이자율 급등에 재융자를 계획했던 주택 소유주들이 허탈감을 감추지 못하고 있다. 올해 초 3.22%(30년 고정)로 낮았던 이자율이 지금은 5%대로 치솟았으니 그럴 만도 하다. 하지만 재융자의 문이 완전히 닫힌 것은 아니다. 여전히 상당수의 주택 소유주들이 재융자를 통해 이자율을 낮출 수 있기 때문이다. 재정 전문 머니 매거진이 재융자 실시를 앞둔 주택 소유주를 위해 효율적인 준비 요령을 정리했다.

◇ 83만 가구 재융자 혜택 여전

부동산 시장 정보 업체 블랙나이트는 여전히 83만 1,000명에 달하는 주택 소유주가 재융자를 통해 모기지 이자율을 최소 0.75% 포인트 낮출 수 있을 것으로 추산하고 있다. 이들 주택 소유주가 재융자를 통해 절약할 수 있는 모기지 페이먼트 금액은 평균 324달러로 적지 않은 절약 폭이다.

재융자는 낮은 이자율로 갈아타기 위한 목적 외에도 여러 목적으로 실시된다. 에퀴티가 든든한 주택 소유주는 ‘캐시-아웃’(Cash-Out) 재융자를 통해 앞으로 발생할지 모르는 경기 침체를 대비한 목돈을 미리 준비할 수 있다. 그동안 변동 이자율을 적용받은 경우 이자율이 더 오르기 전 고정 이자율로 전환하기 위한 목적의 재융자를 실시하면 안전하다.

어떤 목적으로 재융자를 실시하든 준비한 만큼 절약 폭도 커진다. 5월 실시된 조사에 따르면 재융자 마감까지 평균 약 51일이 걸렸다. 따라서 재융자를 계획 중이라면 적어도 2달 전부터 재융자에 필요한 서류를 준비하고 대출 기관에 문의를 시작해야 제때 재융자를 받을 수 있다.

◇ ‘재융자가 왜 필요하지?’ 목적부터 파악해야

대부분 재융자는 이자율을 낮추기 위한 목적으로 실시된다. 이자율을 낮춰 매달 납부하는 모기지 페이먼트 금액을 절약하기 위한 목적이다. 하지만 이 밖에도 재융자를 실시하는 목적은 다양하기 때문에 재융자 목표를 먼저 세워야 한다. 요즘처럼 이자율이 오르는 시기에는 기존 변동 이자율을 고정 이자율로 바꾸는 재융자 신청이 늘어난다.

또 기존 30년 만기 모기지를 15년으로 단축해 상환 기간을 앞당기려는 재융자 수요도 적지 않다. 다운페이먼트 비율이 낮은 FHA 융자를 받은 주택 소유주가 그동안 집값이 많이 올라 컨벤셔널 모기지로 전환하면서 모기지 보험 부담에서 벗어나려는 재융자도 최근 많이 실시되고 있다.

가족의 갑작스러운 발병으로 의료비 부담이 늘어난 경우, 예상치 못하게 주택 수리비가 발생한 경우 등 필요한 현금 마련에 캐시 아웃 재융자가 큰 도움이 된다. 이처럼 재융자를 실시하는 목적이 다양하기 때문에 어떤 목적으로 재융자에 나서는지를 먼저 파악하는 것이 중요하다. 그래야 목적에 맞는 재융자 상품을 선택할 수 있기 때문이다.

◇ 우리 집 에퀴티 비율은?

재융자를 신청하려면 몇 가지 조건을 갖추고 있어야 한다. 그중 하나가 보유 주택의 에퀴티 비율이다. 주택의 순자산 가치를 의미하는 에퀴티는 주택 시세에서 현재 남아있는 모기지 대출액을 뺀 금액이다. 에퀴티 비율은 시세 대비 에퀴티가 차지하는 비율이다. 주택 시세가 100만 달러이고 모기지 잔액 80만 달러를 뺀 에퀴티가 20만 달러라면 에퀴티 비율은 20%인 셈이다. 에퀴티 계산에 필요한 주택 시세는 부동산 에이전트나 부동산 정보 사이트 등을 통해 확인할 수 있다.

에퀴티 비율이 5%로 낮은 경우에도 재융자를 발급해 주는 은행이 있지만 드물고 대부분 최소 20%를 요구한다. 에퀴티 비율이 높을수록 재융자 승인 가능성이 높을 뿐만 아니라 낮은 이자율을 받는 데도 유리하다. 재융자를 신청하게 되면 주택 감정을 통해 정확한 시세를 산출하게 된다.

감정을 통해 산출된 시세로 더욱 정확한 에퀴티 비율을 파악할 수 있기 때문이다. 따라서 주택 감정을 철저히 준비하면 에퀴티 비율을 조금이라도 높이는 데 도움이 된다. 욕실 개조 또는 주방 개조 등 리모델링을 실시했다면 관련 증빙 서류를 주택 감정 업체에 참고용으로 제출하면 높은 시세로 감정 받는 데 효과적이다.

◇ 재융자 실질적 혜택은 언제부터?

재융자 신청 시 발생하는 각종 수수료를 미리 파악하고 있어야 한다. 일반적으로 재융자 수수료는 융자액의 2%~5%로 융자액 규모에 따라 큰 비용 부담이 될 수도 있다. 재융자 실시로 인한 혜택이 발생하려면 수수료 비용이 전액 회수되어야 하는데 회수되기까지 일정 기간이 걸린다. 수수료 비용이 모두 회수되는 시점인 손익분기점이 지나야 실질적인 재융자 혜택이 발생하기 때문에 재융자에 앞서 손익 분기점을 먼저 계산해야 한다.

손익 분기점은 수수료 비용을 재융자 실시 뒤 매달 절약되는 금액으로 나누면 계산된다. 예를 들어 재융자 실시로 발생하는 수수료가 총 5,000달러이고 월 절약액이 100달러라면 수수료 비용이 모두 회수되는데 걸리는 기간은 50개월이다. 재융자 후 약 4년 2개월이 지나야 비로소 본격적인 절약 효과가 나타나기 시작하기 때문에 이 기간 전에 집을 팔면 재융자 실시가 오히려 손해인 셈이다.

◇ 재융자 관련 서류 신청 전 모두 준비해야

재융자를 실시하려면 주택 구입을 위한 모기지 대출 신청과 마찬가지로 많은 양의 서류가 필요하다. 재융자에 필요한 여러 서류를 미리 준비하고 있어야 불필요한 지연을 방지하고 제때 재융자를 받을 수 있다.

봉급생활자의 경우 월급 명세서, 최근 2년 치 세금 보고 양식(W-2), 현재 주택 모기지 관련 서류, 재산세 서류, 주택 보험 서류 등이 재융자 신청에 필요한 가장 기본적인 서류들이다. 자영업자의 경우 최근 2년 치 은행 잔고 증명서, 세금 보고 양식(1099), 판매 영수증, 손익계산서 등을 별로도 제출해야 한다.

재융자 1차 심사를 마친 뒤 추가 서류를 요구하는 대출 은행도 많다. 따라서 재융자를 신청할 대출 은행을 결정했다면 요구가 예상되는 추가 서류가 무엇인지 미리 파악해서 준비해두는 것도 좋은 방법이다.

◇ 이자율 ‘록 인’ 필수

이자율이 무섭게 오르는 요즘 반드시 고려해야 할 옵션이 있다. 재융자 심사 기간 이자율이 더 오르지 않도록 묶어 두는 ‘록 인’(Lock-In) 옵션이다. 이자율 록 인 옵션을 선택하면 재융자 신청 시의 낮은 이자율이 마감 때까지 보장된다.

대부분 대출 은행이 이자율 록 인 기간으로 짧게는 15일에서 60일까지 제공하는 데 수수료를 부과하는 은행과 그렇지 않은 은행이 있기 때문에 미리 확인하면 좋다. 이자율 록 인 수수료는 융자액의 0.25%에서 0.5%까지로 록 인 기간이 길거나 연장을 요청하면 추가 수수료가 부과되기도 한다.

<준 최 객원 기자>