포스트 팬데믹 시기로 접어들었지만 천정부지로 오른 남가주 주택 가격의 위력은 여전하다. 초저금리로 시장에 풀린 막대한 유동성, 재택근무에 따른 주택 수요 증가, 인력난과 자재 수급난으로 중단된 신규 주택 건설, 극심한 주택 매물 부족 등 복잡한 변수들이 맞물린 결과다.

73만5,000달러. 부동산 매체 DQ뉴스가 발표한 지난 3월 남가주에서 판매된 주택의 판매 중간 가격이다. 지난해 같은 달에 비해 10만5,000달러가 올라 17%에 가깝게 남가주 주택 가격이 상승했다.

하지만 고공행진 중인 남가주 주택 시장에 초대형 변수가 등장했다. 바로 모기지 금리의 인상이다. 연방준비제도(연준)이 코로나19 사태 이후 첫 기준금리 인상을 단행하면서 모기지 금리도 급상승하고 있다. 국채모기지기관인 ‘프레디맥’에 따르면 21일로 끝나는 주간의 30년 고정 모기지의 평균 금리는 5.11%까지 치솟았다. 전주에 비해 0.11%포인트, 1년 전 같은 기간과 비교하면 2.14%포인트 각각 오른 수치다.

그렇다면 모기지 금리 상승이 고공행진을 펼치고 있는 남가주 주택 가격에 제동을 거는 것일 과연 가능할까? 한인 부동산업계 관계자들은 쉽게 판단을 내리기 어렵지만 주택 가격 하락 조짐은 나타나기 시작했다는 입장이다.

모기지 금리가 상승하면서 주택 매물을 공개하는 오픈하우스 행사 건수가 줄어들었다. 주택 매물 1채에 15~20개의 매입 오퍼가 쇄도했던 상황에서 5~6개로 급감했다는 게 한인 부동산업계 관계자들의 설명이다.

한인 부동산업계 관계자들에 따르면 모기지 금리가 인상되면 주택 가격이 떨어지는 게 일반적인 것으로 받아들여지고 있다. 모기지 상환금이 그만큼 상승하면서 부담으로 작용해 주택 구매 수요를 제한하는 효과 때문이다.

모기지 금리가 5%로 3개월 정도 지속되면 남가주 주택 상승세가 50% 정도 감소하고 7~8%까지 치솟으면 연율로 남가주 주택 가격은 1~2% 하락세를 보일 것으로 예상되고 있다. 여기에 경기침체까지 더해지면 4% 이상의 주택 가격 하락세도 점쳐지고 있다.

그러나 모기지 금리 상승세가 단기에 그치면 주택 가격이 오히려 반등할 수도 있다는 지적도 있다. 지난 2018년 당시 모기지 금리가 5%대로 상승하자 2019년 3월 주택 가격은 0.4% 떨어졌다. 2012년 이후 첫 하락세였다. 하지만 이후 모기지 금리가 4% 이하대로 떨어지면서 남가주 주택 가격은 고공행진의 시동을 걸기 시작한 전례가 있다.

코로나19 사태로 주택 건설 시장의 침체와 신규 주택 건설 부진 등이 겹치면서 주택 매물이 부족한 것도 모기지 고금리에도 주택 가격이 떨어지지 않을 수 있는 전망의 근거이기도 하다.

지난 3월에도 남가주 주택 시장의 매물 수는 전월 대비 2,000채가 늘어 2만8,665채로 전년에 비해 26.5%나 줄어든 상태다. 극심한 매물 부족이 주택 가격 상승의 원동력으로 작용하고 있는 셈이다.

남가주한인부동산협회 조나단 박 회장은 “모기지 상승에 따른 가격 하락 조짐이 있기는 하지만 비정상적인 시장이라 한 마디로 정의하기 어렵다”며 “다만 불확실한 미래를 믿고 기다리기 보다는 내 수준에 맞는 주택이 있다면 적극적으로 구매에 나서는 게 바람직하다”고 말했다.

<남상욱 기자>