경기 침체에 이어 주택 시장 침체에 대한 공포가 엄습하고 있다. 최근까지도 신중론을 펼쳤던 부동산 전문가들이 이제 침체를 대비해야 할 때라고 경고하고 있다. 경기 침체가 발생하면 주택 구입과 같은 재정 결정은 더욱 힘들어진다. 엄청난 금액의 자금이 소요되기 때문에 더욱 신중해질 수밖에 없다. US월드뉴스앤리포트가 주택 시장 붕괴 가능성은 일축하면서 주택 시장 둔화는 피할 수 없을 것으로 분석했다.

◇ 주택 시장 거품인가?

자산 가치가 비정상적으로 빠르게 오르는 현상이 거품 현상이다. 지난 2년간 주택 가격 상승세를 보면 주택 시장 거품 현상이 의심된다. 부동산 업체 레드핀의 집계에 따르면 주택 가격은 2020년 8월부터 올해 7월까지 한 달도 거르지 않고 매달 두 자릿수 비율(연간 대비)로 상승했다. 일부 도시 주택 가격은 지역 가구 소득 및 경제 여건과 비교할 때 지나치게 올라 주택 시장 거품 현상이 확실한 것으로 보고되고 있다.

그렇다고 거품이 하루아침에 꺼지거나 이로 인해 주택 시장이 붕괴할 것으로 전망하기에는 이르다. 코로나 팬데믹 이전부터 지속된 매물 부족 사태가 여전히 해소되지 않아 주택 거래 감소에도 불구하고 주택 가격은 여전히 떨어질 기미가 없다. 최근 모기지 이자율이 급등해 주택 구매 능력이 크게 악화했음에도 불구하고 주택 수요 감소에 미치는 영향은 미미하다는 분석이다.

◇ 붕괴 없이 잘 버텨낼 것

레드핀의 대럴 페어웨더 수석 이코노미스트는 “전반적인 경제 상황이 우려할 만한 수준이지만 주택 시장 붕괴 가능성은 낮다”라며 “얼마 전 모기지 이자율이 5.7%까지 올랐을 때도 주택 가격이 크게 떨어지는 현상이 나타나지 않았다”라고 설명했다. 페어웨더 이코노미스트는 또 “주택 시장은 이미 경기 둔화 현상에 영향을 받고 있는 상태”라며 “경제 여건이 지금보다 더 악화하지 않는다면 주택 시장도 현재 상태대로 잘 버텨낼 것”이라고 전망했다.

모기지 이자율이 정점을 찍은 6월 중순 전국 대부분 지역 주택 가격은 상승 폭이 줄었을 뿐 하락한 지역은 드물었다. 최근 이자율이 5% 아래로 떨어졌다가 소폭 오르는 사이 뚝 끊겼던 주택 구매 활동이 일시적으로 재개되기도 했다. 그러나 올해 초에 비해 전반적인 주택 거래는 크게 감소한 상태로 현재 대부분 바이어와 셀러는 이자율 등 경제 상황을 주시하며 관망 중이다.

◇ 2008년과 상황 다르다

주택 보유자들은 불확실한 경제 지표가 발표되면 민감한 반응을 보인다. 특히 2008년 주택 시장 붕괴와 경기 대침체를 경험한 보유자라면 더욱 불안할 수밖에 없다. 2000년대 초반 등장한 ‘약탈적 모기지’로 인해 수많은 주택 보유자가 평생 잊지 못할 피해를 입었다.

약탈적 모기지는 상환 능력이 없는 사람에게 대출을 발급해 주고 높은 수수료를 부과하는 방식으로 피해를 입히는 악성 대출 관행이다. 당시 피해는 높은 수수료에만 그치지 않고 사상 최악의 주택 압류 사태로 이어져 경기 대침체를 불러왔다.

누구나 모기지 대출을 받을 수 있어서 주택 수요는 인위적으로 부풀려졌던 시기다. 경기 침체 현상과 동시에 대출을 상환하지 못하는 주택 보유자가 늘면서 주택 압류가 본격적으로 시작됐다. 이자율 상승, 실업률 증가까지 겹치자 주택 압류가 기하급수적으로 증가했고 결국 무려 4년에 걸쳐 주택 가격 폭락이 이어졌다.

약탈적 모기지 대출이 사라진 지금은 2008년과 상황이 크게 다르다. 주택 가격이 지나치게 올랐고 모기지 이자율이 급등하는 점은 당시와 유사하지만 상환 능력을 검증받은 주택 보유자가 대부분으로 주택 압류가 치솟을 가능성 낮다.

주택 건설업체가 신규 주택을 마구 찍어내던 것과 달리 현재 수요 대비 주택 공급이 턱없이 부족한 점도 주택 가격이 쉽게 떨어지기 힘든 이유다. 자산 관리 업체 켄덜 캐피털의 클라크 켄덜 CEO는 “주택 건설 업계가 2008년 교훈 이후 현재까지 ‘밀당’ 전략을 구사하고 있다”라며 “주택 시장 약화 신호가 나타나면 주택 공급을 즉시 줄여 신규 주택 분양가를 지탱하고 있다”라고 설명했다.

◇ 주택 시장 반등 가능성도

경기 침체가 발생하면 주택 시장 침체로 이어질 확률이 크다. 경기 침체로 실업률이 증가하면 주택 구입을 중단하는 바이어가 늘고 기존 주택 보유자는 소득 감소로 주택 압류에 처할 위험도 커진다. 올해 1분기와 2분기 연속 ‘국내총생산’(GDP)은 마이너스 성장을 기록했다. 경제가 기술적인 침체에 진입한 것이다.

그러나 성장률 하락 폭이 각각 -1.9%와 -0.9%로 미미해 본격적인 경기 침체로 보기에 다소 애매하다. 7월 발표된 실업률이 3.5%로 상당히 낮은 점도 경기 침체로 단정 짓기 어려운 이유다. 만약 현재 경제 상황이 침체라면 매우 이례적인 침체라는 것이다.

현재 상태대로 주택 거래 하락이 지속될 경우 모기지 이자율이 다시 떨어질 가능성이 크다. 이자율 하락을 기다려 온 주택 수요가 다시 유입되면 주택 시장이 반등할 것이란 전망도 있다. 이 경우 주택 시장 침체가 경기 침체 원인으로 지목됐던 2008년과 달리 주택 시장 반등이 경기를 침체에서 벗어나게 할 것이란 전망도 얼마든지 가능하다.

◇ 투자 목적 구입은 자제해야

주택 시장 침체 가능성은 향후 수개월간 경제 상황에 달려있다. 주택 시장에 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 경제 부문은 실업률이다. 실업률이 급등할 경우 주택 거래 감소는 물론 급매성 매물 증가로 인한 주택 가격 하락으로 이어진다.

주택 시장 분위기는 얼어붙고 있지만 주택 수요는 여전히 높다. 이는 주택 공급 부족으로 인한 현상인데 향후 1년간 주택 수요 추이에 따라 주택 시장 침체 여부도 결정될 전망이다.

주택 건설업계는 지난 10년간 인력 부족과 자재비 급등 부담에 시달렸다. 예전처럼 무분별하게 신규 주택을 공급할 수 있는 상황이 아니다.

주택 거래 하락 현상이 조금만 나타나도 공사를 중단할 채비 중인 건설 업체가 대부분이다. 극심한 매물 부족 현상이 재현될 가능성이 여전히 남아있다. 주택 가격 고공행진이 멈췄기 때문에 투자 목적의 주택 구입 시기로는 적절하지 않다. 장기 거주 목적이 뚜렷한 경우에만 주택 구입에 나서는 것이 좋다.

<준 최 객원 기자>