집을 잘 팔고 나서 ‘아차’하는 셀러가 많다. 이사 갈 집을 찾다 보니 집값이 크게 오른 것은 둘째 치고 마땅한 집을 찾기 힘든 현실을 깨닫게 된다. 요즘 이런 바이어가 한두 명이 아니다. 모기지 이자율이 갑자기 오른 데다 주택 가격은 떨어질 기미조차 보이지 않아 주택 구입을 중단하는 바이어가 늘고 있다.

그렇다고 내 집 마련이라는 희망의 끈까지 놓을 필요는 없다. 오른 집값은 언젠가 떨어지기 마련이고 매물도 다시 증가하는 시기가 반드시 돌아오기 때문이다. 중요한 것은 주택 구입을 다시 나설 때까지 현재까지 모아둔 구입 자금을 잘 관리하고 자신의 주택 구입 능력을 최대한 끌어올리는 것이다. 재정전문 머니 매거진은 다시 주택 구입에 나설 때까지 차분히 준비해야 더욱 유리한 조건으로 내 집을 마련할 수 있다고 조언한다.

◇ 첫 주택 구입자 3분의 1 주택 구입 중단

집값과 모기지 이자율이 급등해도 내 집 마련에 대한 열망은 꺾을 수 없다. 그런데 눈을 씻고 찾아도 보이지 않는 매물 때문에 주택 구입을 포기하는 바이어가 속출하고 있다. 지난해도 매물 사상 유례없는 매물 부족 현상이 주택 시장의 심각한 문제로 지적됐는데 올해는 매물이 지난해보다 19%나 더 줄었다.

투자은행 TD뱅크의 조사에 따르면 최근 생애 첫 주택 구입자의 3분의 1은 매물이 늘고 집값이 떨어질 때까지 주택 구입 활동을 중단한 것으로 나타났다. 안타까운 결정이지만 오히려 기회가 될 수 있다. 적절한 주택 구입 타이밍이 돌아왔다고 판단될 때까지 주택 구입 자금을 조금이라도 더 마련하고 모기지 대출 자격을 끌어올리면 지금 보다 더 유리한 주택 구입이 가능하다.

◇ 크레딧 점수 1점이라도 더 올려라

주택 구입 시 크레딧 점수는 가장 중요한 조건 중 하나다. 크레딧 점수가 높아야 모기지 대출을 받을 수 있을 뿐만 아니라 낮은 이자율을 적용받아 주택 구입 비용을 크게 낮출 수 있기 때문이다. 요즘처럼 주택 구입이 과열된 시기에 높은 크레딧 점수만 보유해도 구입 경쟁력을 크게 높일 수 있다.

크레딧 점수는 300점에서 850점 사이에서 결정된다. 국영 모기지 보증 기관 패니메이에 따르면 크레딧 점수가 740점만 넘으면 낮은 이자율을 적용받는데 크게 문제없다. 하지만 크레딧 점수가 이보다 100점 낮은 640점 미만인 경우 이자율이 2.75% 포인트 높게 책정된다. 최근 이자율이 5%인 점을 감안하면 낮은 크레딧 점수로 인해 7.75%대의 이자율을 받게 된다는 것인데 이자 비용으로 따지면 엄청난 금액의 이자를 추가로 지불하는 것이다. 크레딧 점수가 620점을 넘으면 대부분의 모기지 대출을 받을 수 있지만 점수가 높을수록 대출 선택의 폭이 넓어지고 적용되는 이자율도 낮아진다.

크레딧 점수를 산출할 때 상환 기록이 약 35%를 차지한다. 만약 연체 기록이 발생하면 점수가 크게 낮아지기 때문에 자동 이체 방식으로 크레딧 카드 대출을 갚으면 점수 관리에 도움이 된다. 크레딧 카드 사용 기록이 충분하지 않다면 상환 가능한 금액을 정기적으로 지출하고 최대한 빨리 갚아 기록을 쌓아 나가는 것도 중요하다.

◇ 다운페이먼트 한 푼이라도 더 모아라

모기지 대출을 받기 위해서는 다운페이먼트가 필수다. 크레딧 점수가 높을수록 유리한 이자율을 받을 수 있듯이 다운페이먼트 자금 역시 많으면 많을수록 유리한 대출 조건을 받는데 큰 도움이 된다. 일반적으로 주택 구입 금액의 20%에 해당하는 다운페이먼트가 준비되어야 여러 대출 관련 비용 규정에서 면제되기 때문에 최소 20%를 마련하는 것이 필수로 여겨진다.

봉급생활자가 다운페이먼트를 마련하려면 오랜 기간이 걸리기 때문에 최근에는 창의적인 방법으로 다운페이먼트를 마련하는 바이어가 많다. 부모의 재정 지원 외에도 각 지자체가 제공하는 다운페이먼트 지원 프로그램의 도움을 받는 바이어가 많고 IRA와 같은 개인 은퇴 연금 계좌에서 인출하는 경우도 늘고 있다. 첫 주택 구입자는 IRA 계좌를 통해 최고 1만 달러의 금액을 조기 인출 세금 부과 없이 인출할 수 있다. 재구입자의 경우는 ‘로스 IRA’(Roth IRA) 계좌를 다운페이먼트 마련 수단으로 활용할 수 있는데 세무 전문가나 재정 전문가와 세금 문제를 미리 상의하는 것이 좋다.

◇ 모아둔 자금 안전하게 관리해라

그동안 모아둔 다운페이먼트 자금을 어떻게 관리하느냐도 매우 중요하다. 특별한 관리 계획을 세우지 않으면 지출 유혹에 빠지기 쉬워 내 집 마련의 꿈이 오히려 멀어질 수도 있기 때문이다. 다운페이먼트 관리 계획은 주택 구입 재개 시기에 따라 달라진다. 마음에 드는 집이 나오는 대로 주택 구입에 다시 나설 계획이라면 즉시 현금 인출이 가능한 세이빙 계좌를 통해 관리하는 것이 좋다. 기존에 개설한 계좌와 별도의 세이빙 계좌를 개설해 입금하고 가능하면 기존 은행과도 다른 은행의 계좌를 이용해야 갑자기 다른 용도로 돈이 필요할 때 빠져나가는 일을 방지할 수 있다.

주택 구입을 1년 뒤로 연기했다면 ‘양도성 예금 증서’(CD)나 ‘머니마켓 펀드’(MMF) 등의 단기 금융 상품에 다운페이먼트를 보관하는 것이 적합하다. CD와 MMF와 같은 금융 상품은 최소 1년 단위로 인출이 가능하고 일반 세이빙 계좌에 비해 높은 이자율이 제시되기 때문에 이자 수익도 기대된다.

모아둔 다운페이먼트 금액이 크다면 분산 투자도 가능하다. 일부 금액은 안전한 금융 상품에 보관하고 일부는 높은 수익이 기대되는 곳에 투자하는 방식으로 관리할 수 있다. 3개월 내 구입 계획이라면 전액 즉시 인출 가능한 세이빙 계좌에 보관하고 재구입 시기가 6개월 이후라면 자금의 약 75%는 세이빙, 나머지 25%는 기타 투자 상품에 보관하는 방식이다.

◇ 여러 은행 이자율 ‘고정’(Lock-In) 옵션 비교

요즘 이자율 상승세가 무섭다. 올 초만 해도 3.11%였던 모기지 이자율은 최근 5%대를 훌쩍 넘어섰다. 가만히 앉아 있는 사이 모기지 월 페이먼트 금액이 1,731달러(주택 중간가격 기준)에서 2,201달러로 불어난 것이다. 연방 준비제도의 금리 인상 기조가 확실하기 때문에 모기지 이자율도 지금보다 더 오를 것이란 전망이 우세하다. 따라서 지금 주택 구입을 일시 보류한 바이어들이 구입을 재개하는 시기에는 모기지 이자율이 지금보다 더 올라 있을 수 있다.

이처럼 향후 이자율 상승이 확실시되는 시기에는 ‘이자율 고정’(Rate Lock-In) 옵션을 통해서 이자율 폭탄을 어느 정도 막을 수 있다. 이자율 고정은 현재 수준의 이자율을 향후 일정 기간 동안 묶어 두는 옵션이다. 예를 들어 이자율을 60일 동안 고정시켜 두면 두 달 뒤 이자율이 6%로 오르더라도 현재 이자율인 5.11%를 적용받아 모기지 대출을 신청할 수 있다.

일반적으로 이자율 고정 기간은 30일~60일이고 90일까지 허용하는 대출 은행도 일부 있다. 최근에는 이자율 고정 기간으로 6개월까지 제시하는 공격적인 대출 은행도 나오고 있다. 대개 고정 기간이 길수록 추가 비용을 부과하는 은행이 많지만 최근에는 6개월까지 무료 고정 옵션을 제공하는 은행도 있어 여러 은행의 옵션을 비교하는 것이 중요하다.

<준 최 객원 기자>