 같이 공동으로 사용 지역권(prescriptive easement)이 되는 경우가 있다. 여기에다가 침범자가 침범한 땅에 대해서 재산세를 5년 이상 지불한 증명을 하면 ‘소유권’까지 차지할 수 있다.

불법 침범자한테 다른 출구가 없을 때는 ‘형평상 토지 공동 사용 구제’에 의해서 ‘타인 땅 사용권’을 허락하기도 한다. 이뿐 만이 아니다. 땅을 침범한 사람한테 침범당한 면적을 감정 가격에 강제 판매 당하는 경우도 있기에 침범당한 사실을 알게 된 즉시로 반환 청구를 해야 된다.

■사례1

이웃 간에 분명한 땅 경계선을 모르고 살았다. S는 이웃 H의 땅에다가 콘크리트 담을 세우고, 땅 밑에는 전기 시설을 했다. H는 S가 자기 땅을 침범한 후에 시설 제거, 불법 침범, 점유권 취소 소송을 제기했다. S는 시설물을 제거하려면 어려움이 있어 ‘실행 어려움 관계’를 주장했다.

법원은 침범된 땅 소유권 ‘형평상 구제권’을 제시하면서, 구입 또는 타인 땅 사용 허락을 할 수 있도록 시설물 제거 또는 손실 배상 방법을 적용시킬 수 있다고 판시했다. 시설물 제거에는 여러 불필요한 문제들이 발생하는 어려움이 있기 때문에 재산 가치에 대해서 감정가에 의한 땅 값을 지불해라는 것이었다. 단, 이것은 타인 땅을 계속 사용하는 지역권(easement)은 아니다. 특히 알지도 못하고 침범한 것이고 침범할 의도가 없었다고 판결했다.

■사례2

L은 호두 과수원과 꽃 묘목 정원수 농장 조성을 위해서 2012년에 모데스토 인근 동쪽에 677에이커 땅을 구입했다. 과수원에 물 공급 시설과 나무 심는 개발 비용으로 300만달러 이상을 지출했다. 인접한 북쪽 이웃 J는 210에이커 땅을 소유하고 있다. L은 부동산 업자에게서 담이 부동산 경계선이란 설명을 들었다. L은 ‘예비 소유권 기록’을 받았다는 서명을 해 주었지만, 담이 1~2피트 정도 침범했을 것이라고 생각했다.

J는 L한테 2012년 12월에 땅을 침범당했다는 사실을 알렸다. L은 침범한 땅 3.44 에이커 땅에다가 계속해서 묘목을 심었던 것이다. J는 2014년에 L상대로 분쟁 중인 땅 침범, 타인 땅을 불법적으로 전환, 사용 금지 명령 청구 소송을 제기했다. L은 소유주와 부동산 업자 상대로 소송을 했다.

법원은 소유주 J는 L이 땅을 침범했다는 사실을 오랫동안 알고 있었지만 울타리를 적절한 경계선으로 옮기기 위한 어떠한 조치도 하지 않아 ‘시간상 불합리한 청구권 지연’으로 보고, L의 이웃 부동산 침범은 영구적이라고 결론지었다. 법은 자기 권리 침범을 보호하기 위한 사람을 돕는 것이지 자기 권리 주장을 하지 않고서 오랜 세월 동안 침묵한 사람을 돕는 것이 아니다. 소유주 J는 침범자 L한테 3.44에이커의 땅 소유권을 이전해 주고 L은 토지 가격으로 13만6,000달러를 지불하고 언덕 토질 유실 보호를 위해서 정지 작업을 하도록 법원은 명령했다.

이웃으로부터 부동산 침범을 당했을 때는 시간을 지체하지 말고 곧 바로 자기 재산에 대한 권리 주장을 해야 법의 보호를 받을 수 있다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>